重返千億成交額:上海大宗交易市場 連續下行5年後止跌回升

原標題:重返千億成交額:上海大宗交易市場 連續下行5年後止跌回升

2021年的上海大宗交易市場已出現明顯回暖趨勢。

在成交金額連續下跌5年之後,上海大宗交易首次止跌回暖。綜合戴德梁行與世邦魏理仕的數據,2021年,上海大宗交易市場共錄得交易89筆,全年交易總額重返千億量級。2021年大宗交易剛剛超過千億規模,同比上升50%左右,基本恢復至2018年水平。

這對2022年的投資物業市場而言,無疑是一劑強心針。年內單季交易筆數逐季走高,投資型交易回歸主導,市場活躍的背後是投資者對於國內經濟基本面長期向好態勢的肯定。過去一年,內外資都在積極尋求投資物業市場的商機。隨著上海產業布局悄然生變,新的勢能正推動商業地產的發展,資本也開始重新審視上海投資物業市場。

世邦魏理仕投資及資本市場部華東區負責人王晶表示,2021年整個市場的交易呈現出多元趨勢,寫字樓作為傳統的大宗資產投資的類別,佔據主導地位,但也看到越來越多的投資人在關注工業物流板塊以及生命科學園,甚至做一些長租公寓類的核心資產的交易。

戴德梁行華東區資本市場部執行董事蔡峰指出,大宗交易回暖的背後,是辦公租賃需求迎來明顯上漲,2021年全市凈吸納量增至142萬平方米,約為2020年的3倍,空置率也大幅降至約16%,租賃市場明顯回暖。

蔡峰指出,過去5年大宗交易市場的金額基本上每年都在遞減的,一直到2020年降到了722億元;2021年重新回到千億水平。「從橫向對比來看,北京、深圳這兩個一線城市加起來還不到上海的水平」。

上海市場緣何止跌回升?從全年大宗交易的物業類型來看,投資者對於寫字樓相關物業依舊最為青睞,但在大宗交易下行的這幾年中,投資格局發生了變化:外資關注的是研發、辦公、公寓、物流等等屬於新經濟範疇的物業。這也是上海大宗交易能止跌回升的一個重要原因:成交分化。

首先,2021年上海商務園區投資型交易筆數首次超過傳統商辦項目,除核心板塊的成熟項目外,主打生命科學產業的商務園區得益於環評所帶來的租金溢價而備受投資者追捧,在張江藥谷核心區供需狀況逐漸飽和的形勢下,張江外圍區域醫藥研發氛圍日益成熟,相關物業優勢也逐步凸顯。

其次,自用型需求保持堅挺。半導體與生物醫藥企業在政策導向與產業聚集效應下大多在浦東購置研發物業;消費品製造業公司重視產業氛圍則更偏好位於浦西的總部型商辦物業;金融企業與TMT企業具有更強的價格承受力,因此更傾向於濱江板塊或新興商務區的高品質樓宇。

一個正在發生的情況是,除寫字樓相關物業外,上海大宗交易物業類型日漸呈現多元化態勢。工業物業成交錄得大幅提升,按筆數佔比15%,物流資產熱度不減,受益於租賃需求保持旺盛,疊加宏觀政策持續利好,年內錄得多筆物流資產包交易,更不乏製造業企業收購廠房物業以擴大自身生產能級。

房地產行情下行,導致眾多開發商不斷優化自身結構,年內上海綜合體物業成交比例較上年有所上升,按筆數達9%;酒店及零售物業成交亦保持活躍。比如,近期處於風口浪尖的世茂集團(00813.HK)正在處理其全國資產包。中介機構釋放的信息是,國資對於世茂上海項目的興趣比較濃厚。但大宗交易尤其是承債式交易的進展比較緩慢,截至記者發稿時止,世茂在上海的多個商業項目仍未有確切的交易消息。

成交分化的表現還在於,投資者不斷試水另類資產,受益於在線新經濟而加速發展的數據中心連續三個季度錄得成交,受益於城市人才政策的長租公寓也持續被投資者看好。

值得一提的是,受制於上海市區核心增值型物業的稀缺性與競爭性,也有一眾投資者將目光對準了機會型投資,加之年內錄得多宗法拍交易,故機會型投資佔比較往年獲得大幅提升。細究投資者類型,內資買家依舊佔據絕對主力地位,外資買家參與度較上年也有所提升。外資買家中開發商佔比明顯上漲,其資產多配置於酒店、物流等與消費升級相關的物業類型。另外,外資地產基金公司則更偏好傳統寫字樓、零售或綜合體項目。

王晶預計,2022年,生命科學園區、數據中心、長租公寓等資產類型將成為越來越多投資者競相布局的新賽道;開發商調整自身資產結構的舉措仍將持續,在此背景下,將有越來越多的優質資產在短期之內湧入市場,從而為投資者提供更多選擇。

戴德梁行大中華區資本市場部總裁、中國資本市場部主管葉國平分析認為,上海市場或迎來以下幾大投資新動向:宏觀房地產信貸政策持續收緊,將有更多優質資產折價進入市場;法拍項目受到越來越多投資者的關注;高性價比長租公寓項目更具新引力;帶生物醫藥環評的研發辦公熱度提升,其中又以有產業基礎的區域(如張江、漕河涇)和產業集中的非核心板塊(如周浦、康橋)的項目為甚;適合發行公募REITs的工業類及租賃住宅項目將更受市場歡迎。

大宗交易回暖的背後是,商辦寫字樓5年來首次回升。寫字樓遠超預期,吸納量創下5年來新高,租金也處於回升態勢。

上海商辦市場的空置率曲線,與大宗交易成交量息息相關:2020年上海商辦市場空置率稍微超過20%,正好2020年是大宗交易達到低谷的時候。由於疫情影響,也才有了外資在2020年交易佔比創新低的16%,2021年上漲到24%。

2021年年底,南京西路板塊,淮海路板塊等核心區域的空置率回落到6%左右。除此之外,一個比較積極的信號是,上海新的產業業態聚集在前灘、徐匯濱江兩大板塊,這兩個板塊的整體吸納量回升非常高,更多的企業有新租和擴租的需求,從整個新租賃的交易中看到,企業在核心區位升級的需求非常大。

2021年寫字樓市場共錄得17個新項目入市,總計107.1萬平方米,為去年交付體量的1.6倍,其中六成布局新興商務區,以黃金三角2.0——「世博-前灘-徐匯濱江」為代表濱江核心發展區的成熟度加速進化。

一個背景是,「十四五」是邁入產業數字化轉型關鍵階段的元年,上海凈吸納量創下歷史新高,達129.8萬平方米。世邦魏理仕華東區顧問及交易服務|辦公樓部負責人張越認為,2021年上海寫字樓需求展露強勁復甦表現,並充分展示了上海市場對新興產業戰略布局的全國引領地位和對外開放窗口城市的外資吸附力。頭部金融、互聯網+及高精尖屬性的製造企業等新進賽道落戶上海,外資佔比持續攀升。未來六個月,寫字樓市場預計將有87萬平方米左右新增體量入市。

隨著商辦物業的收益率止跌回升,中資地產基金、中資開發商也在2021年積極布局大宗交易市場。比如外資博楓(brookfield)以約89億元人民幣從阿布扎比投資局(ADIA)投資的合資企業手中收購了位於上海、北京、青島、西安、重慶的五個購物中心資產包,這是自疫情以來在中國的最大的商業地產收購;來自香 港特區的希慎集團首次進入內地投資,以35億元人民幣從上海兩家國資手中接過世紀盛薈廣場;凱德16.8億元人民幣收購了一個資產包,首次涉足工業物流板塊。

在與一些主流的投資人溝通之後,王晶發現,投資人有在2022年繼續加大投資的預期和希望。

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