以價換量,長三角多城新房降價促銷,有新房直接打5折

  原標題:以價換量 長三角多城新房降價促銷

  21世紀經濟報導記者唐韶葵 上海報導

  「姐,考慮二手房嗎?現在急售的二手房降價挺多的。」

  11月23日,張志堅(化名)在微信上給備註「陳姐」的一名客戶發了一條信息。張志堅是環滬熱點城市嘉興下轄的嘉善縣一名新房代理。下半年開始,嘉善樓市急轉直下,張志堅從一個月簽單十幾二十套房源,變成了一單難開。不得已之下,張志堅也開始尋求二手房的代理空間。

  陳姐是張志堅今年3月在嘉善某新盤售樓處門口加的一名客戶,當時陳姐從張志堅手中買了一套90平方米左右的新房,價格1.8萬元/平方米。

  陳姐買的新房,如今價格已經跌了1000元/平方米。嘉善這套房子對於近兩年開始炒房的陳姐來說,損失不是最大的。她去年年底在南京買入的一套新房,現在價格打了將近5折。

  在長三角多個沒有出台「限跌令」的城市和地區,房企降價促銷力度越來越大。包括南京、常州、蘇州、嘉興、寧波等等在內,投資客拋售的意願越來越強烈。

  而對於房企而言,降價促銷導致銷售回款大打折扣,並不能有效解決核心的流動性問題;但不降價促銷,將會面臨更嚴峻的流動性惡化局面。

  樓盤降價促銷

  長三角地區的降價,最初從南京開始,包括保利、碧桂園、正榮等多家房企率先打響降價促銷戰。

  2016年前後,南京都市圈可以說是投資客的熱土,限購讓失去了購房資格的購房人將目光轉向了寶華、句容、滁州等都市圈板塊。

  但今年下半年以來,樓市風向轉變。曾經的都市圈樓市有多火熱,如今就有多冷清。

  在南京郊區的句容,新盤大幅打折入市。碧桂園句容項目以內部員工優惠價名義,在10月底開出4800元/平方米-5500元/平方米的價格,降幅很大。據中介發佈的信息來看,句容碧桂園降價很有效,目前4800元/平方米的房源幾乎賣完,還剩下5500元/平方米的房源,算下來一套房總價也只要60多萬元。

  碧桂園此次在南京的總體促銷力度較大。同樣位於句容的碧桂園鳳凰城精裝房,最近推出房源7000多元/平方米,碧桂園大學印象降到8000多元/平方米,低於2017年該項目成交樓面地價。

  據當地代理機構人士透露,碧桂園正在降價的多個項目,當年開盤的時候已經賺到不少利潤了,現在是為了加速回款而作出打折促銷的動作。

  截至今年6月30日,碧桂園手上還有1680億元,相比650億元的短期負債,流動性沒有問題。出現流動性危機的其他房企,促銷力度更大。南京棲霞龍潭項目、江寧湖熟某新盤,價格均給出6.5-8折的優惠價。房企為了去庫存,甚至會採取送車位等方式變相降價。

  前述中介代理人士指出,開發商想降價賣房,手段非常多,送禮物,送精裝修,超出規定的返佣等等。比如溧水銀城中奧君薈,推出100套內購房源,15層以下8折,15層以上82折。

  最近南京江北核心區的房企日子也不好過,幾個新盤開啟分銷,首付降到5成,少數房源甚至3成。南京新房熱度大幅下降,伴隨而行的是二手房下降,江北核心區保利西江月一套88平方米的房源,單價只要3.3萬/平方米。貝殼找房上可見,保利西江月的二手房掛牌價為4萬元/平方米。相比之下,這套房源便宜了近7000元/平方米。

  江蘇另一個熱點城市蘇州已從當初全國房價上漲的風向標,變成領跌者。位於木瀆板塊的正榮西津月項目時隔1個多月,再次推出85折賣房。比如,推出一套104平方米的房源直降41萬,126平方米的房源降51萬。金輝地產合聯營公司開發的位於太湖新城的江南沄著推出11套特價房,總價直降70萬/套。

  數據顯示,10月南京二手房成交5828套,創下今年以來新低,相比正常月1萬套左右的成交量,可以說是斷崖式下跌。

  房企銷售有待盤活

  從記者調研情況看,蘇州除了園區、姑蘇區外各區都存在大範圍樓盤降價情況。開發商折扣價格從7月底就開始有,直到國慶前後促銷力度更大,很多樓盤以特價房、工抵房這種名頭搞促銷,算下來一些樓盤對客戶有很直接的10%的折扣。從降價企業來看,民企降價更多。

  無錫有房價上下浮動15%的規定,所以市場上的樓盤大多都在打85折促銷,因為怕引起前期業主維權,很多樓盤明面上沒有很大折扣,但在談判環節,還可以談折扣。無錫市場上,房企也普遍啟動分銷,給的傭金在1%-3%不等,個別最高能到6%。

  同策研究院高級分析師李霄霄指出,近期環滬樓盤大範圍降價是多方面因素疊加導致的。既有政策端因素、也有開發商自身因素、以及市場層面購房者減少等多種原因。

  三道紅線直接限制重點房企融資,房地產貸款集中度管理既限制了貸款發放的總量,部分購房者房貸無法正常發放,房企正常銷售回款受阻。此外,部分城市為防風險提高了預售資金監管的條件,在這些地方,房企即便收到銀行放款,也無法有效盤活資金。

  從房企競爭角度看,市場上某一家房企因資金問題選擇降價促銷,其他房企為了保證銷售,很容易跟隨降價促銷,形成區域性降價。此外,部分房企有2021年銷售業績壓力,越臨近12月這個節點,越容易採取營銷動作,增加去化。

  從購房者角度看,最近很明顯的一個特徵是市場上客戶確實在減少。一方面是土拍降溫、市場遇冷導致部分客戶觀望;另一方面也是銀行放貸延遲甚至二手房停貸,一些置換的需求沒辦法釋放出來。市場上客戶減少,樓市由上半年的賣方市場轉為買方市場,企業競爭加劇、購房者議價能力增加,樓盤降價促銷。

  「房企流動性核心問題是各地銷售下滑,導致回款大幅縮水。」某TOP10房企華東大區負責人指出,長三角部分城市還出台了「限跌令」,因為要穩房價。這就導致一些城市銷量減少。

  多家房企營銷負責人指出,即便房企已經把房子出售,也會面臨很多問題,一個是網簽問題,各地限簽,客戶不辦理網簽就沒辦法貸款。這導致很多客戶按揭貸款下發要排隊3-5個月。

  另一方面,房企先收的首付直接進了監管賬戶。各地對於監管資金的門檻不一樣。比如安徽一套房收2-3000元,這只是一個固定的建安成本,剩下的開發商可以調用;浙江則是全國最嚴的,項目要留足總建安成本的130%監管資金,且必須封頂才能放款,比如紹興、嘉興、寧波等地,開發商往往還要另外調撥資金付工程款。

  華東某房企有貨值約1000億,其中300億監管資金+300億在途資金,相當於有600多億資金受限。

  流動性趨緊,開發商不得不加大促銷力度。正如李霄霄所言,在這種情況下,房企只剩下「降價促銷、以價換量」這條自救道路。

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