上海第二輪集中供地收官:20宗地收金超480億,過半底價成交

原標題:上海第二輪集中供地收官:20宗地收金超480億,過半底價成交 來源:貝殼財經

10月13日,為期三天的上海市第二輪集中供地結束,共計成交20宗涉宅地塊,成交總價約480.57億元。從溢價情況看,11宗地塊為底價出讓;9宗地塊出現溢價,佔比不足五成。

與此同時,相比此前的土拍,上海此次實行的「隨機值」新規則引發關注。在業內看來,上海首次引入該政策,且多宗地塊觸發了「隨機值」,客觀上確保了當前拿地環境更加公平,但反過來也使得土地市場拿地的不確定性有所增加。

上海第二輪集中供地結束,11宗地塊為底價出讓,9宗地塊出現溢價。圖片來源/IC photo

開發商抱團拿地現象增多

從上海此輪的三天集中拍地結果來看,20宗涉宅用地被10多家房企瓜分,其中,招商、龍湖、仁恆、保利置業等在此輪土拍中均有所獲;而從拿地數量來看,上海本土國企成大贏家,港城集團和臨港集團共斬獲浦東惠南及臨港多宗地塊,上實城開、大華等房企也收穫2宗地塊。

值得一提的是,在此輪集中供地中,不少開發商選擇抱團聯合拿地,聯合體拿地數量共有6宗。值得注意的是,除了2家聯合拿地外,此次3家房企捆綁聯合拿地的現象也並不鮮見。

比如,在上海第二輪集中土拍第二日(10月12日),嘉定區江橋鎮北社區N2-03地塊底價成交,競得企業是龍湖+南山聯合體,成交價格為14.01億元,最終成交樓麵價25000元/平方米。同在10月12日,路勁+象嶼+招商聯合體以63.95億元競得青浦區西虹橋滬青平公路北側48-06A地塊,成交樓麵價37570元/平方米,溢價率9.86%,位列單宗地塊總價排行榜榜首。

而在10月13日下午,閔行區閔行新城梅隴社區MHPO-0303單元01-25-02地塊迎來4家房企主體現場爭奪。經過競價,仁恆+越秀聯合體以46.21億元競得該地塊,成交樓麵價43057元/平方米,溢價率9.02%。

此外,臨港自貿區新片區5宗地塊中,有3宗地塊也是聯合拿地。其中,國貿+象嶼+龍湖聯合體以底價14.76億拿下自貿區臨港新片區PDC1-0103單元A05-04地塊;臨港城投+上實城開聯合體以16.52億價格競得自貿區臨港新片區PDC1-0103單元A03-02純住宅地塊,成交樓麵價15750元/平方米,溢價率8.62%;臨港集團聯合杭州盛元以42.0億元底價競得臨港PDC1-0105、PDC1-0202單元巨無霸商住辦地塊。

對此,上海中原地產市場分析師盧文曦指出,抱團拿地現象增多,說明房企資金壓力比較大,需要通過多家聯合以達到拿地的目的。

除此之外,在上海第二輪集中供地中,國企、央企表現活躍,成為拿地主力。對此,盧文曦指出,當市場活躍時,民企會比較激進,拿地比較踴躍,相反,當市場降溫時它們也會減少拿地動作;而國企、央企相對來說更以穩健為主。

土拍新規引入「隨機值」

值得關注的是,相比上海此前的土拍,此次上海出台了新的規則:在之前的一次性書面報價基礎上引入了「隨機值」。根據規則,一旦在一次書面報價階段出現競買人相同報價的,系統將自動產生一個「隨機值」,並被納入後續平均價的計算過程中,而出價最接近這個平均值的房企就能拿到地塊。

此舉在業內看來,與以往以預測的平均值去報價的做法相比,這次的「隨機值」使平均值幾乎不可能被預測,從而增加了拍地的公平性。因此,能否成功拿地,不僅取決於房企的實力,還取決於運氣。

據悉,在10月12日、13日兩天的現場競價環節,各觸發過一次 「隨機值」。其中,在奉賢區奉賢新城10單元13-02區域地塊的爭奪戰中,有6家房企開始了現場書面一次性報價環節,有兩家房企書面一次性報價相同,從而引發了系統生成「隨機值」,中鐵置業以價差12萬元的最小值競得該地塊。最終,中鐵置業以14.48億競得地塊,成交樓麵價21353元/平方米,溢價率9.5%。

無獨有偶,閔行區閔行新城梅隴社區MHPO-0303單元01-25-02地塊迎來4家房企現場爭奪,分別是仁恆+越秀聯合體、招商+路勁聯合體、華髮、建發。在經過40輪爭奪後達到競價中止紅線(約45.78億元),隨後在一次性書面報價階段觸發隨機值,最終仁恆+越秀聯合體以最小价差競得地塊使用權。這也是本次集中供地中第二次觸發系統「隨機值」機制。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出,上海此次集中供應地塊觸發了「隨機值」的概念,進一步體現了此類城市穩地價和促進土地交易市場公平發展的導向。

土地市場遇冷及分化趨勢或延續

值得一提的是,上海第一批集中供地時,只有個別地塊報名人數為一至兩家,而此次第二批集中供地中,大量地塊出現1家報名的情況,因此有11宗土地為零溢價底價成交,其他9宗地塊溢價率也都控制在了10%以內。

此外,從現場競拍的表現來看,不少房企出價比較保守。盧文曦指出,在直播拍賣的4宗地塊中,有2宗地塊遇到有房企沒有進入最後的一次性報價環節。其實,從中止價到最後的拿地成交價也就相差1%,對於總價而言,1%的差額甚至可以忽略。這說明房企現在以撿漏心態拿地,類似股票中的「低吸」,堅決不追高。

「由此可見,當前房企資金壓力大,加上市場有降溫預期,不拿地、少拿地,盡量拿底價地成為重要的市場聲音。」盧文曦指出,上半年市場還處於高溫中,加上整個上半年就一次買地機會,房企拿地自然積極;但下半年以來,市場調控收緊,加之不少房企出現「爆雷」事件等,對行業起到警示作用,在看淡後市的情況下不會貿然行動。此外,資金也是約束房企拿地的重要原因之一。一方面,房企融資難度增加,手裡富裕資金不多,另一方面回款也遇到壓力,「現在房貸資金到位短則3個月,長則半年,就算房子賣掉了,貸款到不了位,也無法拿地。」

中指研究院上海分院高級分析師劉喆同樣認為,與首批集中供地表現相比,上海第二批集中供地降溫明顯,房企在資金壓力等影響下,拿地意願受抑制,更趨向於理性。總體來看,上海此次土拍平穩收官。

展望未來市場,盧文曦指出,上海土地市場將呈現兩大特點:一是遇冷,二是分化。此次集中拍地雖然沒有出現流拍,但很多都是底價成交,預計這種現象在下一輪集中供地中會比較常見。「分化是對於土地質地而言。因為今後房企資金有限,所謂好鋼用在刀刃上,只能把有限的資金投放在質地相對好一些的地塊上。比如市中心的優質地塊,五大新城中有發展潛力區域的地塊等。」盧文曦稱。

嚴躍進指出,考慮到上海出現了一些地塊終止的情況,所以預計第三輪集中供地過程中,相關準備工作會更加充分,以真正完成今年全年的土地供應目標。

新京報記者 張曉蘭 

編輯 楊娟娟 校對 ‍楊許麗

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