一個月五次出售資產 華僑城究竟要聚焦地產還是文旅?

原標題:一個月五次出售資產 華僑城究竟要聚焦地產還是文旅?

中國商報(記者 周子荑)地產大佬華僑城開啟了「賣賣賣」模式。中國商報記者了解到,單11月,華僑城已累計出售五個資產項目,其中包括三個地產項目、一個商管項目和一個投資管理公司股權。華僑城方面表示,出售資產目的為聚焦文旅主業。實際上,近幾年華僑城頻繁出售資產,其中也不乏一些文旅項目。華僑城「賣賣賣」出於什麼考慮?公司究竟是要聚焦地產還是文旅?

一個月五次出售資產

11月21日,上海產權交易所披露信息,深圳市華高商業管理有限公司100%股權及相關債權被掛牌轉讓,轉讓方為深圳華僑城房地產有限公司。

實際上,華僑城近來開啟了「賣賣賣」模式,單11月就已五次出售旗下資產項目。11 月 9 日,雲南文投開發投資有限公司51%股權及9634.29 萬元債權在重慶產權交易所掛牌,轉讓底價約 1.83 億元。轉讓方雲南文投建設投資有限公司為華僑城集團控股孫公司。

11月11日,華僑城旗下的上海天祥華僑城投資有限公司以4.86億元的底價,轉讓上海鵬鯤置業有限公司50%股權;11月12日,深圳華僑城房地產有限公司以15.39億元的價格轉讓廣州華僑城置業發展有限公司42.4%的股價。

11月18日,共青城萬物長青投資管理合夥企業4.8億元有限合夥份額及2.39億元債權在重慶產權交易網掛牌,轉讓底價為49991.7萬元;一並掛牌的還有該公司100萬元普通合夥份額,轉讓底價為108.3萬元。轉讓方分別是深圳華僑城產業投資有限公司和深圳華僑城資本投資管理有限公司,均為華僑城集團旗下公司。此外,公開信息顯示,9月至今,華僑城已涉及近10項股權轉讓項目,涉及金額逾30億元。

華僑城為何開啟「賣賣賣」模式?對此,華僑城方面對中國商報記者表示,資產交易行為的背後有著華僑城在新戰略發展模型下的戰術考量。公司採取資產處置、股權轉讓、合作開發等舉措,一是為了回籠資金,二是通過資源優化配置,搭建產業平台,集合更多優秀企業的專業優勢,實現強強聯合戰略補差。

上海中原地產市場分析師盧文曦對中國商報記者表示,華僑城經營的文旅項目回報周期長,導致公司現金流吃緊,其只能通過出售資產迴流部分現金流。IPG中國區首席經濟學家柏文喜也對中國商報記者表示,華僑城11月五次出售資產是一種理性回調,以緩解前幾年過度擴張給公司現金流與業績帶來的沉重壓力。

前不久華僑城發佈的三季報顯示,今年前三季度,華僑城實現營收 494.45 億元,同比增長47.97%;實現歸母凈利潤 34.19 億元,同比下降 34.85%;實現扣非凈利潤 28.56 億元,同比下降 42.9%。而在資金方面,截至今年三季度末,華僑城貨幣資金總額為486.25億元,已比去年年底下降了119.15億元。

諸葛找房數據研究中心分析師關榮雪對中國商報記者表示,華僑城近期頻繁出售資產是由於市場調控不斷收緊,企業自身回款能力下降,債務壓力加大,出售資產可以在一定程度上緩解其資金壓力。另外,華僑城出售的資產更多屬於房地產板塊,這或也顯現出其聚焦文旅業務的戰略意圖。

聚焦地產還是文旅

實際上,華僑城近幾年頻繁出售資產,多為地產項目,其中也不乏一些文旅項目。因此,華僑城也陷入了聚焦地產還是聚焦文旅的質疑中。

據不完全統計,2018年,華僑城轉讓了18家子公司股權和一個資產包;2019年,華僑城陸續轉讓了位於重慶、深圳、上海、西安等多個城市共計19個子公司的股權,總價超百億元;2020年,華僑城通過公開市場完成了11個項目的轉讓工作,合計交易對價68.9億元。其中也不乏一些文旅項目。

華僑城過往三年為何頻繁甩賣資產,同時出售地產和文旅項目的華僑城究竟會聚焦地產還是聚焦文旅?對此,柏文喜認為,華僑城此舉是為了優化項目結構、資產結構以平衡現金流、減輕業績壓力,而文旅項目具有大投資、重運營與慢回報的特徵,自然也在出售之列。

關榮雪也表示,華僑城連續甩賣資產的原因是多方面的,可能是加速企業回籠資金,緩解資金壓力,也可能是企業發展戰略上的適當調整。去地產化並不是完全做減法歸零,地產與文旅的合理結合才能助推企業長遠發展。

中國商報記者查閱華僑城財報獲悉,今年上半年,華僑城旅遊綜合業務收入在營收中的佔比達82.22%,相比去年的52.74%明顯提升;而房地產業務收入佔比為17.53%,相比去年的45.49%下降不少。不過,這裏的文旅綜合項目收入中也涵蓋景區內住宅銷售等地產性收入,純文旅項目收入是多少則不得而知。

華僑城方面對中國商報記者表示,公司這一系列動作確實是在為戰略轉型服務。2015年,華僑城集團在原有「旅遊+地產」模式上探索出「文化+旅遊+城鎮化」的創新發展模式。自此,去地產化成為其重要標籤。然而,文旅行業資金投入大且回報周期長,依託地產的「輸血」,才能讓文旅業務在較長周期內實現自我「造血」。

盧文曦也認為,聚焦地產或者聚焦文旅,都不是企業主觀上能決定的,文旅項目需要時間培養和詳細調研,以適應各個地方獨有的消費習慣和群體特徵。即使建設完成,文旅項目還要不斷進行升級改造,這又是不小的投入。因此華僑城聚焦文旅項目的前提是通過地產運營保證足夠的現金流。

黃立沖更是對中國商報記者坦言,華僑城不存在地產和文旅二選一的問題,因為其文旅項目本身也是地產業務,只是定位為文旅地產。他認為,華僑城「文旅+地產」的模式沒有問題,關鍵是看兩者能不能很好地結合,如果不能做到將兩者協同,而只是單純進行地產開發,則與公司定位不匹配,公司出售的資產或正是兩者不能實現協同的資產。

文旅業務前景如何

面對聚焦地產還是聚焦文旅的質疑,華僑城對外明確表示聚焦文旅,並表示文旅是華僑城的「根」與「魂」,那華僑城的文旅業務有多大想像空間?

據了解,地產大佬做文旅早已有之,恆大創始人許家印、萬達董事長王健林、融創董事會主席孫宏斌、佳兆業創始人郭英成等都曾在文旅產業進行過投資,但激起較大水花的並不多。新冠肺炎疫情的暴發更是給文旅產業帶來重大打擊。

柏文喜認為,地產企業做文旅,一般都是把文旅作為其爭取優惠拿地條件的籌碼,真正熟悉文旅運營的開發商非常少,導致開發商做文旅成功的寥寥。實際上,文旅項目一般都處於相對偏遠的位置或者景區,這些位置配套的房產項目在市場下行期會首先陷入衰退而出現去化困難,再加上疫情對文旅產業的衝擊很大,做文旅項目的很多開發商如新華聯目前已陷入困境。

那華僑城打算如何發展文旅業務?華僑城方面表示,華僑城集團意在打造一個新型生態模式,通過土地資源的獲取和賦能,建設完備的自循環系統,包括商業綜合體、住宅、酒店、城市基建、城市公共空間、藝術展館等,形成完整配套,以文旅為主鏈貫穿起整個生態,從而提升區域價值,將自身的「造城」優勢發揮到最大化。

黃立沖認為,新冠肺炎疫情對文旅產業有一定衝擊,加上未來國人的出國游需求會明顯減少,文旅產業發展有很大壓力。不過,華僑城在文旅項目上有自身優勢,其在這個領域深耕多年,又具有國企背景,容易獲得資金。華僑城的文旅項目預計會比其他地產企業的項目表現好一些。但華僑城文旅業務最終能否實現亮眼業績取決於其作為國企的工作效率、商業模式的選擇和市場提供的機會。

華僑城的文旅項目或還需要一定的資金支撐。盧文曦認為,華僑城深耕文旅項目沒有問題,其本身有一定的品牌影響力,又在文旅產業有所建樹。只是當前疫情對文旅產業衝擊不小,華僑城未來深耕文旅產業需要先出售資產回籠資金。關榮雪也談到,華僑城未來文旅業務發展需要地產業務回血,因此其應將地產與文旅業務進行合理結合。

此外,柏文喜還提到,華僑城未來要想在文旅項目上有所發展,就需要擺脫開發商思維,著眼於文旅項目本身的投資運營。

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