酒店電梯直通卧室的「奇葩」住房 業主起訴開發商退房兩審均敗訴 法官判后釋疑:事實清楚適用法律正確

原標題:酒店電梯直通卧室的「奇葩」住房 業主起訴開發商退房兩審均敗訴 法官判後釋疑:事實清楚適用法律正確

「酒店電梯直通卧室,廚房步梯直通樓下

四川自貢一業主起訴開發商退房兩審均被駁回」之三

封面新聞追蹤報導的「酒店電梯直通卧室,廚房步梯直通樓下 四川自貢一業主起訴開發商退房兩審均被駁回」一案引起廣泛關注後,自貢市中級法院民一庭於11月22日16時30分至17時30分在自貢中院立案大廳負一樓接待室,與劉女士及代理律師王紅兵進行了判後釋疑。

自貢中院

判後釋疑由民一庭負責人廖四春法官主持,承辦法官甘語慧、自流井區法院該案一審承辦法官卞林等參加。法官申明將對整個釋疑過程全程錄音影片。但當事人申請錄音遭到拒絕。

封面新聞記者當日上午向自貢中院申請旁聽未獲同意。

判後釋疑結束後,當事人劉女士及代理律師王紅兵向封面新聞記者介紹了釋疑情況,並提供了法院記錄的判後釋疑書面記錄圖片。

上訴人四個問題請求釋疑

劉女士及代理律師向自貢中院提交了書面《判後釋疑申請書》,請求自貢中院對四個問題予以書面釋疑。

一、二審判決是否存在認定事實不清的錯誤?

上訴人在一審和二審中均訴稱自貢市建華房地產開發有限公司(以下簡稱:建華公司)構成根本性違約行為並據此主張合約解除權,但在二審判決中並沒有依據已經查明的案件事實確認建華公司存在違約行為。

二、二審判決是否適用法律錯誤?

(一)判決書在第7頁表述「本案應適用當時的法律、司法解釋的規定」的觀點與第8頁、第9頁所引用上訴人起訴後新頒布的司法解釋,判決觀點前後矛盾。

(二)貴院已經查明建華公司交付的房屋,廚房無底板、廚房內建有一條通往樓下的走道,卧室一面牆體安裝一部直通一樓的電梯等。但二審判決引用的司法解釋中,將商品房買賣合約糾紛的其他糾紛情形(如:本案房屋質量糾紛)納入除斥期一年的適用範圍,法律依據是什麼?

電梯卧室

三、二審程序是否違法?

上訴人對一審判決認為原告訴訟時效過期、駁回訴訟請求而提起上訴,二審庭審歸納的爭議焦點也是是否超過訴訟時效,二審中雙方當事人均未對是否超過一年除斥期進行辯論,法庭也未對此予以釋明、展開法庭調查,二審法院徑行以超過除斥期喪失合約解除權進行判決,是否程序違法?是否屬於《最高人民法院關於適用的解釋》第三百九十一條第(四)項「違法剝奪當事人辯論權利的其他情形」?

四、二審判決第9頁稱「若劉某某認為案涉房屋不能滿足居住的條件,建華公司在履行合約義務過程中違約,可另行主張權利」如何理解?

法官表示事實清楚判決沒問題

劉女士提供的筆錄顯示,承辦法官甘語慧在解釋案件事實後,針對上訴人判後釋疑申請書所稱二審是否存在事實不清的問題表示,案件已經查明了當時房子交付以及現在的情況,二審查明的事實是清楚的。

對於二審是否適用法律錯誤的問題,甘語慧表示,雖然新的商品房買賣司法解釋是在2020年12月份修訂的,但它是屬於一個修正,在最後的適用施行的期限是從2003年開始的,所以也應該適用現在的司法解釋的規定。

對於上訴人認為二審的爭議焦點關於訴訟時效的問題,以及組織當事人辯論也是圍繞訴訟時效的問題。甘語慧表示,合議庭將訴訟時效作為爭議焦點沒有問題,解除權除斥期不同於訴訟時效問題,需要法院主動審查,所以要對此進行審理。

對於上訴人另行主張權利,有無行使合約解除權的權利問題。甘語慧表示,如果上訴人認為建華公司交付的房屋不符合相關要求,可以另行主張權利。有無解除權需要以後續合約履行的情況來看。如果上訴人要求建華公司繼續履行,而建華公司不繼續履行或者在合理期限內仍然不能將房子改造成能夠主張的情況,上訴人可以另行主張合約解除權。

上訴人請求再審未獲同意

廖四春法官表示,本案適用法律沒有問題。上訴人如果認為被上訴人有違約行為可以另行主張權利。上訴人可以要求被上訴人進行改造到符合合約約定的條件。如果被上訴人在合理期限內沒有改造,或改造不符合約定,即可以在一年內行使解除權。

廖四春稱,如果上訴人認為法院建議的救濟途徑有錯,可以向四川省高級法院申請再審。

劉女士及律師王紅兵向法官請求給出書面答疑,並提出在自貢中院申請對該案啟動再審,均未獲得同意。

劉女士說,判後釋疑並沒有消除自己對判決的不解,反而讓自己更加疑惑:這樣的房屋起訴退房兩審都敗訴了,法院還說自己的判決沒有問題?「要麼讓我去找建華公司,要麼讓我去找省高院。這就是說,兩審判決我都敗訴了,還得重新打官司?」

「電梯」卧室最終如何處理?

11月23日上午,封面新聞記者將上述內容發送給自貢中院宣傳處,請求民一庭予以審核,以確認當事人介紹的情況及提供的判後釋疑筆錄內容。當日下午自貢中院宣傳處回復稱,具體辦案部門不對此發表意見。

這套普通商品房的卧室里居然有一道電梯門,而廚房裡還有一道步梯的房屋究竟該不該退房?當事人劉女士的權利該如何主張?是否必須要向四川省高院申請再審?或者是重新以其他理由向自貢中院起訴,才能徹底解決這套無法正常使用的房子問題?除此之外還有沒有其他救濟途徑?封面新聞將繼續關注。

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