廣州二手房貸鬆動虛實:審批速度加快,成交量價回落

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  二手房去泡沫進行時:深圳8月成交量歷史性跌破2000套,上海部分中介門店零成交……廣州也祭出「二手房參考價」大招!二手房參考價發佈15天:廣州樓市溫度驟降

  21世紀經濟報導記者 吳抒穎 廣州報導

  在廣州二手房參考價出台近三個月之後,市場上傳出「廣州二手房貸可以不按照二手房參考價」的消息,隨後消息迅速發酵並成為各方關注的焦點。

  這一事件之所以引發討論,其原因在於,二手房參考價機制的建立可以作用於金融機構,由於二手房參考價通常較成交價低,如果銀行房貸嚴格根據參考價來執行額度審批,購房者首付數額或將提升,從而達到降槓桿的效果;而銀行如若按照實際成交價或者評估價發放貸款,則意味著在二手房貸的執行細則上略有鬆動。

  實際上,據21世紀經濟報導記者從廣州一家國有銀行支行、兩家商業銀行支行乃至多名中介人士處獲得的消息,目前廣州二手房貸審批的確存在部分可以不按照二手房參考價的情況,而且在發放貸款的速度上,速度也較之上半年加快許多。

  但是這並不意味著,廣州在二手房貸的發放上出現鬆綁。實際上,在二手房參考價機製成立之後,廣州鮮有銀行明確表示將以此為標準審批貸款;而且這一機制出台後,廣州二手房成交已逐漸回歸理性,無論是成交量或者成交價,都出現了一定幅度的回落。

  預期改變,潛在購房者態度更趨於審慎,廣州當前的二手房市場已經向買方傾斜。

  房貸穩健發放

  從全國範圍內來看,二手房參考價機制由深圳於2021年2月率先建立,此後深圳包括建設銀行等在內的多家銀行明確表示,將以深圳住建局發佈的指導價為貸款發放的重要參考。

  在二手房參考價機制與金融機構的聯動之下,深圳二手房迅速盤整,今年10月,深圳二手房成交僅1605套,環比減少9.1%;成交量連續七個月下滑。價格方面,根據21世紀經濟報導記者從多名中介人士處了解到的數據,目前深圳已有至少三分之一的房源的放盤價與二手房參考價相當。

  由此可見,二手房參考價機制的威力不容小覷。廣州也於2021年8月引入這一機制,發佈了《首批熱點區域住宅小區二手住房交易參考價格表》。需要指出的是,廣州首批發佈的名單中僅覆蓋部分熱點小區,而從金融機構的表態來看,當時明確表示將按照二手房參考價發放房貸的銀行也比較少。

  根據南方+消息,民生銀行就曾表示,該行將嚴格遵照廣州市限購限貸政策執行房貸政策,也是廣州二手房參考價建立之後首個公佈的商業銀行房貸評估細則。

  而從近期廣州二手房貸發放的情況來看,目前房貸的發放速度上有所加快,而至於是否按照二手房參考價為標準進行額度審批,則有部分銀行還在觀望中。21世紀經濟報導記者從一家國有銀行支行從事房貸的人士處了解到的信息,目前房貸的發放主要按照評估價來發放,「審批速度比起上半年是快了的,現在大概三四個月,之前至少是要半年起。」

  一位廣州商業銀行從事房貸的人士也告訴21世紀經濟報導記者,其所在支行目前尚可以按照評估價發放二手房貸款,「暫時還沒按照參考價,但是最好是儘快,因為可能很快就會按照那個(參考價)來。而且現在放款快了很多。」

  據21世紀經濟報導此前報導,工行廣州分行方面也表示,該行會根據借款人的信用狀況、還款能力等因素,合理確定個人住房貸款利率水平,在符合監管要求的前提下實施貸款差異化定價。

  廣州目前的房貸發放整體上也符合業界的判斷。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉就指出,深圳推出二手房參考價的時候,一開始銀行並不知道怎麼做,後來在加強房地產調控的背景下,銀行達成共識,都按照指導價來做貸款評估。但是廣州發佈參考價的時候,並沒有銀行宣傳要按照指導價來做貸款評估價,因此也就不存在退出這個政策一說。

  二手房量價回落

  從廣州二手房參考價格機制出台以來,其對成交面的影響已經從數據上得到體現。

  根據中原地產數據,今年10月,廣州二手房住宅成交量(自助網簽+中介網簽)為5253宗,環比9月下降15.2%,同比下降50.9%,創近年來新低。

  廣州中原研究發展部還指出,現時廣州二手樓市成交低迷,成交周期拉長,促使不少業主選擇下調報價以促成成交。比如珠江新城、天河北、東風東等板塊出現不少盤源調價幅度超100萬元以上。

  從市場的供需端來看,目前買家的觀望情緒十分濃厚。一位正在放賣天河二手學位房的人士告訴21世紀經濟報導記者,「房子放了幾個月了,問都沒有人來問。今年上半年我們小區在整個片區中成交是很活躍的,因為有小戶型,下半年開始人都沒了。」

  實際上,從廣州整個房地產市場的成交結構來看,由於一手房的供應量一直處於較高水平,二手房成交在一定程度上也受到了擠壓。

  一位計劃在廣州近郊城區購房的人士告訴21世紀經濟報導記者,她意向的購房區域是番禺或者黃埔,「二手房我基本不考慮,因為這兩個地方新房還是有很多的,而且一手房手續沒那麼複雜,交易貸款都很方便,再說我也沒見到幾個中介在推二手房。」

  即便目前廣州是一個一手房主導的市場,但是在調控政策的作用下,加之市場供應放量,目前整體的熱度也逐漸下降。根據陽光家緣數據,2021年9月廣州一手住宅網簽成交7901套,同比2020年9月的16575套減少8674套,同比下降52.33%;2021年10月,廣州一手樓網簽成交7160套,同比下降41.67%。

  廣州中原研究發展部數據顯示,今年10月廣州新批供應量超越9月,創年內新高,達17493套,創2021年以來新高。而庫存周期在經歷一年走低之後,於今年3月起持續回升,且持續7個月回升。截至10月底,庫存消化周期已經高於2020年10月水平。

  此番背景下,廣州不少一手樓盤也採取以價換量的方式吸引客戶,尤其是在成交低迷的區域。一位增城區的中介就指出,目前他們代理的樓盤相較高位(單價)都有幾千塊錢的讓利,「最高的時候去到2.6萬,現在2萬多一點,很划算了。」

  克而瑞廣佛區域首席分析師肖文曉認為,接下來兩個月還將是廣州樓市的供應高峰期,在政策環境無明顯改善的情況下,預計開發商為走量還將不停地進行營銷大戰,購房者將會迎來更多「平價上車」的機會。

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