北京二手房成交略有增加,市場預期不足尚未整體轉暖

  原標題:北京二手房成交略有增加,市場預期不足尚未整體轉暖

  21世紀經濟報導記者李莎 實習生楊柳青 北京報導 「最近看我家房子的人還是不多,一周兩三個,但比之前稍微好點。」長嘉著急換房,9月將自家房子掛牌出售,至今已過去兩個多月,多次降價,仍未找到合適的買家。

  受多校划片、信貸收緊等因素影響,下半年北京二手房市場持續下行。

  國家統計局數據顯示,7-10月北京二手房價格環比漲幅分別為0.7%、0.4%、-0.2%和-0.5%,由漲轉跌,跌幅有所擴大。

  合碩機構數據顯示,7-10月北京二手房成交量持續下降,從7月接近1.79萬套,到10月跌破萬套,僅成交9340套。11月1-23日,北京二手房成交8252套。

  「現在成交量還是很低。」中原地產首席市場分析師張大偉向21世紀經濟報導記者表示。其預測,11月北京二手房成交量大機率在1.1萬套左右,較10月有所上漲。而據中原地產數據,2020年11月北京二手房成交近1.73萬套。

  「北京二手房市場並不缺購房人,缺的是對未來市場走勢判斷的信心。」合碩機構首席分析師郭毅告訴21世紀經濟報導記者,隨著央行著手適度調整信貸,11月北京二手房成交小幅上升,房價相對穩定。

  受訪專家均表示,就目前而言,房地產信貸調整對北京二手房利好有限,市場仍在底部徘徊。郭毅預測,如果信貸利好持續釋放,政策環境持續寬鬆,明年北京二手房量價有望同步回暖。

  部分房源降價,成交稍有回暖

  長嘉待售的房屋在朝陽區三環附近,所在小區一公里內有2個地鐵站。該房屋為1984年的樓梯房,樓層為五樓。長嘉2018年購入後花費30萬元裝修,目前房屋狀況良好。

  長嘉房屋的初始掛牌價格為438萬元,為穩定房屋在幾個二手房平台的評分,儘快出手,售價下調了四五次,長嘉的預期底價已降到了410萬元,「不敢多報」。

  「來看我們房子的人都很喜歡,但現在是淡季,我們的房子滿二不滿五稅費較高,對很多剛需不太友好。」長嘉告訴21世紀經濟報導記者。

  「如果房主9月登記售房,房屋現在仍然待售,著急換房的房主可能在價格上做出讓步。」朝陽區房屋經紀人張冉告訴21世紀經濟報導記者。張冉表示,房主售房有一個心理過程,由不急到急迫,報價會鬆動一些。

  密切關注市場變動的還有購房者。南川斷斷續續看房一年多,9月發現關注的部分房源價格下調了幾萬元,她買房的態度逐步轉為觀望。「今年過完年房價就一直在漲,很少出現下降。看見房子降價就想著再等等,不知道會不會降更多,就怕高位接盤。」

  在南川關注的房源中,有一套1989年的塔樓戶型,夏天時最低售價為360萬元,最近降價到了348萬元。南川發現,北京二手房市場分化,降價的房屋多有房齡較老、朝向不好等特徵。

  這一說法也得到了房屋經紀人谷健的證實。谷健負責區域的房屋大多樓齡較老,據他的經驗來看,近幾個月降價的房屋多為帶學區、自身條件不佳、房東著急換房或用錢的房屋。

  21世紀經濟報導記者近期實地走訪了丰台多個片區,發現次新小區價格整體平穩,變化不大。

  多位受訪經紀人向21世紀經濟報導記者透露,近期北京二手房市場或有轉暖跡象。「上周日我們一個大部成交單量超過100單,整個北京公司成交超過550單。」張冉稱。

  丰台區資深房屋經紀人曉楠向21世紀經濟報導記者指出,就其了解到的情況而言,與之前成交多為一居、兩居小戶型不同,上周末成交的戶型多為兩居、三居,這可能意味著有部分換房房主已經開始著手買房。

  在曉楠看來,上周末北京二手房成交增加,是純屬偶然還是預示北京市場有所轉暖還有待觀察,「具體還要看看本周末成交的情況。」

  市場信心不足,有待築底回升

  郭毅和張大偉均表示,北京二手房市場變化的重要參考指標是月成交量1.5萬套。當月成交量在1.5萬套左右,市場基本平穩運行,高於1.5萬套則市場逐步轉熱,低於1.5萬套則市場逐步轉涼,成交量的變化也可能會影響房價變動。

  北京10月二手房成交9340套,房價環比下降0.5個百分點,11月截至23日成交8252套。張大偉認為10月北京二手房成交量跌破萬套有十一長假和疫情反覆的特殊原因,需要謹慎參考。

  環比來看,郭毅表示11月上半月北京新房、二手房成交較10月同期上漲53%,成交量有所回升,但市場仍然缺乏足夠支撐。

  信貸放鬆被認為是成交增加的最主要原因。11月貝殼研究院監測的100餘個城市主流首套房貸利率為5.69%,較10月回落4個基點,二套利率為5.96%,較10月回落3個基點。11月平均放款周期為68天,較10月縮短5天。

  貝殼研究院首席市場分析師許小樂表示,信貸環境持續改善,銀行放款力度加強,房地產市場的合理資金需求正得到滿足,這有利於改善市場預期,促進市場成交築底回升。

  張大偉認為,就北京而言,目前房地產信貸稍有放鬆,但程度有限,房貸仍處於積壓狀態,遠沒有恢復往年同期水平。張大偉預測,如果平穩放貸持續,市場需要3-4個月才能消化之前積壓的貸款,明年一季度房貸才能有所緩和。

  郭毅也認為目前北京二手房市場的信心仍然不足,預期仍不明確。央行適度糾偏房地產信貸,在一定程度上能提振市場信心。但目前北京二手房市場仍處於橫盤狀態,略微上漲的成交量也很難帶動11、12月成交突破1.5萬套。

  郭毅預測,如果信貸利好持續釋放,政策環境持續寬鬆,明年北京二手房價格和成交有望同步回暖。

  南川從房屋經紀人處獲知了信貸有所放鬆的消息。「我有點慌,但我感覺越是這個時候越不能著急上車,要穩住。」南川說。

  北京二手房市場情況複雜,交易分散,郭毅提醒購房者,要密切關注意向小區和房源動向,觀察是否出現銷售速度加快,房主漲價的情況。

  (文中長嘉、張冉、南川、谷健、曉楠均為化名)

  (作者:李莎,實習生楊柳青 編輯:周上祺)

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