京滬杭漢四城二次土拍共攬金1657億元 僅武漢出現「流拍」

  原標題:京滬杭漢四城二次土拍共攬金1657億元 僅武漢出現「流拍」 

  中國網財經10月14日訊(見習記者 甘承浩)國慶假期結束後,北京、上海、杭州、武漢四城拉開第二次集中土拍序幕,相較第一次的熱鬧,四城在最新土拍規則下,表現更趨平穩。

  據中國網財經統計,京滬杭漢四城二次土拍合計攬金1656.8億元,其中北京、上海土地出讓金均突破500億元。此外,四城參拍地塊中,只有武漢在土拍過程中出現流拍。

  製圖/中國網財經

  四城整體表現平穩 僅武漢3宗地流拍

  10月12日,武漢、杭州先後完成第二次集中土拍。其中,武漢累計推出房地產用地51宗,成交40宗,總面積245.94公頃,成交總金額347.8億元。另有8宗撤牌、3宗流拍。在最終成交的40宗地塊中,涉宅地塊32宗,其中僅1宗以6.8%溢價率成交,其餘均是底價成交。

  在首輪集中土拍中,杭州以突破千億土地出讓金領跑各大城市。二輪集中土拍開拍前一晚,杭州市規劃和自然資源局發佈了杭州第二批次土拍的「終止公告」,終止17宗地塊的掛牌出讓活動,其中包括原定於10月13日出讓需競品質的10宗地塊。最終,14宗掛牌地塊全部出讓,成交總額約257.5億元,其中9宗為底價成交。與首輪相比,杭州二輪土拍整體溢價率降至4.6%,較首輪下降了21個百分點。

  10月13日,備受市場關注的北京、上海也完成二次土拍。在北京開拍前夕,43宗出讓宅地中26宗地選擇延長掛牌至下一批次集中供地,因此最終只有17宗地塊掛牌出讓,最終全部成交,總出讓金額為513.5億,約是首批次的一半。溢價率約4.2%,較首批次的7.1%小幅回落。

  北京二次集中土拍在限地價、競品質等規則下,各宗地的上限溢價率區間收窄,約為5%-15%。此外,北京首次嘗試觸頂搖號機制,競品質宗地佔比提升。需要指出的是,北京此次土拍第一次嘗試一宗地塊競現房銷售面積,最終由中鐵置業+興創聯合體競得。

  上海是此次四城土拍耗時最長的,耗時3天,最終成交41宗地,成交金額538億元。

  41宗成交地塊中含21宗動遷安置房、保障性租賃住房等保障性住房地塊,共成交20宗宅地,成交金額480.5億元,成交溢價率為3.8%,較首批次下跌1.7個百分點,其中11宗地塊以底價成交,9宗地塊溢價成交,最高溢價率9.85%。

  此外,上海此次一次性報價規則新增「隨機值」的機制。消息人士分析,「隨機值」 的實施,可以改善首批次出現報價相同進而拼誰先報價的現象,獲地的不確定性將進一步增高,但亦能促使競地過程更公平,拍地規則將更完善。

  央企、國企成主角 房企或發力三批次土拍

  相較於第一次集中土拍,二次土拍房企參與熱情顯著下降,國資背景房企再次成為拿地主角。

  武漢方面,此次土拍接近7成地塊被國資或地方平台公司斬獲,包括武漢城建集團、武漢地鐵集團、武漢城投、漢陽城建、左嶺新城投資、光谷置業等。不過,上述企業所獲地塊帶有鮮明的定向色彩,涉及保障性住房、產業用地、企業總部項目落地。

  在上海第二批集中土拍中,除復星、雅戈爾等民營房企拿下少數地塊外,其餘地塊均為央企和國企競得。

  北京方面,首開表現搶眼,以123.35億元總價斬獲3宗宅地。中海一批次報名18宗地,彼時由於市場熱度過高,每宗地塊僅舉牌數輪便放棄,二批次中海抓住機會,成功補倉2宗地塊。

  相比首批次的土拍熱度,二批次市場表現也較為平淡。業內人士分析,主要原因是在土拍政策調整、房企加速暴露、市場高位回調的背景下,土地市場遭遇下挫在情理之中。

  上述人士進而分析,部分前期負債較高的房企在土地市場尤為保守,也加劇了土地市場的降溫。反過來有益於穩健型房企在競爭壓力較小的條件下,獲取性價比更高的土地資源,從而形成良性運轉。一方面使開發成本更可控,另一方面使項目能夠保持合理的利潤空間,進一步促進企業穩健經營。

  另有觀點稱,受房企拿地的節奏性策略影響,二批次拿地對於房企來說,較難實現在年內轉換成銷售金額,繼而有效補充其年度業績,因此第二批次集中供地的市場關注度明顯低於首批次。加之,土拍市場的監管趨嚴,多數房企當下面臨現金流壓力。如此看來,房企或發力年內的第三次集中土拍。

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