房地產開發貸鬆綁調研:熱點城市「暖意」來襲,部分地區依然「冰封」

  作 者丨唐韶葵

  日前,據媒體報導,一些銀行被告知發放更多房地產項目貸款,確保11月貸款賬簿上的項目開發貸款餘額較10月份有增長。

  近期,但凡有關於開發貸、按揭貸的任何消息傳出,對風聲鶴唳的房地產市場而言,都猶如興奮劑。資本市場也受鼓舞。11月23日A股收市,房地產股上漲0.83%。

  11月22日,南方「小雪」節氣,冬日暖陽下的降溫天,萬物仍然保持著生長態勢。這一天,華東某房企創始人張曉東(化名)特意詢問了一下財務部同事開發貸情況。其收到的反饋是:極少部分城市項目開發貸放鬆了,還有大部分城市的項目是比較緊的,尤其是東北地區大連、長春、瀋陽、哈爾濱四大城市的項目,基本上已無新增開發貸。

  這並非這家TOP20房企一家的問題,而是整個行業面臨的局面。「部分房企融資開始放鬆,但民營房企融資仍比較難。」一家民營房企華東某大區總裁對21世紀經濟報導記者表示。

  從21世紀經濟報導記者聯繫的多家房企反饋來看,目前開發貸鬆綁雖然已有明確政策導向,但在落地時,對民企產生的效果還很微弱。開發貸基本面仍然緊張而膠著,加上按揭貸的監管收緊,房企的流動性仍然緊繃。

  政策出現局部放鬆

  個體企業存在隱藏風險

  11月19日,銀保監會就近期熱點問題答記者問時表示,房地產合理貸款需求得到滿足。10月末,銀行業金融機構房地產貸款同比增長8.2%,整體保持穩定。個人住房貸款中90%以上用於支持首套房,投向住房租賃市場的貸款同比增長61.5%。

  具體表現有差異。「開發貸有所鬆動的只有局部城市,有些城市的開發貸收緊情況還是比較嚴重的。」張曉東說,東北地區、弱一點的二三線城市、三四線城市開發貸普遍都比較緊張。

  一個事實是,即便在長三角區域和大灣區一些市場界面看起來比較好的城市,比如杭州,像張曉東企業的項目,還是很難申請到開發貸。

  在杭州,其他房企也感同身受。前述民營房企華東某大區總裁指出,杭州開發貸沒有放鬆;另一家杭州銷售排名前五的房企相關人士也透露,監管部門要求適當放開,但地方銀行在做項目的時候受到方方面面的約束,條條框框要求的東西比之前甚至更多。

  正如房地產市場表現有差異,調控「一城一策」,每個城市的微調政策都不一樣,開發貸的鬆綁也是局部的,各地情況有差異的。據張曉東透露,長三角至少有個別城市是放鬆了,北方區域鮮有放鬆跡象,尤其是東北地區。

  上述華東某房企財務負責人直言,沒有明顯感覺到開發貸鬆綁。

  「辦是可以開始辦了,但速度很一般。」一家TOP30房企營銷總對21世紀經濟報導記者表示,金融政策目前是區域放鬆,但政策力度還是不夠。他所在企業布局的項目中,有的可以開始申請辦理開發貸了,但他認為,各地開發貸的鬆綁情況各異,沒有規律可言。

  開發貸鬆綁不僅各地表現不同,即便同一個城市,企業面對的情況也有差異。在湖南永州,一家當地排名靠前房企的項目,此前有兩家銀行同意放貸,這兩天又猶豫了。

  前述多名人士均表示,銀行對企業的態度前後不一,很大一部分原因在於:當前房地產行業處於動蕩期,個體企業隱藏的風險比較大,都怕開發貸放出去之後,企業資金出問題。

  政策導向變化 

  開發貸審批趨嚴

  冰凍三尺,非一日之寒。

  10 月全國房地產開發投資同比-5.4%,商品房銷售面積同比-21.7%,行業基本面進一步下行。博弈之間,政策導向已發生變化。

  央行在第三季度貨幣執行報告中表示目前房地產市場風險總體可控,房地產市場健康發展的整體態勢不會改變。

  從監管層的表態來看,儘管對貸款過緊有所糾偏,但房地產行業調控趨勢未變,行業總體仍面臨從嚴的政策環境。

  華東一家中型房企負責人表示,開發貸在實際落地的時候,對民企產生的效果還沒有很明顯的促進。

  他分析指出,各個銀行對央行指導意見的理解深度、緯度是不一樣的。基於民企裏面有部分企業的債務狀況處於不良狀態,這對銀行來說,最關鍵的問題就是風險偏好,也即風控的問題。

  實際上,絕大多數民企的資金鏈都很緊。在這種情況下,如果銀行稍微激進一點,把開發類貸款向民企多開放一點,一旦風險暴露,銀行做這單業務就相當於把自己套進去了。對於銀行而言,這樣的風險比投放額度不足更大。這就導致銀行在開發貸鬆綁的執行過程當中,由於沒有統一的標準和統一的行為準則,各家銀行便按照自己的理解來辦,尤其是在項目審批和風險把控這兩部分工作上。這導致最後民企的開發貸審批依然趨嚴。

  21世紀經濟報導記者了解到,明面上,各地銀行對一些高能級的城市中心地塊、符合標準的項目,審批會更快一點。這樣的導向,對那些已經在過會的、已經在途的項目可能略有幫助,時間上前後加起來也要一兩個月。因此大部分房企所體會到的是,政策放鬆的整體效果還沒有那麼明顯。

  有跡象表明,各家銀行現在都在搶國企、央企的開發貸單子。不僅如此,國企、央企近期融資動作上升。自中國銀行間市場交易商協會舉行房企代表座談會後,多位房企計劃近期在銀行間市場註冊發行債務融資工具。

  克而瑞機構數據顯示,11月10日以來,共有25家房企及城投企業宣布在銀行間市場融資,所涉金額達287.8億元。發行主體均是城投公司或央企、國企,且主體和債券的評級相對較高,主要是利用政府的信用進行背書,未來能否擴大發債主體至其他類型的企業仍有待觀察。

  如何疏導房企流動性?

  形成民企融資的困境原因是多維的,民企的開發貸出路何在?此時房企資金回籠所依賴的銷售端也發生了變化。

  在環滬區域,多個過往火爆的熱錢流入窪地,正在形成一個個有價無市的市場界面。一名專做環滬市場的人士對21世紀經濟報導透露,二手房業主急售的房子越來越多,降價比較明顯,少則1000~2000元/平方米,多則看業主急售程度。但成交依然停滯,現在大多數業主要求客戶全款或者高首付。

  一方面,開發貸鬆綁不明顯;另一方面,政府對房企的資金監管仍然嚴守底線,有些城市要求的監管資金比例比這一輪房企風險裸露之前的比例高。兩者對沖之下,即便是有一些放貸,看起來是鬆綁了,但作為企業的感受不明顯。因為監管資金會停留在監管賬戶上,比如監管資金可能以前要求100萬,現在則要求300萬。

  央行三季度貨幣政策執行報告指出,目前房地產市場風險總體可控,房地產市場健康發展的整體態勢不會改變,實施好房地產金融審慎管理制度;

  銀保監會則指出,房地產合理貸款需求得到滿足,10 月末房地產貸款同比+8.2%,個人住房貸款中 90%以上用於支持首套房。

  前述民營房企華東某大區總裁指出,宏觀數據結構在發生變化,但房企開發端和銷售端融資情況並沒有改善。「舉個例子,以前監管戶是可以動的,現在監管嚴格了,一分都不讓動」。

  21世紀經濟報導記者了解到,有的地方政府為了保交付,在房地產項目資金監管比例上有所提高。比如有的熱點城市監管比較極端,監管資金比例要求達到項目總建安成本的130%。這相當於預售證所對應的房子,只要賣出去一套就要打這套房子總建安成本130%到監管賬戶。這意味著,首付款將直接進入監管賬戶,一直到資金監管池達到預售證對應的所有房子建安成本的130%,開發商才能用,資金只能服從監管。

  在調控大潮面前,每一家企業所經歷的,都像是歷史的浪花,最後隨波而逝。

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