土拍市場「變天記」,20個城市流拍70宗地塊

原標題:土拍市場「變天記」,20個城市流拍70宗地塊 來源:中國新聞周刊

土拍市場「變天記」

  中國新聞周刊記者/陳惟杉

  發於2021.11.22總第1021期《中國新聞周刊》

  在經歷8月初的集體延期后,11月初,22個重點城市的第二輪集中供地多數已落下帷幕,與第一輪的火熱截然相反,第二輪集中供地慘淡收場。

  據中指研究院於10月下旬作出的統計,已經完成第二批集中供地的北京、上海、杭州等20個城市,共計流拍70宗地塊,撤牌195宗地塊,整體流拍撤牌率達到31.8%,而在首批集中供地時,流拍撤牌率僅為6.5%。長沙、北京、瀋陽、杭州、廣州5個城市的流拍撤牌率甚至超過50%。這些本屬熱門、過往「地王」頻出的城市流拍撤牌率走高,讓外界感到意外。

  集中供地的初衷是穩地價、穩預期,但是在下半年市場遇冷,房企融資幾近枯竭的情況下,已難以單獨評價集中供地政策的效果。有業內人士感慨,集中供地本意便是降低市場熱度,在8月調整部分規則后,特別是疊加下半年房企遭遇困境,直接「殺死」了第二輪集中供地市場。

  而就在第二輪集中供地慘淡收場之際,第三輪集中供地也已開啟,但是想要在兩個月內完成逆轉似乎難以實現。

  土拍新規擠壓房企利潤

  11月1日,無錫完成第三輪集中土拍,成為三輪土拍第一城,其中85%地塊底價成交。整體溢價率降至0.01%,與首輪12%的溢價形成鮮明對比。土拍熱度降至冰點,這或許是政策設計者始料未及的。

  「兩集中」的官方消息第一次出現,是在今年2月。自然資源部自然資源開發利用司負責人接受新華社專訪,證實重點城市住宅用地集中公告、集中供應的「兩集中」供地形式,目的是「減少土地公開出讓過程中關聯信息不充分帶來的對市場預期的影響,糾正信息披露的隨意性、碎片化、不確定等不規範問題,防止市場主體由於不掌握重要關聯信息帶來的競爭」。

  此前,青島、天津集中供地悄然起步,全年分三批次集中統一發布宅地出讓公告,天津甚至明確3月、6月、9月中旬三個公告時間點。由此,22個重點城市今年將進行三輪集中供地的形式為外界所認知。

  地方政府土地出讓以往會延續整年,被指容易採取「飢餓營銷」推高地價,據華泰證券研報統計,22個重點城市此前兩年遵循「前低后高」的供地節奏,四個季度供地建築面積比例為18%、27%、26%、29%。

  5月中旬,青島第一批集中供地結束,55宗宅地中54宗以底價成交,但作為最早宣布採用「兩集中」供地形式的城市之一,低溢價率與集中供地無關。有品牌房企青島公司人士向《中國新聞周刊》解釋說,集中供地對青島的影響微乎其微,「因為青島98%的土地出讓為『定向勾地』」。

  「定向勾地」指用地預申請,即單位和個人對列入招拍掛出讓計劃內的具體地塊有使用意向的,可以提出用地預申請,並承諾願意支付的土地價格,之後再參与招拍掛拿地。由於已有預先溝通,招拍掛環節難現激烈競爭,某種意義上是「定向供地」。前述房企人士表示,集中供地不過是將房企實際拿地時間集中到特定時段而已。

  青島是首輪集中供地為數不多市場熱度較低的城市。至6月底22個城市首輪集中供地結束,政策效果被認為不及預期。據中指研究院統計,22個城市整體成交樓面均價9591元/平方米,較2020年成交樓面均價上漲38.3%。除重慶、武漢,20個城市均設置溢價上限,在第一輪集中供地中,部分城市競價達上限地塊數量不降反升,如無錫競價達上限地塊比重甚至高達90%以上。而像沒有設置溢價上限的重慶,過半地塊溢價率超過50%,直接推升重慶新房價格漲幅4月、5月居70個大中城市首位。

  「馬甲」橫飛是第一輪集中供地熱度的又一佐證。「馬甲」指房企在集中供地城市成立的子公司,在競價環節達到溢價率上限后,通過搖號等方式決定地塊歸屬時,「馬甲」越多命中率自然越高。5月,金地、旭輝等在短時間內在蘇州註冊多家子公司,蘇州自然資源和規劃局緊急通知,要求競買人直接絕對控股的子公司不得參与同一商住或住宅地塊競買。

  「首批集中供地市場熱度較高,主要原因是部分重點城市一季度供地節奏放緩或停滯,年初資金較為充沛的房企為維持年內規模首批補貨意願較高。」中指研究院指數事業部研究副總監陳文靜向《中國新聞周刊》說,頭部房企積極拿地,優質地塊多競價達到上限。此外,部分城市競配建、競自持,也導致中小型房企拿地意願一定程度上受抑制。

  第一輪集中供地結束后,8月初,深圳、天津、瀋陽、青島等地第二批集中供地被叫停,自然資源部8月10日召開會議,調整規則,宅地溢價率上限不得超15%,不得以競配建等方式增加實際地價。

  其實在22個城市集中供地之初,自然資源部還曾鼓勵各地探索限地價,競配建、競自持等穩地價措施。首輪集中供地時,各城市設置不同溢價率上限,如上海最高溢價為10%,重慶、武漢並未設置溢價率上限,而且多數城市在競價達到溢價上限后,轉而競自持、競配建,無形中推高了土地實際溢價率,擠壓房企利潤。

  如杭州第一輪集中供地時,41宗地塊以競自持成交,佔總土地出讓的72%,最高自持比例達40%。「公司融資成本低,品牌影響大,在公司團隊精幹高效管理下,努力做到1%~2%的凈利潤水平。」濱江集團董事長戚金興在回應公司拍下的杭州集中供地地塊未來利潤空間時曾如是回答。

  而在規則普遍調整的情況下,第二輪集中供地形勢逆轉,普遍遇冷。

  多數城市都存在因房企報名情況不理想,在開拍前決定終止、延期出讓部分地塊的情況。如北京原定計劃出讓41宗地塊,結果26宗地塊延期至下一輪集中供地時出讓,給出的原因是「為進一步落實穩地價、穩房價、穩預期目標,維護土地市場穩定,優化出讓條件」。

  房企參与的積極性不夠高,直接導致超半數城市的宅地成交樓麵價較首批有所下滑,底價成交地塊數量上升,競價達上限地塊比重則明顯下降。對比廣州兩輪集中供地情況能清晰看到降溫。9月底,廣州第二輪集中供地掛牌的48宗地塊中有25宗流拍,在成交的23宗土地中,18宗底價成交,僅5宗溢價成交,平均溢價率僅為1.5%。而第一輪集中供地時僅有6宗地塊流拍,18宗溢價成交。

  「部分城市降溫效果超預期。」陳文靜認為,重點城市土拍引入新規則,對房企產品設計和成本管控提出更高要求,在一定程度上擠壓房企利潤空間,降低房企拿地預期。

  其實,要求取消競自持、競配建也是為了保障房企利潤空間,但廣州、深圳等6個城市仍保留「競自持」環節。「從實際執行情況來看,很多城市沒有執行。因為地方政府不願意損失地價,還要通過配建,最大化挖掘土地價值。」廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴《中國新聞周刊》。

  一些城市的捆綁限制確實頗為嚴苛,如長沙部分地塊涉及無償配建、引入醫療和科技產業等,市區16宗地塊因無人報名撤牌,兩宗地塊流拍,流拍和撤牌地塊比重超過六成。杭州也是其中典型,雖然取消了競自持、競配建環節,在競價環節觸及溢價上限後轉入搖號,但同時推出10塊「競品質」地塊,溢價率不得高於5%,而且未來均須現房銷售,這意味房企資金迴流較慢,最終這10宗地塊全部終止出讓。

  房企資金緊張成「躺平」主因

  第二輪集中供地嚴苛的出讓條件並非土地市場遇冷的唯一原因,甚至不是主要原因。

  「在『三線四檔』、銀行『兩道紅線』等政策調控下,房企資金面整體收緊,銷售回款成為維持經營基本面的關鍵要素。在熱點城市『薄利搶地』,雖然項目本身利潤空間較窄,但由於當時市場需求旺盛,銷售去化和回款更有保障。」中指研究院企業事業部研究負責人劉水向《中國新聞周刊》表示,第二輪集中供地遇冷的重要背景還是市場調整與房企資金壓力增大,同時,「第二批供地嚴格購地自有資金審查、上調保證金比例等政策使房企拿地意願受到抑制」。

  「建立購地資金來源審查制度」是「8·10土拍新規」要求的內容,22個城市中除了在8月10日前已經完成第二輪集中供地的廈門、長春、無錫外,餘下城市均增加了房企購地自有資金審查要求。

  如深圳此次就提出建立「先承諾后審查」的工作機制,競買申請人需承諾購地資金來源的5個「不屬於」,而從近期無錫發布的第三批集中供地掛牌公告中可以看出,此前未跟進這項要求的城市也在新增房企購地自有資金審查和開發資質要求。

  「房企資金鏈緊張,多數城市要求以自有資金拿地,並規定違規禁拍年限,這是第二輪集中供地遇冷最主要的原因。」李宇嘉也表示,過去房企拿地依靠融資,即「前融」,融資通道包括信託、私募、基金子公司等。一旦嚴格要求自有資金拿地相當於土地市場規則發生很大變化,甚至是顛覆性變化,讓房企非常不適應。

  「其實政策一直要求房企以自有資金拿地,但今年下半年的審查更為嚴格。」一位房企投資部門人士向《中國新聞周刊》解釋說,過去,例如集團公司成立項目公司拍下一宗價值1億元的土地,可能項目公司的註冊資本金只有1000萬元,只負責開發,購地款完全來自集團公司。「現在嚴格要求項目公司的註冊資本金大於土地款,才可算作自有資金,變相降低了房企資金的流動性」。

  「一般情況下項目公司以股東借款的形式從集團公司獲取購地款,然後再將土地抵押從信託融資。」有房企融資部門人士告訴《中國新聞周刊》,一些信託項目說明書介紹的資金用途就包括「償還股東借款」,「不能明確講配資拿地,但是可以講償還股東借款,房企再使用這筆融資款拿地,變相就是在融資拿地」。

  以土地儲備支撐高周轉模式確實是過去幾年房企發展的主流。

  「過去幾年基本上依靠高槓桿、高周轉模式,做得越極致的房企發展就越快。」有房企管理層人士介紹,「比如一家房企有20億元資金,不加任何槓桿,買一塊地需要15億元,剩下5億元作為建設費用,8%~10%的利潤對於房企就算比較高,可能過3年之後房子全部賣完,回到手上22億元,效率非常低」。

  「但如果拿15億元投資三塊地,剩下的資金缺口靠融資,一次性推進三個項目,同樣是3年後,每塊地都可以帶來兩億元利潤,再以這樣的方式反覆投入,越來越快。」他說,「地產圈都開玩笑說有些房企幾乎是一天拿一塊地」。

  除了嚴格審查購地資金來源,一些城市調高了參拍門檻,特別是保證金比例,無疑對於房企資金鏈提出更高要求。杭州、蘇州和深圳等城市第二次集中供地均上調了保證金比例,杭州就取消了首批5000萬保證金托底機制,保證金比例恢復至20%。而且北京、杭州、廣州、武漢等城市第二批供地推出部分大體量地塊,固定保證金比例下這些地塊參拍資金門檻本就較高,如北京第二批次地塊中大體量地塊比重有所上升,6宗地塊保證金超過10億元。

  「集中供地對房企一個比較大的影響就體現在對資金儲備的要求上,特別是如果房企想在相近的時間段參与熱門城市或地塊的競拍,無疑需要大量的資金儲備。」前述房企投資部門人士說。

  集中供地本身就對房企的資金調集能力提出更高要求,劉水表示,相比較全年平滑拿地節奏,集中供地增加短期現金流壓力。越秀地產董事長林昭遠曾在今年的業績會上坦言,「我們對任何一塊土地都要加強研究,過去可能一次拿一塊地,相對沒有那麼大的壓力,如今對人力和資金都有壓力。」

  「集中供地的用意之一就是增加房企資金鏈壓力,但從第一輪集中供地的情況來看效果並不明顯,而且目前是否嚴查自有資金購地也已經不是主要矛盾,因為房企融資渠道無論正規與否基本都已經枯竭。」全國房地產經理人聯盟理事鄧浩志向《中國新聞周刊》分析說,目前民營房企普遍資金緊張,能有資金在當前出手購地的房企極為稀少。這與土地是否優質無關,與價格是否合算也無關,而與企業是否有能力參与有關。

  萬科董事會主席郁亮此前就曾表示,現金變得更加珍貴,萬科對投資標準也有了更高要求,只拿特別好的項目。

  第三輪土拍低迷將延續?

  民營房企無力參与土拍,央企、國企成為第二輪集中供地的主角,是當初未曾預料的「副產品」。

  據克而瑞地產研究中心統計,廣州、深圳、成都等城市國企競得地塊可佔八成以上。以廣州為例,廣州南投、南沙建設集團等市屬企業在廣州第二輪土地集中出讓中非常活躍。鄧浩志認為,在一般招拍掛市場上,這類型企業很少出現,通常只在市場非常低迷的時候出手,用於提振市場信心。「目前有意願出手買地的可能是地方下屬企業」。

  地方國企入場「托市」或在第三輪集中供地時延續,無錫是國內第一個結束第三輪集中供地的城市,不少政府下屬企業出手拿地。但鄧浩志表示,如果房企生存狀況情況不改善,這種托市意義並不大。一則土地出讓收入只是「左手交右手」,並沒有有效增加收入;二則也改變不了普通房企對市場的預期,更改變不了他們的資金狀況,只能算無用功。

  而從目前已經上架第三輪集中供地地塊的城市來看,地塊數量與金額相比第二輪均有所下滑。

  第二輪集中供地掛牌48宗但流拍25宗地塊的廣州,在11月2日上架了新一輪集中供地地塊,僅推出17宗地塊,其中還包括7宗第二輪流拍的地塊。起拍總價從前兩輪的千億元左右下降至430多億元。

  「政府肯定在擔心如果在第三輪再次出現大量流拍會傳遞負面信號,而且市場也無力承受眾多地塊。即使一些尚有資金實力的房企也不敢拿地,擔心此時出手拿地會被套牢,房企自然有『補貨』需求,但那是基於長線而言,短線房企面臨保衛資金鏈的問題。」鄧浩志說,上一輪流拍嚴重的增城區此次就只掛出一宗地塊。

  供地數量在減少,同時競拍門檻也普遍下調,鼓勵企業拿地的用意明顯。廣州就取消了黃埔、南沙兩區的限房價要求,而在第二輪集中供地時,這兩個區曾試點限房價,最終三宗地塊流拍。

  劉水預測,22個城市第三批供地將在三個方面作出優化:一是部分城市保證金比例或將邊際改善,中小體量地塊加大供應。二是為了完成全年租賃住房供應計劃,部分城市第三批涉租賃用地或保持一定體量,但「競自持」等條件或將優化。三是部分城市第三批地塊或將優化試點規則,減少捆綁限制,逐步推進品質相關要求落地。

  一些城市已經放鬆了第三輪集中供地的參与門檻,如蘇州同時下調了保證金和首付款比例,取消了土地的市場指導價,保證金比率全部下調至30%,首次付款比例下調至50%。

  「短期內土地出讓規則不會調整,畢竟這是長效機制,不能市場稍微冷了一點就開始放棄。」李宇嘉認為,地方政府可能會調整出讓規則,比如拿出一些優質地塊,比如降低配套建設的比例。「未來在集中供地的模式下,不太可能出現過去拍地的那種火熱場面。一定是有的地賣得不錯,有的不溫不火,有的會流拍,這會是常態」。

  據中指研究院數據,22個重點城市在2020年的商品房銷售額和宅地出讓金,佔全國的比重均接近四成,22個城市土地市場對於全國土地市場無疑舉足輕重。而據克而瑞研究中心監測的城市經營性用地溢價率情況來看,受首輪集中供地開啟的拉升作用影響,今年4月全國300個城市的經營性用地的平均溢價率大幅跳漲至25.4%,創下2020年以來新高,但到9月時,這一數據僅為4.2%。

  受此影響,各地的土地出讓金直接受到衝擊。全國300城住宅用地今年三季度成交1.6億平方米,同比下降46.9%,土地出讓金為8623億元,同比下降36.6%。10月11日,第二輪集中供地行至中途,國際評級機構穆迪的報告就顯示,在已經進行了第二輪集中供地城市的成交地塊中,四分之三的地塊沒有任何溢價。地方政府2021年的土地出讓金整體增速將從上半年的超過10%回落至低於10%。

  土地出讓金收入約佔中國地方政府總收入三分之一,在11月11日發布的報告中,穆迪預計貴州等債務負擔重且更為依賴土地出讓的省份將面臨更大的財政壓力。

  顯然,政策頻吹暖風,不僅著眼于房地產市場,更要平衡地方的土地財政。但是對於一些規則的調整究竟能起到多大的作用,有受訪業內人士仍表示悲觀。中指研究院則預計,第三批地塊土拍規則和出讓條件優化下,房企拿地預期或將邊際改善,整體流拍和撤牌情況或略有好轉,但市場熱度分化態勢依舊延續。

  《中國新聞周刊》2021年第42期

聲明:刊用《中國新聞周刊》稿件務經書面授權

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