併購融資破冰后:龍頭房企為何仍難「淘金」?

原標題:併購融資破冰后:龍頭房企為何仍難「淘金」?

出險房企在當前的境況下多數仍抱有幻想,統統將變現能力強的項目視為籌碼,並不甘願輕易出手。買方與賣方之間的認知鴻溝,仍待彌合。

高槓桿房企紛紛遇險之後,市場正在為房地產行業的風險出清探索方向。

2022年1月12日,據《證券時報》消息,招商蛇口30億元併購票據已完成註冊。首期發行25.8億元,其中12.9億元用於收購住宅項目公司股權,為項目公司注入資金,確保項目順利推進。

這是今年的首單併購票據,由央企招商蛇口發行也符合監管層的指引。

此前,央行、銀保監會聯合發布了《關於做好重點房地產企業風險處置項目併購金融服務的通知》,並且會同國資委召集部分民營、國有房地產企業和主要商業銀行召開座談會,鼓勵優質企業按照市場化原則加大房地產項目兼并收購,鼓勵金融機構提供兼并收購的金融服務,助力化解風險、促進行業出清。

儘管穩健型的龍頭房企們都在努力,金融機構也給予足夠的支持,但大規模的收併購潮或許不會再來了。

經歷過一番大浪淘沙,龍頭房企們已經很難從出險房企的資產中尋找到金子。更何況,出險房企在當前的境況下多數仍抱有幻想,統統將變現能力強的項目視為籌碼,並不甘願輕易出手。買方與賣方之間的認知鴻溝,仍待彌合。

小幅試水

在監管層頻繁發聲維持房地產行業穩健發展的敦促下,對龍頭房企收併購融資的優待持續推進。

招商蛇口的併購票據破冰,就是一個信號。2022年1月12日,招商蛇口30億元併購票據完成註冊,首期擬發行25.8億元,其中12.9億元將用於收購住宅項目公司股權。

在金融機構層面,對於房企併購的貸款之門也並沒有關上。一位深圳商業銀行的人士指出,「現在優質房企的併購貸款可以做的,但是要看房企的情況,也要看具體項目。目前房企的併購類貸款仍屬於房地產領域,所以在審批這方面還是會比較複雜。」

受到政策的推動,資本市場上零星的收併購案例也在陸續發生。

2022年1月5日晚間,華潤萬象生活公告稱,其全資附屬公司擬收購禹洲物業服務有限公司,預期價格將不高於人民幣10.6億元。

這是華潤萬象生活上市之後,在公開市場可以查詢到的首單收併購項目。其收購標的禹洲物業乃禹洲集團旗下物管平台禹佳生活服務的重要組成部分,在大規模債務即將到期之際,禹洲集團選擇出讓優質資產迴流資金;而華潤萬象生活則藉此在規模上實現了擴張。

另一個典型例子則來自於藍光發展。2021年12月23日晚,藍光發展發布公告稱,公司下屬子公司擬出讓重慶煬玖公司100%的股權予金科地產。

在轉讓前,藍光發展將對重慶煬玖進行資產重組,模擬重組后包括重慶煬玖及其下屬重慶未來城104畝項目、重慶芙蓉公館項目以及天津小站等項目。重慶煬玖模擬交易后的賬面凈資產為14.84億元,本次交易作價僅為1元。

這是一宗承債式收購,金科地產將承接重慶煬玖旗下的所有債權。

藍光發展在回復交易所問詢函時指出,本次交易涉及的項目面臨金融債務違約、拖欠工程款等原因出現停工停建和非正常施工等情況並難以保障項目交付,本次交易基於維護房地產開發相關各方的利益,實現房地產開發的初衷和保交付的背景進行,交易採用承債式收購,在出售資產之時也能夠降低負債91.91億元,有利於其解決目前的債務問題。

除了禹洲和藍光,還有更多出險房企也在等待龍頭房企帶給他們光明。一位龍頭房企華南區域的中層管理人士告訴21世紀經濟報道記者,最近經常接到那些爆雷企業來跟我們談項目合作,我們資金是沒問題,但談歸談,接不接是另外一回事。

難挽狂瀾

儘管一眾出險房企做好了被拯救的準備,金融機構也早準備好資金,但被寄予厚望的龍頭房企們始終保持審慎。

一位總部位於深圳的央企人士對21世紀經濟報道記者指出,從去年下半年開始,他們陸續看了深圳出險房企的部分舊改項目,看完之後「不敢接也不能接」。「你根本不知道坑有多大,接回來供應商找上門,算誰的?」

這是許多出險房企手中資產的現狀。

一位出險房企總部負責投融資的人士對21世紀經濟報道記者分析稱,其實就像我們,很早就從銀行那裡拿不到錢了。我們這幾年都靠信託續命,錢要導進來得做四五個嵌套,最後往往信託那邊還是不敢批,因為項目差風險高。「我們很多項目都是算不過賬的,但只要上面的領導簽字了我們就拿。別人開盤能回幾十個億,我們就幾個億幾千萬的,你說這種項目誰要。」

多數住宅項目均存在瑕疵的背景下,出險房企手中能夠變現的資產寥寥可數。就像華潤萬象生活和禹洲物業的那宗交易收購的是物業服務資產,這是許多出險房企手中相對具有價值的部分,但他們卻往往將之視作重要籌碼,不輕易轉手他人。

一位出險房企總部人士在分析物業出讓的可行性時指出,「物業我們不能賣是考慮到這部分現在還能收回來錢,我們不能把奶牛送人,那就什麼都沒有了。」

除卻想要留有後路的心態之外,許多出險房企目前在對資產的態度上與市場的評估也存在相當的偏差。一位了解情況的深圳出險房企人士告訴21世紀經濟報道記者,「很多公司一上來,就給你折價很多,那也沒辦法賣。」

出險房企的實控人普遍對手中資產的預期過高,但對市場的承接能力卻缺乏足夠的評估,導致兩方之間的認知鴻溝越來越巨大,也影響了穩健型龍頭房企對承接出險房企項目的態度。

一位第三方評估機構的人士告訴21世紀經濟報道記者,「那些問題房企一上來就向市場甩清單說這個還有多少貨值項目怎麼好,那要麼就是誠心不想賣要麼就是對市場還不夠了解。這種方式是不可能賣出去的,因為貨值不是你說了能算,要真想賣,要一個個去盡調去跟交易方談,而不是直接甩張大單子。」

保護自己

在買方與賣方兩相意見摩擦之下,市場普遍認為,龍頭房企掀起資產併購潮難以實現。

中信證券此前在一份研報中針對這種現象指出,出險房企在決心和態度方面應有所作為,例如,在企業層面,自救決心等於能否在關鍵時間點壯士斷腕,犧牲未來盈利,變賣優質資產;在企業實控人角度,決心等於實控人能否向企業注入資金。

一位不願具名的地產分析師在接受21世紀經濟報道記者採訪時也指出,「你不能坦誠面對投資者,那市場也不可能救你的,做投資的不可能都是錢多人傻。之前也有一些例子,爆雷的獅子大開口價格也咬死不放,那到底誰是買方?」

不僅是態度問題,更現實的原因是,地主家也沒有多少餘糧了。

中信證券在近期的一份研報中也指出,在房企銷售整體表現不佳、開發項目盈利能力過低、資金充裕的企業太少等背景下,當前地產開發項目不會普遍展開。

現實的情況也支持這一觀點。

克而瑞的數據顯示,2021年規模房企銷售增速罕見出現負增長,平均目標業績完成率不到90%;「目前,預期的市場底尚未真正到來,短期內房地產市場仍難言樂觀,全國商品房銷售規模將步入無增長時代。」克而瑞研究中心指出。

不僅如此,房企的融資面也在2021年迎來了收縮。據克而瑞研究中心不完全統計,2021年100家典型房企的融資量為12873億元,同比下降26%,近五年來融資量首次出現負增長,同時達到五年來最低點。克而瑞指出,調控持續收緊下,房企更加依賴銷售回款和自籌資金。

隨著銷售規模的下滑,房企的回款自然也難以維持高位。這種情勢下,房企囤糧過冬顯然比什麼都重要。此前萬科董事會主席郁亮也曾在業務交流會上談及是否會對出險房企進行幫助時表示,冬天來了誰都冷,會首先解決自己過冬的問題。

言下之意,不是不願意幫,而是幫不了。在一個整體下行的夕陽行業,我們不能期待白衣騎士的現身,出險房企的應有之義是,不要心存不切實際的幻想,應是團結多方資源實施自救。

(作者:吳抒穎 編輯:張偉賢)

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