合肥加快發展租賃住房:不設收入門檻,租金年漲幅不超過5%

原標題:合肥加快發展租賃住房:不設收入門檻,租金年漲幅不超過5% 來源:澎湃新聞

為推動建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度,10月13日,安徽省合肥市住房保障和房產管理局發布《關於加快發展保障性租賃住房的實施意見》(徵求意見稿)。

《實施意見》明確,保障性租賃住房主要面向無房新市民、青年人、城市基本公共服務人員等群體供應,原則上不設收入線門檻。保障性租賃住房原則上以建築面積70平方米左右的小戶型為主,小戶型比例不低於80%。已經開工或建成的保障性租賃住房,可適當放寬面積標準。新開工建設的保障性租賃住房,應當合理配套商業服務設施。項目市場租金和保障性租賃住房租金標準根據市場供需情況同比例調整,年漲幅不超過5%。在滿足需求的情況下,可面向社會出租。保障性租賃住房原則上單次租賃合同期限不超過5年,一次性收取租金最長不超過1年、押金不超過1個月。承租人不得破壞保障性租賃住房設施設備,不得擅自裝修或者轉租、轉借,不得轉變租住用途。

根據《實施意見》,「十四五」期間,合肥計劃籌集保障性租賃住房15萬套/間,原則上年度租賃住房用地供應面積按不低於出讓住宅用地供應面積的10%確定,力爭新增保障性租賃住房佔新增住房供應總量的比例達到30%以上。到2025年,以公租房、保障性租賃住房和共有產權住房為主體的住房保障體系基本完善,多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度基本建立,新市民、青年人、城市基本公共服務人員等群體住房困難有效緩解,住房突出問題基本解決。

首提「實物和補貼」并行

保障性租賃住房保障主要包括實物供應和發放租賃補貼兩種方式。實物供應的保障性租賃住房主要通過新供應國有建設用地、集體經營性建設用地、企事業單位自有閑置土地、產業園區配套用地和存量閑置房屋建設,以及國有住房租賃企業盤活的存量房源籌集。可將面向新就業無房職工和在城鎮穩定就業的外來務工人員供應的公共租賃住房、閑置的安置住房,用作保障性租賃住房。保障性租賃住房租賃補貼主要包括新就業無房職工和穩定就業外來務工人員公租房貨幣化補貼和人才安居住房租賃補貼。

貝殼研究院高級分析師黃卉表示,政策首提「實物和補貼」并行,保障方式更靈活。《實施意見》中提出保障性租賃住房保障可採用發放租賃補貼的方式,將已享受公租房、人才安居房貨幣補貼的特定人群納入範圍,該批租客也可選擇保障性租賃住房房源,在做好政策銜接的同時,有利於提高保障性租賃住房的保障效率,其他城市可借鑒參考。

《實施意見》兼顧了經營可持續性,租賃企業參与更積極。《實施意見》提出在對象選擇上,明確「政府保基本、租金可承受、經營可持續」的原則,並提出「租金標準根據市場供需情況同比例調整」、「在滿足需求的情況下,可面向社會出租」,可以提升租賃企業對保障性租賃住房項目合理盈利的預期,減輕租賃企業的運營壓力,有效提升租賃企業的參与度,同時設置閑置土地建設項目的最低規模門檻,有利於推進租賃企業規模化發展。

閑置和低效利用的非居住存量房屋,用作保障性租賃住房期間不補繳土地價款

《實施意見》包括了土地、財政、稅費、金融、公共服務等支持政策。

具體看,在土地支持政策方面,1.支持利用城區、靠近產業園區或交通便利區域的集體經營性建設用地建設保障性租賃住房;農村集體經濟組織可通過自建或聯營、入股等方式建設運營保障性租賃住房;建設保障性租賃住房的集體經營性建設用地使用權可以辦理抵押貸款。

2.企事業單位依法取得使用權的土地,在符合規劃、權屬不變、滿足安全要求的前提下,經市政府批准,可用於建設保障性租賃住房,不補繳土地價款,原劃撥的土地可繼續保留劃撥方式;支持合理利用閑置的公共設施用地建設保障性租賃住房;允許土地使用權人自建或與其他市場主體合作建設運營保障性租賃住房。原則上應當獨立成棟、可封閉管理、建築面積不少於3000平方米或不少於50套(間)。

3.在職職工超過500人或年產值達億元的重點產業企業,在符合規劃和確保安全的前提下,經市政府批准,可通過新建、拆除重建、擴建等方式,將工業項目配套建設行政辦公及生活服務設施的用地面積占項目總用地面積的比例上限由7%提高到15%,建築面積佔比上限相應提高,提高部分主要用於建設宿舍型保障性租賃住房,嚴禁建設成套商品住宅;鼓勵產業園區將部分工業項目的配套比例對應的用地面積或建築面積集中起來,統籌中小微企業需求,統一規劃建設宿舍型保障性租賃住房,項目可由產業園區管委會投資建設或與工業項目企業聯合投資建設。涉及工業用地的容積率、建築密度、建築高度等指標調整的,經綜合評估,按程序調整有關控制性詳細規劃,並依法辦理相關項目審批手續。

4.對閑置和低效利用的商業辦公、旅館、廠房、倉儲、科研教育等非居住存量房屋,在符合規劃原則、權屬不變、滿足安全要求、尊重群眾意願、兩年內無徵收計劃的前提下,允許改建為保障性租賃住房;用作保障性租賃住房期間,不變更土地使用性質,不補繳土地價款。

5.保障性租賃住房用地可採取出讓、租賃或劃撥等方式供應,其中以出讓或租賃方式供應的,可將保障性租賃住房租賃價格及調整方式作為出讓或租賃的前置條件,允許出讓價款分期收取。鼓勵在產業園區及周邊、軌道交通站點附近、地鐵上蓋和城市建設重點片區等區域,建設保障性租賃住房。

支持銀行業金融機構向保障性租賃住房自持主體提供長期貸款

黃卉表示,《實施意見》提供財稅、金融等支持,減輕項目的資金壓力。租賃行業普遍面臨融資困難問題,《實施意見》明確加大信貸支持,支持金融機構以市場化方式提供長期貸款、債權融資,同時支持申請REITs試點,將有望逐步解決重資產模式退出的難題,增加保障性租賃住房的房源供應。

在財政支持政策方面,合肥除了積極爭取中央和省級專項補助資金,支持符合規定的保障性租賃住房項目,還將在土地出讓凈收益中按一定比例計提的廉租住房保障資金,統籌用於發展保障性租賃住房。

在稅費等支持政策方面,合肥利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設保障性租賃住房,取得保障性租賃住房項目認定書後,住房租賃企業向個人出租上述保障性租賃住房取得的全部出租收入,可以選擇適用簡易計稅方法,按照5%的徵收率減按1.5%計算繳納增值稅,或適用一般計稅方法計算繳納增值稅;住房租賃企業中的增值稅小規模納稅人向個人出租住房,按照5%的徵收率減按1.5%計算繳納增值稅;企事業單位、社會團體以及其他組織向個人、專業化規模化住房租賃企業出租保障性租賃住房,減按4%的稅率徵收房產稅。

在金融支持政策方面,加大對保障性租賃住房建設運營的信貸支持力度,支持銀行業金融機構以市場化方式向保障性租賃住房自持主體提供長期貸款。按照依法合規、風險可控、商業可持續原則,向改建、改造存量房屋形成非自有產權保障性租賃住房的住房租賃企業提供貸款。支持銀行業金融機構發行金融債券,募集資金用於保障性租賃住房貸款投放。支持企業發行企業債券、公司債券、非金融企業債務融資工具等公司信用類債券,用於保障性租賃住房建設運營。企業持有運營的保障性租賃住房具有持續穩定現金流的,可將物業抵押作為信用增進,發行住房租賃擔保債券。支持商業保險資金按照市場化原則參与保障性租賃住房建設。保障性租賃住房相關貸款,在實施房地產貸款管理時予以差別對待。支持保障性租賃住房項目申報基礎設施領域不動產投資信託基金和房地產投資信託基金(REITs)試點。

同時,保障性租賃住房承租人可憑住房租賃合同備案證明,申領居住證,享受義務教育、醫療衛生、公積金等基本公共服務。 

《實施意見》簡化審批流程,審批時限壓縮在40個工作日以內,同時明確房源的「合法身份」。黃卉表示,當前市場上存在著一些非改居的項目,由於物業樓棟的產權問題無法辦理審批手續,難以納入保障性租賃住房的管理,也就無法享受住房租賃的稅收補貼等一系列優惠措施。《實施意見》除提出探索告知承諾方式、合併流程、聯合驗收制度等簡化流程外,還明確了建立項目認定書制度,各區政府負責審查認定,解決了不少非改居類項目的「出生證」的問題,縮減申報審批流程,項目擁有合法身份后,可享受優惠政策,增加企業的積極性。

《實施意見》規定,保障性租賃住房項目須整體確權,不得分割登記、分割轉讓、分割抵押,不得上市銷售或變相銷售,嚴禁以保障性租賃住房為名違規經營或騙取優惠政策。符合條件項目涉及整體轉讓的,須報經市政府審核批准,轉讓后原保障性租賃住房性質不變,土地用途和土地取得方式不變。其中,工業項目範圍內建設的保障性租賃住房須與生產性廠房一併轉讓,不得單獨轉讓;工業項目企業與產業園區管委會聯合投資建設的保障性租賃住房,涉及轉讓其部分產權的,產業園區管委會可優先購買。利用企事業單位自有閑置土地建設和非居住存量房屋改建的保障性租賃住房,如遇徵收拆遷,仍按原土地用途和取得方式進行補償。

根據《實施意見》,合肥將成立市保障性租賃住房工作領導小組,統籌推進全市保障性租賃住房工作。完善市住房租賃交易服務平台,建立各部門信息數據共享機制,加強保障性租賃住房項目申報、認定、建設和運營管理,實現保障性租賃住房項目審批、房源發布、准入退出、網簽備案、租金繳納等在線辦理。

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