房企信用債發行提速 彰顯地產精細化的融資變革

原標題:房企信用債發行提速 彰顯地產精細化的融資變革

李宇嘉(廣東省住房政策研究中心首席研究員)

據報道,近期房企信用債券發行提速。截至11月21日,本月房企計劃發債規模已達296.70億元,明顯超過10月份房企境內發債總額,也超過了去年同期的債券融資規模,這被看作是房企融資環境實質性好轉的信號。今年以來,受「三線四檔」「貸款集中度」,資金回歸實體經濟,遏制房地產金融化、泡沫化勢頭等金融宏觀審慎管理的影響,房企各方融資渠道全面收緊。

截止到今年10月份,房企到位資金連續4個月負增長,而且呈現出「兩頭擠壓」的運行態勢。首先,受調控緊縮、購房預期降低的衝擊,占房企資金來源54%的內源資金(即定金和按揭貸款),今年以來連續5個月下降;其次看外源融資,受上述金融審慎管理的影響,再加上近期部分開發商債務違約、信用風險顯現等,無論是各項貸款,還是債券融資,都出現了明顯的下降。

於是,部分處於「三道紅線」綠檔或降檔的企業也出現了違約的情況,其中包括幾家處於規模排行榜前面的企業。再加上,我國堅定地推進長效機制建設,去除房地產依賴、控制槓桿率,投資者據此認為其此前可能高估了房企的信用,因此房企美元債價格明顯調整,並出現了少部分高槓桿、經營不穩健的企業信用風險傳染,國際評級機構也密集下調房地產企業的信用評級。這就導致全市場對房地產企業信用風險的預期升高,開發商融資環境日趨逼仄,甚至出現抽貸、到期貸款不續貸的現象。

對這些出現問題或未來可能出現問題的企業,自救是其唯一出路,也是獲得後續發展機會的前提,包括獲得全市場和金融機構的信任和信心。因此,干預和糾偏在金融層面是很慎重的。對債務違約事件,金融管理層已經明確,僅僅局限在少數違規加槓桿或盲目多元化經營的企業。於是,我們看到,金融結構性紓困的是機構投資者密集、風險識別度比較高的銀行間信用債。

11月10-21日,據克而瑞研究中心不完全統計,有25家房企及城投企業宣布在銀行間市場融資,全部是經營穩健、信用等級較高的國企央企、堅持主業的龍頭民企和地方城投。可見,加大境內債券市場扶持,就是要通過信息更加透明的信用債市場,讓機構投資者識別哪些企業是可投資的。對槓桿率較高、在融資市場圈內惡名在外的開發商,即便獲得審批,估計債券也難以發得出去。

另外,在房地產與實體經濟協調發展的新背景下,獲准在銀行間市場發債的開發商,在城市更新、老舊小區改造、區域開發、公共配套補短板等方面,承擔著更加重要的任務。很多業務被定性為具有社會責任的屬性,或者它們就是功能性國企。而公共工程或者是現金流錯配的(短期投入大、回收期長),或者是虧損的。地產開發和銷售是為了平衡現金流,也是地產穩定的基礎。

除了銀行間市場以外,近期交易所對房企公司債的發行也明顯提速,發行主體也基本都是經營穩健、信用良好的企業。可以說,信用債發行提速,既穩定了市場預期,也穩定了房地產在企業層面的「基本盤」。

房地產市場化已經20多年了,對於企業和市場的風險事件,我們要堅持法治化、市場化的解決路徑。在告別房地產依賴,去化房地產泡沫、降低房地產槓桿的過程中,必然會出現一些債務違約、企業債務風險現象,甚至一些大的企業走向破產和重整的境地。企業自身經營不善,盲目加槓桿、盲目多元化,首先應該以自己的資產來承擔,該變賣的變賣,該盤活的盤活。對於投資機構、投資者,也要承擔一定的損失,誰家的孩子誰抱走,這是行業高質量發展的必然。

(編輯:陸躍玲)

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