防止房價下跌,多地暗暗劃了一條線

今年以來,珠三角的房地產市場迅速由熱轉冷,作為環深的惠州市,亦是寒意逼人。11月初,惠州市住建局公開通報了11家違法違規房地產企業及項目,其中,兩個位於惠州博羅縣的樓盤被暫停網簽,原因是「銷售價格明顯低於備案價,未按政府備案價格要求銷售商品房。」

惠州對降價樓盤進行處罰,是地方政府防止房價過快下降的一個縮影。據中新經緯不完全統計,截至目前,已有長春、瀋陽、昆明、江陰、張家口、揚州等21個城市出台「限跌」相關政策,其中,既有公開處罰開發商的行政手段,也有以正式文件的方式明令不允許低價傾銷的具體政策。

「限跌」政策增多的背後,是房地產市場的整體趨冷。根據國家統計局發佈的最新數據,2021年10月份,在70個大中城市中,新房、二手房銷售價格環比下跌的城市數量進一步增加,分別達到52個、64個。房價過快上漲時「限漲」,下降又發佈「限跌令」,從「限漲」到「限跌」,該如何看待這種現象呢?

成交價至多下浮15%

今年8月初,瀋陽市沈北新區某知名開發商推出特價房源,之前11000元/平方米的住宅,特價房降至8000元/平方米,3000元/平方米的降幅迅速吸引不少人連夜排隊看房。降價引發了該項目老業主的不滿,有業主在政府熱線平台上稱,他們一夜損失幾十萬元。

於女士是沈北新區某樓盤的銷售經理,她近日向中新經緯透露,沈北新區的樓盤比較集中,且以剛需盤為主,上述項目的降價對其他樓盤的銷售產生了負面影響,加上老業主投訴,政府部門就限制了樓盤的打折力度。

8月6日,沈北新區房產局聯合多部門對房企進行約談,要求企業在考慮自身利益同時也要遵循房地產市場發展規律,盡量避免以價格優勢吸引購房者達到銷售目的。

不止沈北新區,多地都以座談會或約談方式干預開發商的降價行為。8月11日,昆明市房協組織30家頭部房企及大型經紀公司召開「穩房價,穩地價,穩預期」座談會,要求嚴格控制惡意降價行為,予以「嚴重者將被停止網簽」的警告。同時,也有類似惠州的方式,通過公開暫停降價樓盤網簽的形式,透露穩房價的目的。

不過,大多數城市的「限跌令」仍是以行政文件的形式發佈的。例如,岳陽市住建局於8月9日出台《關於房地產市場新建商品住房網簽成交價格限制的通知》稱,市中心(包括岳陽樓區、岳陽經開區、南湖新區、城陵磯新港區)商品住房銷售的實際價格不得高於備案價,也不得低於備案價格的85%,備案後6個月方可申請調整備案價。

張家口9月14日發文要求,所有項目不得超出備案價格對外銷售,已取得預售許可的項目不得低於成本進行銷售,新取得預售許可的項目不得低於備案價格的85%進行銷售。

中新經緯注意到,出台具體文件的城市,基本都以不得低於備案價10%或15%作為控價底線,成交價低於這一紅線的,要麼需要重新備案,要麼無法通過網簽。

為何爭議不斷?

過去的幾年間,由於房價上漲過快,不少地方政府都出台了各類「限漲」措施,例如,限定房源最高網簽價,土地出讓時設定房源的最高售價等。在近期出台「限跌令」的地方中,湖南嶽陽、河北張家口、湖北孝感等不少城市依舊要求商品住房的實際售價不得超過備案價。

但是,不管是之前的「限漲」還是如今的「限跌」,這類通過行政處罰或政府文件形式干預市場價格的方式,一直以來都爭議不斷。華夏新供給經濟學研究院院長賈康就曾多次發表有關「限價」的觀點,他認為,「限價」會使開發商失去積極性,導致經濟學上的供給不足,背離了市場經濟優化資源配置、滿足人民需要的初衷。

中國城市房地產研究院院長謝逸楓對中新經緯分析稱,穩房價的責任主要在地方政府,而為了不被問責,使價格指標顯得相對平穩,「限漲」「限跌」的行政干預措施應運而生。但是,這種措施會使得價格信號失靈,市場參與者無法準確了解市場變化,進而可能出現形勢誤判。

不過,在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來,各地都對商品住房的價格實施備案制,開發商在銷售商品房之前均需要將價格信息報備給當地的住建部門,因此,住建部門對備案價的漲跌幅度進行一定控制,從合規性上看並無不妥。

廣州市政府辦公廳印發的《廣州市房屋交易監督管理辦法》就規定,房地產開發企業應當按照相關規定合理確定商品房銷售價格,並接受住房城鄉建設主管部門的指導。房地產開發企業及其委託的代理銷售企業銷售商品房,銷售價格不得超過銷售價目表價格,不得以裝修款等其他名義變相漲價。

但李宇嘉也指出,雖然各地都允許開發商根據市場變化申報新的備案價,但在實際操作過程中,變更備案價並不容易。比如,市場火熱時調高備案價、市場冷卻時調低備案價,都不符合穩房價的要求,主管部門並不想看到這些情況的出現。

對於是否要用行政方式干預房價,各地的態度也不太相同。今年11月初,太原市政府辦公室在回復網友「太原市什麼時候下發樓市『限跌令』」的提問時稱,房價漲跌因市場供需等多方因素決定,每個城市的情況不一樣,每個購房人的需求不同,因此,無論是「限跌」或是「限漲」都必須遵循市場趨勢的客觀規律,行政手段不適宜過分干預。

控價效果不佳

今年7月,長春市住管局發佈通告稱,要求各房企合理確定商品住房預售申報價格並對外公示,不得低於九折銷售。近日,長春市的一位房產經紀人向中新經緯介紹,往年這個時候,都是各大房企衝擊銷售業績和工程結款的節點,樓盤優惠力度給得足,房價整體也便宜。但受到「限跌令」的影響,今年有的樓盤對位置和樓層不好的房源也只敢打到8.5折,各方面指標較好的則打九折或正常出售。

李宇嘉認為,房地產市場中存在明顯的「買漲不買跌」的心理,「限跌令」的出台,對市場不太好的地區會有一定的托底作用,減緩過於激烈的價格戰對市場的衝擊。

但是,一紙「限跌令」並不能完全改變市場預期。瀋陽市沈北新區的上述銷售經理於女士稱,從今年7月份開始,瀋陽房價已經出現疲軟的苗頭,9、10月份的表現更為明顯,每個項目都不是很樂觀。雖有政府不允許大幅降價,但開發商明裡暗裡還是會有一些補救的辦法,比如以「工抵房」、特價房的名義變相降價,以達到規避老業主的不滿情緒並實現銷售的目的。

中原地產首席分析師張大偉對中新經緯稱,開發商規避「限跌令」的做法有很多,比如最近多地都出現了開發商給中介高比例傭金的做法,這部分傭金是可以變相贈送給買房人的,這就容易出現網簽價虛高、成交價較低的情況。「網簽價比較高,購房人實際又能獲得開發商的返利,相當於給了一個低首付,卻從銀行貸了更多房貸,這種現象過多的話,容易堆積市場風險。」

張大偉認為,當前市場驟然變冷,更多的是因為開發商在資金鏈上承受巨大的壓力,為了實現銷售而集體打折,最終出現價格踩踏。維護市場穩定,需要對開發商的合理信貸需求給予一定支持。

謝逸楓也指出,如果市場預期不改變,「限跌令」在抑制房價下跌方面的作用並不大。從已經出台有上述措施的20餘個城市看,除東北(瀋陽、長春、哈爾濱)、西南(昆明)外,多數都是三四線及以下城市,這類城市的基本面並不好,在樓市調控政策沒有重大轉向的情況下,未來一段時間或仍會保持低迷狀態。

(原題:《防止房價下跌,多地暗暗劃了一條線》)

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