鴻坤地產「19鴻坤01」債券遭9成投資人拋棄 轉售前景或不明朗

出品:新浪財經上市公司研究院

作者:大眼樓管/肖恩

  11月23日,北京鴻坤偉業房地產開發有限公司(下稱「鴻坤地產」)發佈關於北京鴻坤偉業房地產開發有限公司2018年公開發行公司債券停牌的公告。稱由於發生對債券交易產生重大不確定性的事項,停牌是為保證公平信息披露,維護投資者合法權益,涉及債券分別為18鴻坤01、18鴻坤03、19鴻坤01。

  儘管鴻坤地產公告中並未明確是由於何類重大不確定性事項,但大眼樓管梳理髮現,近期鴻坤地產的「19鴻坤01」債券的投資人在最後2年的回售權方面,幾乎全部選擇了回售。投資人用腳投票使得鴻坤地產不得不進行轉售而尋找新的投資人,而在目前的大環境下,轉售存在不確定性,因而鴻坤大機率是由此停牌存量債券的。

超90%的投資人選擇退出「19鴻坤01」

  Wind數據顯示,當前鴻坤地產的存量債券僅有3隻,即前述停牌的3隻債券,票面利率均為7.5%,存量總額約9.2億元人民幣。其中,「18鴻坤01」、「18鴻坤03」剩餘期限分別為0.885年、1.0685年,在剩餘一年左右的存續期內,中間並無賦權(回售權、贖回權等),因此目前並無特別事項。

  而在2019年11月發行的「19鴻坤01」,其期限為4年(2+1+1),第三年及第四年投資人擁有回售權,第一個行權日為2021年11月22日,下一個行權日為2022年11月22日。

  此前,鴻坤地產發佈公告稱決定將「19鴻坤01」第3年的票面利率維持不變,即維持在7.5%的水平。在沒有提高融資成本的情況下,以至於截止登記日,投資人選擇回售的金額達到了3.1798億元,相較於3.4億元的存量規模,回售佔比高達92%。

  克而瑞數據顯示,10月房企境外融資成本高達11.75%,環比上升3.66個百分點,境內融資成本3.48%,環比下降0.01個百分點,這主要是由於新增融資多是頭部穩健房企的低成本融資為主所致。

  鴻坤地產在沒有提高融資成本的情況下,遭到投資人用腳投票也不足為奇。鴻坤不得不進行轉售而尋找新的投資人,在2021年11月22日至2021年12月17日鴻坤地產須全力積極籌措資金,以保障債券投資者合法權益。

短期流動性緊張 轉售前景或不明朗

  債券年報數據顯示,2020年底,鴻坤地產的剔除預收款後的資產負債率約為69.32%,凈負債率為91.66%,現金短債比約0.65,其中現金短債比「三道紅線」踩線。

  鴻坤地產存在明顯的短期流動性風險,鑒於此,聯合資信在維持鴻坤地產主體長期信用等級為AA的情況下,將評級展望調整為負面。熟悉國內外評級機構以往評級的歷史的投資人,可能明白能讓一家內資評級機構展望為負面是一件不太容易的事。

  時間來到今年年中,鴻坤地產賬面貨幣資金為30.4億元,而同期的短期借款、一年內到期的非流動負債分別為10.18億元、25.81億元,此外,還有高達23.66億元的應付票據,鴻坤地產短期存在較大的償付壓力。進入下半年,前述3隻債券均將進入短期負債,現金短債比這一指標將進一步惡化。

  在當前現金流極容易斷流的情況下,鴻坤的「轉售」本質就是借新還舊,這個時候找到願意來接盤的,並不是很樂觀,尤其是在債券利率不變的情況下。

內生造血能力不足 粗放發展難以為繼

  降槓桿本質上只有2條路:變賣資產、內生造血。鴻坤地產的造血能力似乎不足。

  2016年以來,鴻坤地產的營收基本上在80-100億左右徘徊,與此同時公司的歸母凈利潤卻整體呈現出下滑的趨勢。這背後是公司的盈利能力出現了持續下滑的情況,毛利率持續下滑導致凈利潤率從2012年的24.33%下滑至今年上半年的虧損。

  今年上半年在實現營收55.15億元的情況下,鴻坤的股東居然是錄得虧損0.62億元,較去年同期下滑110%,賠本賺吆喝的盈利能力更談不上造血了。即使不考慮盈利,僅看銷售回款方面,鴻坤地產2020年的回款率僅有60.1%,今年上半年也只有74.03%僅回款43.18億元。

  與此同時,鴻坤不得不選擇處理一部分資產。此前,鴻坤集團退出控股比例達到100%的北京富潤體育發展有限公司,股份全部清空。

  至於鴻坤地產最後能不能找到新的借款人,成本又會是多少,回售的資金能不能及時支付,會不會引起流動性緊張,都有待關注。

加入好友

台灣疫情資訊

台灣疫苗接種

相關熱門