名家論壇》徐佳馨/打房的囚徒困境

▲年輕人買房不易之說,並非空穴來風,近年房價暴漲原因盤根錯節,一部分與經濟基本面有關。示意圖。(圖/NOWnews資料照片)
▲年輕人買房不易之說,並非空穴來風,近年房價暴漲原因盤根錯節,一部分與經濟基本面有關。示意圖。(圖/NOWnews資料照片)

日前,中央銀行總裁楊金龍赴立法院財委會答詢,提到他40歲買房,並建議年輕人可以先租屋的說法,引起廣泛討論。

媒體引述楊總裁原本的回答是:「我也是40歲才買房,之前都是租房子,不曉得這是否正常,但我的經驗是如此」。如果引述無誤,總裁可能會對媒體所下標題頗有微詞。

不過,與其關心總裁40歲買房是否正常,不如來看看那時的房價所得比。

根據網路資料,楊總裁出生於民國42年(1953年),40歲的時候約莫是民國82年前後,以民國82年的房價所得比為例,約莫是4.86倍,北市房價所得比是8.03倍,目前全台房價所得比來到9.07倍,台北市房價所得比來到15.79倍,也意味著現在的年輕人要買房是比以前難上一倍以上。

時空背景一相比,年輕人買房不易之說,並非空穴來風,近年房價暴漲原因盤根錯節,一部分與經濟基本面有關,資金回流,原物料暴漲,加上各地重大建設等等,都是箇中原因。目前主流輿論的打房思維,不脫是調整利率和增加稅賦負擔,兩者用到徹底,後座力不小。

在利率調升方向上,雖然主要國家如美國升息在即,台灣振興速度與物價水準也具有升息空間,且根據國際研究,市場利率每提高1個百分點,房價所得比就會下降4.4個百分點,聽起來似乎是個不錯的方式,可是按照國際研究推算台灣房價下修,想要大跌一倍,必須升息 22 個百分點才會發生,為了抑制房價大幅調升利率,不僅墊腳尖買屋的自住買方先不支倒地;新台幣升值壓力也會吸引資金流入,反而可能助漲房價,讓財富更M型化。

至於透過增加稅賦負擔,迫使持有人拋出手中物業,以過去奢侈稅經驗來看,除非有辦法避免稅負轉嫁,不然反而增加弱勢負擔,同時,增加稅負造成的降價個案,還輪不到自用買方轉進,就已經被大資本吞食。

在如此狀態下,打房又要顧經濟,央行有央行的立場,政府其他部門也有,業者、買屋者與準購屋人等,心中不免各有盤算,從這角度來看,「居住正義」本身就是一種囚徒困境(Prisoner's Dilemma)。

不可諱言,房價過高會影響生產力與消費力,一國之財富過於集中房地產不是好事,長此以往,社會將因貧富差距懸殊,影響社會穩定。理想狀態下,房價應是隨著建設與通膨穩定上揚,有房者獲得增值利益,沒房者有屋可居,不買房是理性決定下的結果。惟高房價牽涉到利益的產生與分配巨大,政府到民間參與其中,彼此都無法充分溝通,自然會做出單方面對自己最有利的行動,即使這行動並不是共同利益最大化的結果。

在自有住宅率高達8成以上的台灣,經歷那麼多年的房價上漲,想要完成所謂「居住正義」沒有那麼簡單,擁房者在房價上揚與通膨,資產增值加上債務縮水而獲利,沒房者不僅擔心無立錐之地,更得煩惱資產縮水,要怎麼走出困境,在房價不動如山下,先別想總裁幾歲買房,靠著自己安身立命顯得更為要緊。

政府在這前提下,或許該思考,當一再宣示,政策性工具一再沒用,民眾與政府間溝通只會越發困難,民眾當然也會轉向最有利自己的行動,卯起來買買買,羊群效應下,狀況也就更難收拾。

人說到底,利己者眾,利他者稀,每每為了給答案,風向球放習慣,會出現這結果也不大讓人意外。

●作者:徐佳馨/住商不動產企研室經理

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