險企養老社區:布局從郊區走向核心區,輕、重資產哪種模式強

  【編者按】

  養老關乎每個人的福祉。作為一個長周期、慢回報的服務業,養老行業恰恰符合壽險資金長周期的特點。一批保險公司正在布局高端養老社區,還將保單和養老社區入住權益挂鉤,形成資產負債聯動。

  11月24日,《中共中央 國務院關於加強新時代老齡工作的意見》發佈,明確要進一步規範發展機構養老,提出各地要通過直接建設、委託運營、購買服務、鼓勵社會投資等多種方式發展機構養老。

  以險企養老社區為代表的機構養老發展狀況如何,布局呈現什麼樣的特點,怎樣差異化發展,對未來的行業又有哪些預期?

  保險公司旗下的養老社區越來越受到關注。

  不少中老年人開始願意將自己的晚年生活交給養老機構。尤其是在城市中工作的中老年人,有人希望自己的父母能夠在養老社區中度過充實的後半生時光,有人想著自己退休後能找到屬於自己的圈子,並且吃喝不愁,各方面得到滿足。

  市場上已有13家保險機構投資的近60個養老社區項目,為全國20餘省市提供床位數超8萬張。

  第七次全國人口普查結果顯示:中國60歲及以上人口已達到2.64億,約佔總人口的18.7%,65歲以上人口比例已達到13.5%,接近深度老齡化水平(14%)。根據預測,十四五期間,全國60歲以上老年人數量將突破3億,到2050年,中國60歲及以上的老年人口將接近中國總人口的三分之一。

  同時,中國老年撫養比在過去十 年逐年增長。國家衛生健康委、全國老齡辦日前發佈的《2020年度國家老齡事業發展公報》顯示,截至2020年11月1日零時,全國(不含港澳台)老年人口撫養比為19.70%,比2010年提高7.80個百分點。老年人口撫養比用來表明每100名勞動年齡人口要負擔多少名老年人。

  一邊是老齡人口的逐年增加,一邊則是出生人口的不斷下降。近日發佈的《中國統計年鑒2021》顯示,2020年全國人口出生率為8.52‰,首次跌破10‰,創下了1978來的新低。同期全國人口自然增長率(出生率-死亡率)僅為1.45‰,同樣創下1978年以來的歷史新低。

  也正是在這樣的背景下,《中共中央 國務院關於加強新時代老齡工作的意見》發佈。

  從中國現有的養老格局來看,老年人大多數都在居家和社區養老,形成「9073」的格局,就是90%左右的老年人都在居家養老,7%左右的老年人依託社區支持養老,3%的老年人入住機構養老。

  以險企養老社區為代表的機構養老,正越來越受到人們的關注。一些險企養老社區的首期床位剛一推出,便迅速售罄。

  今年以來,各家險企的養老社區項目加速落地。中國平安發佈「平安臻頤年」康養品牌及首個高端產品線「頤年城」;新華保險首個大型CCRC社區(持續照料退休社區)新華家園·頤享社區在北京延慶亮相;中國太保旗下太保家園成都頤養社區、大理樂養社區正式投入運營;目前在養老社區領域全國布局最廣的泰康保險集團,旗下的泰康之家湘園、沈園有望在年底開園。根據各家險企規劃,未來三年時間,各家養老社區將扎堆開業。

  就當下來看,各家保險公司在「進軍」養老社區上主要有三種發展模式,包括重資產模式、輕資產模式和輕重結合模式,現在仍屬於試錯階段。

  輕重結合模式或成主流,多數險企難以支撐重資產模式

  提到保險公司養老社區的運營模式,不少人愛用輕資產、重資產等模式加以區分。自2007年起,一些保險公司開始進軍養老社區,一批自建、租賃的養老社區逐漸開園。

  合眾人壽相關人士向澎湃新聞表示,合眾優年武漢社區2013年開業,這是中國保險行業落地運營的首家養老社區。八年中,合眾人壽進行了諸多保險+養老對接方面的探索,不斷為壽險客戶提供自營養老社區對接服務,並且簽約多家合作旅居基地,滿足壽險客戶多樣化的養老需求。

  一位壽險公司管理層人士向澎湃新聞談到,輕重資產模式的選擇其實就是考量投資人自身的能力,輕重結合是比較合適的。所謂輕資產,其實就是保險公司不直接作為不動產的投資人,採用租賃等形式利用別人的資產,通過保險公司的運營運作,或者說保險公司和相關的一些物業持有人進行相互合作。

  「這裏面的好處就是可能短期內不會佔用保險公司大量的資金,但可能出現的問題是不動產或者物業的投資人、持有人的穩定性存疑。現在的物業持有人多數是負債經營,會有一個償債周期,一旦物業持有人出現變化,那麼保險公司和這些合作夥伴的合作持續性就值得考量了。」上述人士表示。

  就各家險企的動態來看,泰康、太保等公司在養老社區上的動作頻率則更高一些。近段時間,中國太保旗下的太保家園成都頤養社區、大理樂養社區正式開業,泰康保險集團旗下又有多家養老社區體驗館正式開放。這類養老社區多為保險公司使用自有資金拿地、建設、運營,也就是常說的重資產模式。

  重資產模式並不適合所有的險企,它對險企的資金實力提出了較大的要求。泰康保險集團董事長陳東升曾直言,這個商業模式只有大人壽保險公司能做。

  目前,泰康之家醫養社區布局全國,覆蓋京津冀、長三角、粵港澳大灣區、西南、華中、東南等核心區域的22個重點城市,其中北京燕園、上海申園、廣州粵園、成都蜀園、蘇州吳園、武漢楚園、杭州大清谷等七大社區開園運營。中國太保則在7個城市落地了8個太保家園養老社區建設項目,形成頤養、樂養、康養全齡覆蓋的產品體系。

  今年5月,中國平安發佈「平安臻頤年」康養品牌及首個高端產品線「頤年城」,尋求開拓機構養老市場。對於輕重資產的模式選擇,平安臻頤年董事長王雨珂近日在接受澎湃新聞採訪時表示,將利用集團資源優勢,通過核心區位拿地新建或者存量改造的方式打造行業標杆項目。作為險資資產配置的方式之一,平安更偏向於重資產投資養老社區,可更好把控項目,提升運營質量,同時將根據市場需求開發多元化的產品形態與合作模式,滿足客戶多層次的養老需求。

  業內多將泰康作為養老社區重資產運營的典型,但泰康也並非一成不變。泰康之家在上海的第二個項目錦繡府便並非採用了泰康一貫的重資產運作模式。

  對於這一轉變,泰康健投高級副總裁兼泰康之家首席執行官邱建偉在接受澎湃新聞採訪時指出,中心城市土地和資產太貴,也沒有像燕園那麼大的房子和土地給到大家,一定要改變一些方式,原來是重資產,現在在城裡面要考慮租賃、合作這種輕資產模式。規模可以有大小的變化,但是醫養結合和高品質的服務不變。

  中國太保相關負責人在接受澎湃新聞採訪時表示,太保採取「輕重結合,先重後輕」的策略發展養老產業,在重資產養老社區布局方面已經實現首個三年規劃的目標,下一步將積極開展輕資產項目的拓展。同時,繼續推進優質養老社區項目的落地,全面完成太保家園「東西南北中」的全國布局,在養老社區項目投資布局的選擇標準上,規模將更加優化、區位更加優越、功能更加聚焦養護。

  作為一家中小險企,上海人壽也開啟了重資產模式的養老社區布局。今年5月,上海人壽首個綜合養老保障服務社區項目「覽海普陀聖境」在浙江舟山正式開工奠基。

  在接受澎湃新聞採訪時,上海人壽總裁石福梁直言,重資產模式的養老社區,投入的資金量比較大,對一般的中小公司而言會面臨不小的壓力。上海人壽還是希望先把舟山養老社區打造為一個樣板,總結一套管理服務經驗,然後再看應該是選擇重資產或輕資產,根據自身的能力來做相應的服務。

  逐漸從城郊走向城中核心區,醫療資源或成重中之重

  保險公司的養老社區布局在近兩年也呈現出一些變化,其中最明顯的就是從城郊走向城市核心區。

  以上海為例,中國太保和泰康保險都在上海布局了兩家養老社區,一家位於城郊,而另一家則在城市中心區域。這類位於城市中心城區的養老社區面積普遍較小,床位不多,面向高齡人群。

  中國太保旗下太保家園的首個國際康養社區項目位於上海普陀,交通便利,周邊醫療、商業、文化、綠地等配套設施齊全。據中國太保方面介紹,該項目將實現醫、康、養功能的有機融合,面向高齡剛需人群提供高品質介助、介護及失智照護服務。

  在上海市浦東新區塘橋,泰康在上海的第二家養老社區錦繡府仍在改造中。這一項目一改泰康多在城郊拿地的「風格」,位於上海內環,臨近陸家嘴,總體規模較小,距離三甲醫院仁濟醫院僅800米。與太保普陀項目類似,錦繡府面向的群體更高齡化,並偏向護理需求。

  泰康還在浙江寧波重資產打造了全新升級版的養老社區泰康之家·甬園,這也是泰康第一個城市CBD(中央商務區)中心區的醫養綜合體。邱建偉在接受澎湃新聞採訪時指出,泰康並不是現在才想進CBD,而是過去沒有機會。過去大家的認知較為傳統,使得保險公司在養老社區的拿地階段存在較大阻礙。隨著泰康之家全國布局,以及泰康之家品牌逐步形成,現在越來越多的地方向泰康開放了離城更近的區位。

  走輕資產路線的大家保險則直接將自己的一大產品線定名為「城心養老」。顧名思義,大家保險走的是不同於常規保險公司在城郊選址建養老社區的方式,選擇在城市中心布局。大家保險集團相關人士向澎湃新聞介紹,截至目前,城心產品線已在北京市中心布局3個高品質養老社區,2個嵌入式護理站,可提供床位超過1500個。

  今年上半年,大家保險聯手中國誠通、中國鐵建、國藥集團三家央企成立了中康養健康產業投資有限公司。大家保險集團相關人士告訴澎湃新聞,作為中康投獨家戰略合作保險公司,大家保險積極探索「保險+服務」模式。中康投運作的培訓療養機構數量眾多,分佈於國內一線、新一線、省會等重點城市以及旅遊名勝風景地,基礎設施較為完備、配套醫療資源完善,是轉型提供養老服務的理想標的,為大家保險以輕資產模式在全國批量布局「城心醫養」和「旅居療養」項目提供了有力支撐。

  可見的是,眾多險企在進行養老社區布局時,醫療資源還是其考慮的一大重點。險企養老社區多明確了入住者應達到法定退休年齡,而這部分老年人也多為「活力老人」,在醫療資源上利用率還不算特別高。但是,中國社會已進入長壽時代,隨著入住者年齡的增長,醫療資源則顯得愈發重要。

  在大家保險「城心養老」的模式中,醫療保障能力是其確定養老社區位置最重要的衡量標準。在這一選址標準之中,首要考量的則是「緊鄰三甲醫院」。

  「目前醫療資源在地域分佈上不平衡的問題尤為突出,大部分醫療資源仍然集中於大城市,特別是一線城市。」中國太保相關負責人向澎湃新聞表示,太保藉助於瑞金醫院的質量管理體系推出了廣慈太保互聯網醫院。在醫養結合方面,還將深入洞察客戶日益增多的疾病康復尤其是因病失能、半失能老人的康復問題,通過自建自營、股權合作等形式,布局康復醫院、護理醫院,通過精準服務舉措,增強客戶的專屬服務感知。

  不止於中國太保,泰康保險集團、中國人壽、新華保險、中國太平、中國平安等紛紛在醫療資源上加大投入。2020年末,中國太平斥資10億打造的首個醫院項目上海太平康復醫院正式落成。這一康復醫院毗鄰太平小鎮·梧桐人家養老社區,無疑成為這一養老社區的新亮點。

  中國平安正在參與北大方正集團的重組,其初衷則是看重了北大方正的醫療資源。平安集團總經理謝永林在中國平安2021年中期業績發佈會上直言,北大方正的醫療資源是非常稀缺的。接下來,只會保留醫療等與核心主業相關的板塊,其他部分正在按照預定計劃按部就班以市場化方式轉讓或出售。

  「平安康養項目有集團作為背書,擁有豐富的資源,尤其是醫療資源。」平安臻頤年董事長王雨珂向澎湃新聞表示,在醫療方面,平安擁有龍華醫院和北大方正集團旗下的醫院,醫療資源得以保障。在綠色通道方面,平安可以做到全打通,這不僅僅是簡單的簽約合作,平安的自由醫院還可保留專屬床位。對於失能長者,將從機能的延續,還有就是並發症、急救等方面的支持,所有這些都是擁有強有力的醫療資源可以做到的。

  盈利仍需時間,大險企考慮養老服務技術、標準等輸出

  作為商業項目,險企養老社區「賺不賺錢」是不少人關心的問題,但「目前不賺錢」也是眾多保險人的共識。

  對於各家險企而言,養老社區不同於簽單賣保險,其前期投入程度巨大。尤其是重資產模式的養老社區,並不是任何保險公司都有實力去投入的。在回報率上,險企高管多對這個問題不願多談,只希望用「養老社區與險資長周期相匹配」作為回應。

  中國太保相關人士告訴澎湃新聞,養老產業投資屬於戰略投資,其投資規模占集團投資組合中的比例極低,幾乎不影響當期投資收益。綜合考慮養老社區運營、不動產升值以及促銷保單帶來的新業務價值等因素,養老產業的投資收益完全可以覆蓋保險資金成本,在中國越來越富有和人口越來越長壽的歷史大背景下,將來會成為良好的不動產投資類別。

  就現實情況看,目前在養老社區領域發展最為全面的泰康保險集團,其2020年度醫療及養老運營成本為33.97億元,較2019年的32.35億元增長5.01%。而在醫療及養老社區運營收入上,2020年數據為33.39億元,較2019年的34.84億元下降4.16%。總的來看,泰康去年在養老社區方面的運營成本與運營收入近乎打平,但仍未能實現盈利。

  或許如泰康保險集團董事長陳東升所說,泰康的養老社區全部做下來要1000億,前十 年都是不賺錢的。但千億是不動產,未來能長期提供現金流,不會受眼前資金回籠的壓力,這正好符合壽險的長期資金特點。而且養老不受經濟周期影響,老了都要養老。

  大家保險集團相關人士向澎湃新聞表示,養老社區投資規模大,回報周期長,從行業實踐和經驗來看,養老社區的入住率達到75%-80%,方可實現盈虧平衡,投資回收周期普遍在10年以上,因此,行業的資本吸引力相對較弱。

  若想入住險企養老社區,通常有兩種途徑,一種是購買對接養老社區的保險產品,從而獲得入住權益;另一種則是類似於會籍制,支付一定的入住資格費用或押金以獲得入住權益。但入住養老社區後,入住人每個月還需要另行支付費用。

  對接養老社區的保險產品保費相對較高,門檻價格多為百萬元級別,較少數中小險企推出的保險產品價格稍低。中國平安推出的與平安臻頤年相對接的保險產品保費則高達千萬元。

  不過,對於險企而言,其打造的高端養老社區也恰好符合了不少高凈值客戶的「口味」,尤其在一些一線城市,甚至出現了社區還沒建好,首期意向入住客戶數已爆滿。但並非在所有城市都是如此,險企養老社區針對的客群相對高端,總體入住率依然會有一定的爬坡期。

  一家壽險公司管理層人士告訴澎湃新聞,從保險公司角度看,可能建設成本相對較高,運營成本相對較低一些。從長期來看,可能還是有一個比較好的預期。要達到一定的入住率,差不多85%以上,成本和支出大概可以基本持平。

  「在積累了相當的養老社區運營經驗和在此方面的品牌影響力後,輸出養老服務技術、標準和流程,此類輕資產模式也是未來的探索方向之一。」中國太保相關人士談道。

  責任編輯:鄭景昕

加入好友

台灣疫情資訊

台灣疫苗接種

相關熱門