房地產融資環境或有放鬆跡象? 當代置業申請美元債展期積極自救

原標題:房地產融資環境或有放鬆跡象? 當代置業申請美元債展期積極自救

10月13日,世茂(00813.HK)公告到期贖回於2021年到期的6.375%美元債,涉資8.2億美元本金及累計利息若干金額;剛剛尋求投資人對今年10月25日到期美元債展期的當代置業,宣布公司已準備好在展期協議通過後償還8750萬美元的首批本金。

對於最近的中資地產美元債而言,這可算是好消息。同一天,當代置業(01107.HK)多隻美元債漲跌互現。地產債亦如此,融創、融信、中駿、奧園等多隻美元債也出現不同程度漲幅。

前有花樣年2.06億未償還美元債違約,後有新力宣布10.05億美元境外融資技術性違約或導致交叉違約。

就在10月11日,港股早市開始之前,當代置業(01107.HK)發布了兩則公告,一則是公司尋求將2021年到期、票息12.85% 的優先票據到期日延長三個月。但目前該方案還在徵求同意階段。

另一則是,當代置業宣布,公司董事會主席、執行董事兼控股股東張雷和公司總裁兼執行董事張鵬最近向該集團傳達,有意向公司提供合共約人民幣8億元的股東貸款,並預期于未來兩至三個月內完成。

10月12日,穆迪報告將當代置業(中國)有限公司(下稱「當代置業」)的家族企業評級從B2下調至Caa2,將其發行債券的高級無抵押評級從B3下調至Caa3,並將上述評級列入可能進一步下調的觀察。

為什麼是當代置業?

表面上看,當代置業美元債徵求投資人展期的目的,是改善流動性和現金流管理,並避免任何潛在的償付違約。實際上,相比花樣年與新力,當代置業還是努力保住後續融資的機會。11月13日,當代置業稱,公司已備好1億美元以在展期協議通過後支付其8750萬美元的首批本金。

當代置業尋求展期的美元債為將於10月25日到期的本金總額為2.5億美元的票據。當代置業提出的計劃是,先贖回本金額30%,即8750萬美元以減少未償票據本金額;將債務到期日從2021年10月25日延展至2022年1月25日,同時表示將在2021年10月25日償還8750萬美元的本金。

當代置業稱,申請債券展期,是為了改善公司流動性和現金流管理,並避免票據下的任何潛在付款違約。

當代置業2022年2月26日還將有一筆2億美元的債務到期,利率為11.8%。10月13日,該筆債券漲幅16.930%,但連續大跌之下,該筆債券收益率已經高達594.705%。

從2021年中報數據來看,當代置業的危機感與其他房企相比,並不明顯。今年上半年,當代置業的業績表現不算差,實現合約銷售額約215.62億元,同比增長51.8%;收入95.43億元,同比增長9.6%;凈利潤表現也相當不錯,達6.76億元,同比增長21.6%。

據該公司發布的截至2021年9月30日未經審核營運資料顯示,今年前9月合約銷售額約335.44億元,按年同比增長24.6%。

業績向好的同時, 當代置業也表現出了危機意識,年初主動調降全年銷售目標。據2020年年報,當代置業踩中兩道紅線,截至2020年末,該公司剔除預收款后的資產負債率為82%,較上年同期下降約5個百分點;凈負債率為95.7%,同比上升13%;非受限現金短債比為1.1,同比提升約0.17。

為了兩年內實現兩道紅線轉綠,當代置業要集中降負債。直面債務難題成為了今年該公司不可避免的一道坎。

截至2021年6月30日,當代置業的凈流動資產為169.9億元,比去年提高了33.2%,流動比率(流動資產/流動負債)也由去年底的1.23倍提升至了1.26倍。 但值得警惕的是,當代置業上半年的總借款賬面餘額為287.55億元,卻比去年底增加了約16.9%。 具體來看,其中銀行及其他借款192.82億元;優先票據85.34億元;公司債券9.39億元。

當代置業表外融資金額也不少。在信託與ABS發行規模在同規模水平房企中可以說是處於高位。截至2021年9月30日,當代節能置業股份有限公司在交易所合計申報2單ABS項目,即「中山證券-當代節能置業資產支持專項計劃」和「首譽-當代-國盛購房尾款資產支持專項計劃」,擬發行規模分別為6.2億元和6.32億元,其中前者於2020年8月5日成功發行,後者於2021年8月25日終止。從半年報披露的情況來看,當代置業債務狀況是有所改善的。以凈負債率為例,去年底為95.7%,今年6月底為93%。但該公司凈負債率近幾年一直在走高,要真正降負債還需要時間。 而對於大部分當代置業這樣規模的房企而言,融資成本的走高是非常明顯的。2021年上半年,當代置業融資成本同比增長23.5%。

截至10月13日,當代置業共有5隻存量美元債,其中4筆利率超過11%,最高利率達12.85%,另外1筆利率也達到9.8%,共計餘額為13.47億美元。連日來,這5隻債券跌幅擴大,價格即便有回調,收益率也在高位水平。

違約風險面前的房企眾生相

地產美元債大面積下跌的背後,是房企在去槓桿過程中暴露的高周轉模式下的高負債沉痾。

以花樣年為例,2021年半年報顯示,截至今年6月底,花樣年在手現金有上百億人民幣,但10月4日到期的約2.06億美元未償還美元債違約;與花樣年類似的情況是,當代置業今年上半年的財報披露,同樣是有上百億現金在手,但本月到期的約2.5億美元的優先票據卻在尋求部分延期償還。

中報顯示,當代置業2021年上半年營業收入約95.4億元,同比增長約9.6%;毛利率為23.2%,較上年同期減少1.2個百分點,歸母凈利潤約為4.5億元。中報還顯示,當代置業的現金、受限制現金及銀行結餘約為116.98億元。

面對美元債違約風險,房企表現不一。知情人士透露,花樣年在違約前還一直對投資者重申公司有準備好資金償還到期美元債;新力表現如出一轍。

不同於花樣年與新力,海倫堡、當代置業這樣的房企求生欲還是非常強烈的。10月8日,海倫堡公告,已完成1.68億美元的交換要約和1.02億美元的新美元債本金髮行。

當代置業大股東則直接借錢給公司以解燃眉之急。相比總金額2.5億美元,8億元人民幣相比而言還是太少。即便是能夠順利獲得延期部分債務,本月要還的8750萬美元(約5.6億元人民幣),8億元人民幣還需要2-3個月資金全部到位,恐怕也難解燃眉之急。

有證券業人士分析指出,當代置業大股東的舉動,一方面表明,大股東想救公司;另一方面表明,公司現金流也確實不行了。房企信用危機浮現。當代置業目前股價不足0.5港元/股,幾乎淪為「仙股」,這家百強房企,總市值僅13億港元。

因此不難理解,中小房企積極自救,力保美元債能夠延期兌付,才能不影響後續在市場中的再融資能力。

摩根士丹利和中信證券均在10月13日發表研報,表達對中國房地產行業或進入拐點的看法。將中國房地產行業板塊的評級提升至「有吸引力」。

摩根士丹利股票分析師Elly Chen在報告中寫道:「我們認為,違約風險和房地產市場疲軟在很大程度上已經反映在房地產股票表現中……現在看起來更具可能性的情況是,地產股將對政策放鬆做出反應。」

Elly Chen承認,自2020年以來,中國房地產行業已經發生了幾起違約,2021年大型開發商違約的風險更是不斷升級。並且,她也預計,在未來6到12個月里,這種行業「調整過程」可能會持續下去。「然而,地產股的價格已經部分反映了這些風險,並且我們認為系統性風險是可控的。」

中信證券則指出近期房地產融資出現寬鬆信號。政府多次表態維護房地產市場穩定:中國人民銀行貨幣政策委員會三季度例會以及房地產金融工作座談會均指出「維護房地產市場的平穩健康發展,維護住房消費者合法權益」。部分地區房貸有所放鬆:多地出現房貸利率放鬆跡象,根據無憂找房網、券商中國分別報道,廣州、佛山等地的部分國有大行和股份行已經在下調房貸利率,對於房貸放款也有所加快。今年個人住房抵押貸款資產證券化(RMBS)發行回暖:RMBS被納入房地產貸款集中度統計口徑,疊加央行調控RMBS的註冊備案額度和節奏后,其每月發行規模持續下滑,6、7月甚至達到零發行。然而從8月份開始,RMBS發行開始恢復,9月份發行力度進一步加大,規模超過700億,創年內月度增長新高。

從境內外兩家機構表態來看,房地產融資回款環境或有放鬆跡象。中指院數據此前統計,房地產海外融資已經在縮減。2021年8月,房地產行業信託融資規模為476.2億元,同比下降32.1%。

(作者:唐韶葵 編輯:包芳鳴)

加入好友

台灣疫情資訊

台灣疫苗接種

相關熱門