三批次集中供地陸續掛牌 多重利好下土拍市場能否回暖?

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  中國網財經11月24日訊(見習記者 甘承浩)23日,天津第三次集中土拍的11宗涉宅地塊掛牌,起始總價約76.7億元。至此,全國22個集中土拍城市中已有18個城市公佈三批次土拍具體細則。

  據中國網財經統計,上述18城合計推出涉宅用地528塊,總起拍價達6159.9億元。由於二批次集中土拍各城市土拍條件限制嚴格,房企參與積極性不高,導致地塊流拍率居高不下,底價成交成為常態。因此,三批次土拍包括北上廣深等一線城市在內的諸多城市都相應放寬土拍政策,部分城市還加大優質地塊的供應,加之國家信貸政策有放鬆趨勢,多重利好條件下三批次土地市場是否能回暖也引發外界廣泛關注。

  製圖:中國網財經

  優質地塊增加 土拍政策放寬

  在已公佈三批次供地信息的18城中,多數沿用「810土拍新政」要求,在此基礎上有不少城市在第三次集中土拍前,選擇放鬆土拍政策。

  經歷二批次超50%流拍率的廣州,在第三次土拍前及時進行調整,南沙、黃埔地塊取消單一地塊全周期限價要求,部分地塊取消了一個月內一次性付清總價的要求,允許最長六個月內付清,6宗回爐地塊也應勢降低了起拍價格。

  此外,武漢本批次供地也優化了競買方式,項目將在地價「熔斷」後靈活採取「競一次性付款」、「競自持租賃住房建築面積」和「搖號」等方式確定最終競得人,競買環節更為精簡,方便企業操作。

  而杭州此次與第二批地塊競品質和搖號兩種方式並存的出讓規則不同,此次地塊統一採取「定品質+搖號」方式出讓,並且調整地塊上限溢價率為10%。同時,競買人資格則取消了一年以上房地產開發資質與同一集團成員企業參加同一公告中地塊競買宗數不大於5宗等條件。

  蘇州則在房企繳納費用方面給予放寬。據悉,蘇州三批次供地,保證金方面,相較於二批次地塊保證金比率50%居多,三批次保證金比率統一降為30%,二批次中競得房企首次需繳納土地出讓金的60%,三批次中下調為50%。其次,三批次除了園區地塊外,其餘地塊均未設置地塊的市場指導價,取消了因超溢價而需提前支付尾款的要求。

  不僅土拍政策放鬆,也有城市在三批次地塊中推出多宗優質地塊吸引房企。

  與前兩批集中供地相比,長沙本輪集中出讓的地塊在供地結構上有了明顯變化,26宗地塊中,純住宅用地共18宗,佔比69%,商住用地僅8宗;濟南方面,濟南城區所掛牌的75宗地塊中,64宗涉宅用地佔比近85%,而萊蕪區所掛牌的6宗土地全部是住宅用地。

  就地塊區域分佈而言,福州自然資源局把眾多優質地塊擺上貨架,熱點區域四城區共推出21幅住宅用地,其中16宗位於二環線附近,地塊區位優越;廣州方面,雖然三批次供地數量較二批次減少,但這批供地位置集中在主城和近郊。

  成都5+2區域供應面積佔比超60%,屬於供應主力區域。業內人士分析,成都5+2區域的優質地塊較前兩批次,供應增多,且房地價差有一定擴大,對房企而言,或有一定的吸引力,同時也有助於激發市場活力。

  針對多數城市土拍規則調整以及提高地塊質量,貝殼研究院首席分析師潘浩表示,一方面是城市為完成當年的土地供應計劃,會在年底大量供應地塊以保證完成率;另一方面房企年底拿地的資金承壓能力較強,可有效提高房企的拿地意願。

  信貸邊際改善 房企拿地熱情提升

  據統計,22城第二批供地共計流拍70餘宗地塊,撤牌地塊超200宗,整體流拍撤牌率超30%。從第三批供地城市情況來看,已經率先拍完的無錫20宗地塊全部成交,無一流拍。另據第三方研究機構中國研究院的數據,開拍前的杭州拱墅區橋西拱宸橋單元GS0609-12地塊,申請勾地的房企達到10家。

  知情人士指出,預計第三批地塊在多重條件優化下,房企拿地預期或將改善,整體流拍和撤牌情況或略有好轉,但第三批供地市場或將延續整體低溫態勢,城市間和城市內市場熱度保持分化,部分城市出讓條件優化下流拍撤牌情況或將有所改善。

  相較於規則調整、供應擴大,房企融資渠道的改善也向土地市場釋放出積極信號。9月底以來,中央連續釋放維穩信號,近期廣州、佛山等城市信貸端邊際改善,哈爾濱出台政策緩解房企資金壓力並加大購房補貼。中指院指數事業部研究副總監陳文靜分析,預計後續更多城市或將跟進微調政策,市場短期內有望改善,但「房住不炒」基調下政策調控難言大幅放鬆,房地產市場調整壓力仍在。

  此外,根據央行10月發佈的公告,個人住房貸款環比9月增加1013億元,銀行按揭額度緊張態勢有所改善,但信貸端邊際改善傳導至市場端仍需時間,按揭放款和開發貸等資金到位尚需時間,且不同區域、不同客戶會有差異。另外,受銀行端「兩道紅線」影響,信貸放鬆的空間相對有限。

  上述業內人士指出,對房企而言,雖然信貸放鬆空間有限,但中央連續釋放維穩信號有利於市場提振信心,銀行信貸端邊際改善下房企流動資金壓力有望緩解。

  需要關注的是,各地方也在人才購房補貼、預售條件、公積金貸款等方面出台扶持政策,促進合理的住房需求釋放,平穩市場預期;另一方面響應「維護購房者合法權益」要求加強預售資金監管,優先保障工程進度和交付質量。

  潘浩坦言,目前三批次供地規則調整一定程度上可緩解房企的「現金流」壓力,疊加近期監管層頻頻釋放積極信號,信貸環境改善,房企拿地熱情預計會有所提升。陳文靜也表示:「四季度市場調整和短期流動資金壓力仍在,房企重點工作仍是加快銷售回款,保障現金流安全。四季度重點城市首批供地項目或將集中入市,預計房企營銷端將面臨較大壓力。」

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