二輪集中供地「入冬」:流拍高企、溢價驟降與房企分化

  原標題:二輪集中供地「入冬」:流拍高企、溢價驟降與房企分化

  21世紀經濟報導記者孔海麗 北京報導

  第一輪土拍的熱烈彷彿還未走遠,集中供地就已經急速入冬。

  近期,各地第二輪土拍普遍遇冷,流拍率居高不下、溢價率斷崖式降低、底價成交率前所未有,更有多個城市「未拍先冷」,競拍前一日不得不撤銷或延期無人報名地塊,杭州和北京「提前流拍」地塊更是達到了半數以上。

  以往韌性最足的一線城市也大幅降溫,繼廣州流拍率高達52.10%之後,「冬日魔咒」繼續在北京和上海顯現,兩地二輪集中供地整體大幅回落。

  土地市場持續變冷的另一面,是房企在融資渠道不斷收緊、銷售回款不理想、現金流狀況不斷壓縮的大背景下,紛紛「佛系」。相比之下,國有房企在本輪拿地中佔據了較大市場份額。

  房地產行業的新邏輯已經寫完了序章,現金流收緊之後的市場競爭格局將是一場大變。

  北京也遇冷

  10月13日,北京第二批集中供地收官,原本計劃供應的43宗土地,僅有11宗走到了現場競價環節,除1宗地採用招標出讓早早定下歸屬以外,直到競買報名截止日,仍有26宗地塊無人報名,截止日當晚,北京市規自委官宣26宗地塊延期出讓,佔總出讓地塊的60.47%。

  總計16宗接到有效競買申請的地塊,其中5宗因僅有一家房企報名,以底價130.48億元成交,加上現場競價的11宗地塊攬金379.5億元,北京第二批集中供地總成交額513.45億元。

  與第一批集中供地中超過50家房企角逐相比,北京第二批集中供地16宗地塊僅有20餘家房企參與競拍,且參拍房企以國企為絕對主導,熱度明顯降低。

  「隨著一系列最嚴格的房地產調控,特別是針對學區房的調控政策,抑制了市場的熱度,而且信貸放款難,全面打擊了北京二手房市場成交量。」中原地產首席分析師張大偉分析認為,北京二批次土拍驟然降溫的背景是整體樓市速凍,與信貸收緊有著莫大的關聯。

  據張大偉透露,除額度小的公積金貸款外,北京二手房商貸目前7月份成交基本未放款,而且不確定何時可以放款,新增成交年內已經沒有放款可能,甚至到明年一季度是不是可以放款也沒有確定。

  「二手房市場放款難已經全面抑制市場活躍,特別是一二線城市,二手房佔比高,且置換型客戶幾乎都需要賣掉手中的二手房獲得資金,當下貸款周期已經超過3個月,年內放款難的情況持續下,市場成交量將不斷減少,包括深圳等城市成交量已達到多年來的最低點。」張大偉表示。

  值得關注的是,朝陽區作為北京供地大戶,在本次集中供地中掛牌11宗土地,但僅有十八里店1宗地有房企報名,其餘10宗地塊均被延期,進入第三批集中供地的供應名單。

  中指研究院分析指出,朝陽區供地遇冷的原因在於項目競爭白熱化,房企拿地趨於謹慎。「以一批次為例,朝陽區多宗地塊均為緊緊相鄰,且均有例如90/70等相同的政策限制,導致項目入市後產品同質化嚴重,競爭激烈,二批次孫河六宗地、十八里店三宗地均緊緊相鄰,二批次王四營L04地塊也緊鄰一批次王四營三宗地中的L03地塊。」

  多地土拍「入冬」

  北京二輪土拍的遇冷只是大趨勢的一個延續,實際上「流拍潮」已經蔓延多日。

  不包含上海、武漢和北京在內,截至2021年10月7日,已有15個重點城市完成了第二批集中供地土拍,據中信建投統計,15城的平均溢價率為4.9%,較首批22城16.8%的平均溢價率下降了11.9個百分點。掛牌土地共700宗,流拍及中止交易數量達206宗,流拍及中止交易率達到29.4%。

  具體來看,二輪土拍流拍率明顯走高,其中,瀋陽流拍和中止交易率為 58.7%,長春、福州、濟南、重慶、天津流拍率均超過30%,廣州實際流拍率超過78%,杭州競品質地塊因報名房企不足全部流拍。

  「提前流拍」的戲碼不斷上演,其中瀋陽累計有24宗地塊在開拍前一天中止出讓,濟南有20宗,天津19宗,上海7宗,杭州17宗。

  溢價率大幅下降是另一個重要特徵。據統計,重慶的平均溢價率為0.02%,廣州、青島、長春、成都平均溢價率僅 0.8%、0.46%、0.4%、0.1%;低溢價成交土地佔總成交土地量增加,如濟南成交地塊全部為底價成交,廣州底價成交土地佔總成交量的 90%,成都底價成交佔比73.08%。

  除卻土拍規則調整的基礎原因外,行業基本面下行進一步壓縮了土地市場需求。

  中信建投數據顯示,2021年9月,TOP100房企實現單月銷售操盤金額7596億元,單月業績規模不及8月、首次環比下降,較2020年同比也下降 36.2%。下半年以來百強房企銷售承壓、業績表現不及上半年和去年同期,7-9月連續三個月單月業績同比下跌,且9月同比跌幅進一步擴大。

  央企國企掃貨

  北京土拍市場上,在民營房企紛紛謹慎出手的當下,國有房企的身影開始頻繁出現。

  10月12日5宗底價成交的地塊,分別被收入北京城建、北京通州房地產、中海、金隅、華潤置地、中鐵置業等房企麾下。

  10月13日的現場競價中,首開表現搶眼,以123.35億元總價斬獲3宗宅地;在北京第一批集中供地報名積極但未有收穫的中海,本次成功補倉2宗地塊。

  「究其原因,主要還是房企資金壓力較大。」中指研究院告訴21世紀經濟報導,自然資源部調整集中供地規則之後,加大了自有資金來源審查制度,並且限制了無開發資質的企業參與土拍,加之宏觀調控下的信貸收縮,直接導致房企融資端受到較大制約。「另一方面,回款端在下半年也受到了較大的影響,市場下行,項目去化面臨困難;信貸收縮,購房貸款辦理困難;加強資金監管,購房款銀行放款難度加大。」上述分析師表示。

  中信證券也在一份研報中指出,針對近期二輪土拍城市的拿地企業結構進行考察,發現拿地企業很多都是地方性國企,其中重慶、蘇州及南京地方性國企拿地比例最高,分別達到成交總土地宗數的49%、45%及41%。

  「地方性國企在土地出讓偏冷時能起到拿地托底的作用,當地方性國企拿地佔比過高時,意味著土地市場的確相當冷淡。」中信證券分析認為。

  一家全國性百強房企北京分公司的高管告訴21世紀經濟報導記者:「在市場偏冷時,本身民營房企的資金鏈就緊張,如果地塊本身的盈利空間較低,拿地的意義就不大了。」但該人士同時指出,國有房企憑藉穩定的資金來源、較低的融資成本等優勢,疊加廣闊的產業鏈,比如也包攬建設環節,綜合下來比民營企業的盈利空間要大很多。

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