房貸真的回暖了?專家:可理解為精準調控

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  南方財經全媒體記者 吳霜 上海報導 11月24日,記者採訪了多位銀行客戶經理髮現,上海房貸出現了一些回暖跡象。一位上海商業銀行的客戶經理告訴記者,如果在12月初簽貸款合約,走流程結束要到第二年一月份,一月放款的可能性比較大。 

  7月末,上海房貸利率整體上調,首套房貸利率由4.65%上浮至5%;二套利率從5.25%上浮至5.7%。 

  8月初,上海市房管局又出新政,明確落實「三價就低」原則,也就是說,除過往的合約網簽價和銀行評估價外,新增「涉稅評估價」,以三者最低價作為貸款審批依據。 

  房產中介:核驗價略有提升 

  「涉稅評估價」,又被稱為「核驗價」,由上海房產交易中心定價,對二手房實施「一房一價」,所以每個房子的核驗價佔網簽價的比例都不一樣,但一般都在60%左右。以核驗價貸款使可貸款的金額大大降低。比如,原來買500萬的房子,按照65%的比例可以貸款325萬,但是以核驗價來計算,就要在六成的基礎上貸款65%,也就是只能貸195萬。 

  「核驗價」政策的出台大大提升了首付比例,不少房地產中介表示,購房者只能降低預期,或者暫時擱置購房計劃。 

  受此影響,上海二手房10月成交量和成交價格均回落。根據國家統計局發佈的10月份商品住宅銷售價格變動情況統計數據,上海10月二手房成交量達到1.3萬套,達到正常月成交量的60%左右。從房價指數來看,10月跌幅為0.4%,連續2個月出現明顯下跌。總價400萬元以上二手房成交量持續滑落,而200萬元至400萬元的剛需型房源成交活躍。 

  但近日,核驗價出現了些抬升的跡象。一位房地產中介告訴記者,現在核驗價格有所上漲。比如,一套500萬的房子,10萬一平,以前核驗價是300萬,也就是6折,在這個基礎上乘65%,是可以貸款的額度。現在一平米核驗價漲到6.3萬到6.4萬,可貸款的比例就稍微上升了。最近,改善性住房銷售量開始恢復,價格在700到1000萬的房子成交量有所上升,小戶型成交量相對還是較少。 

  另一家房地產中介公司也表示,觀察到近期上海某些區的核驗價格有大幅提升。 

  但克而瑞證券資產管理部固定收益副總經理孫楊告訴記者:「據我了解,現在核驗價格本質上沒有明顯的上升,還是按照周邊的過往的價格,還有土地的價格來去進行核驗,並且短期內還是穩定為主,也不太可能通過核驗價格調控貸款。」

  記者向多家銀行求證時,銀行方也表示,由於是一房一價,銀行方也很難確定核定價格的變化趨勢,但暫未發現明顯的提升跡象。 

  放款速度:平均三個月,最快一個月

  不少中介告訴記者,之前銀行放出貸款大機率要等4-6個月,現在平均3個月就可以放款,這也是房貸回暖的一個跡象。也有中介直接向記者表示,10月份開始,上海很多銀行的貸款部門對房貸審批就開始有所鬆動,11月開始所有的銀行貸款額度大量放出。 

  浦發銀行的一位客戶經理告訴記者,如果購買二手房的話,年底前簽定金合約,可以正常放款,根據目前的排隊情況,一個月左右大概可以完成。對於核驗價的變化,該客戶經理表示,主要根據上海交易中心系統後台實時更新,看成交情況來確定。 

  交通銀行個人貸款部客戶經理也向記者表示,二手房貸款審批需要一個半月左右,放款排隊三個月左右。 

  孫楊認為,現在房貸相對之前最緊的時候確實有回暖的跡象,但是也沒有到很誇張的地步。房貸更多的是根據居民的真實居住需來提供支持,因為之前已經明確需求的剛需客戶,可能在政策收緊時暫緩了購房計劃,現在在逐漸地給他們恢復貸款,所以把「房貸放鬆」理解為「精準調控」更合適。同時,現在的房貸政策核心還是利好新房,二手房壓力還是比較大。可以看到第五批次,包括即將出來的第六批次認購在對新房的價格管控還是比較嚴的。

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