與浙江共成長,碧桂園何以「行穩致遠」?

  當前,房地產行業進入新的發展階段。樓市調控政策不斷升級、多城土地流拍、商品房成交量連續下跌,甚至很多人都在問,接下來的房地產怎麼走?

  有專家認為,在拿地受限、銷售承壓、融資受阻等多重壓力疊加下,房地產行業洗牌速度進一步加快,房企正在加速分化。

  克而瑞數據顯示,今年9月百強房企中,逾九成企業單月業績同比降低,逾半數同環比雙降。在此情況下,作為行業龍頭的碧桂園卻穩中有進,今年1-9月,碧桂園累計實現權益合約銷售金額4482.4億元,已連續9個月實現累計同比增長。

  銷售穩中有增,整體資金充裕。2021年中期業績報告顯示,碧桂園多項核心盈利指標持續向好,上半年實現營業收入2349.3億元,同比增長27%;毛利、凈利、股東應占核心凈利潤分別增至462.8億元、224.2億元、152.2億元。期內,碧桂園權益物業銷售現金回籠約2727.9億元,權益銷售回款率達到90%,已連續6年達到90%或以上,處於行業領先水平。

  在房地產行業面臨調整的大勢之下,碧桂園如何能夠保持規模、穩中有進,這背後究竟藏著什麼秘訣?

  一:未雨綢繆,碧桂園穩健發展顯示韌性

  自去年針對重點房企資金監測和融資管理的「三線四檔」政策出台後,房地產行業監管便持續收緊,部分房企已在房地產行業下半場出現分化態勢。   

  而擁有獨具前瞻性的碧桂園,早就從2018年下半年開始將「行穩致遠」作為戰略統籌指導公司發展,有效控制槓桿率水平。

  截至今年6月底,碧桂園凈負債率僅49.7%,已連續多年低於70%,遠低於三條紅線的要求。有息負債總額3242.4億元,較去年底進一步下降。其中一年以內有息負債佔比下降至27%,在保持槓桿水平處於行業低位的同時,碧桂園債務結構也持續優化。

  此外,公司可動用現金餘額達1862.4億元,現金短債比2.1倍,現金流保持充裕,短期償債無憂。

  基於良好的經營狀況、穩健的財務管控,碧桂園備受全球頂級評級機構和主要金融機構的認可。目前,碧桂園已獲穆迪和惠譽兩家權威機構的投資級評級,顯示了全球頂尖評級機構對碧桂園穩健的財務狀況、可持續增長的前景以及資本市場信用的認可。

  在穩健經營上,碧桂園也得到了業內的認可,今年9月,億翰智庫發佈「2021中國房企穩健經營二十強」榜單,碧桂園位居榜首。

  財務穩健,銷售業績穩步增長,主要得益於碧桂園精細化的管理水平。在2021年中業績發佈會上,碧桂園集團總裁莫斌表示,碧桂園在投資上堅持經營理念、投資標準及投資轉化率的3個不動搖。此外,碧桂園財務管理一直以現金流為核心,追求有現金流的利潤,也追求有利潤的現金流。

  二:堅持長期主義,深耕浙江十一載碧桂園仍然在路上

  一直以來,碧桂園都堅持長期主義,注重長期發展。

  在過去的二十幾年來,碧桂園精準地把握住高質量人口向核心城市聚集的發展趨勢,截至2020年底,碧桂園75%的權益貨值均位於粵港澳大灣區、長三角城市群、長江經濟帶等五大城市群。

  其中,碧桂園所布局的長三角經濟圈已擠進六大世界級城市群。

  長三角城市群的實力首先體現在區域內城市的經濟發展水平,上海、寧波、杭州等6城GDP已超萬億,佔全國萬億城市數量的37.5%。

  而在長三角一市三省中,2021年上半年浙江GDP增速最快,為13.2%,比上海還高0.5個百分點。浙江省經濟發展也較為均衡,據國家統計局數據顯示,2020年,浙江所有地市居民人均可支配收入均超過了全國平均水平。

  產業發展迅猛,收入水平較高,因此也吸引了大量外來人口流入。

  浙江統計局數據顯示,10年來浙江增加了1014萬人,占長三角人口總增量的51.7%,其中,浙江人口年均增速為1.72%,遠高於上海、江蘇和安徽。

  碧桂園也看中了浙江的長期發展潛力,碧桂園集團副總裁、浙江區域總裁歐陽寶坤曾表示:「碧桂園緊跟城鎮化建設步伐,進行全國性布局。碧桂園董事會主席楊國強看好中國城鎮化發展,因為這樣前瞻的戰略眼光,所以碧桂園很早就進行了全國性地布局。」截止2021年7月底,碧桂園在浙江省內已擁有218個項目(含合作開發)。

  在浙江的布局版圖上,碧桂園依舊走不尋常路。

  業內,不少房企都選擇駐紮一二線城市,克而瑞數據顯示,今年1-9月大部分房企戰略布局仍聚焦在北上廣深、杭州、南京、武漢等一二線城市。

  而碧桂園則敢於順勢打破諸多既有定律,長遠看好三四五線城市。碧桂園董事會主席楊國強曾對外公開表示,隨著國家調控政策的深化,全國各地城市的銷售量也會越來越穩定。「隨著農民工薪資的上升,他們產生了居住改善的需求。他們不會在房價駭人的大城市買房,也不會在缺乏醫療和學校配套的農村住,因此,最大可能會在有學校和醫療等基本配套、房價在1萬元/平方米以下的城鎮居住。」

  同時,莫斌也表示:「中國城鎮化進程是可持續的,地產行業還有相當長一段時間美好的未來,我們很有信心。」

  在浙江,碧桂園均衡布局一至六線市場,致力於不同地區人居環境的全面提升。

  碧桂園已完成了浙江省11個設區市的全覆蓋,在浙江90個縣(市、區)中,碧桂園進駐了其中的73個,覆蓋率超80%,是布局浙江最廣的房企之一。

  據克而瑞數據顯示,2021年上半年,碧桂園在浙江省權益銷售額排名全部房企中的第六位。在銷售端,碧桂園幾乎在浙江各個地級市都保持著不錯的市佔率,2020年以來,其在湖州、麗水、寧波、溫州的市佔率均列前五;在金華、台州、紹興、嘉興等地的市佔率均位列前十。

  而2021年中報數據顯示,碧桂園在浙江區域的合約銷售權益金額占整個集團的9%。

  近年來,碧桂園一直都在參與推進浙江的城鎮化建設,助力城市和建築共生長,而浙江重視基礎設施建設,以及300萬人口以下的城市人口快速增長,也給碧桂園集團了比較廣闊的成長空間。

  三、回歸本質,提升產品服務謀求可持續發展

  提升城鄉居住品質是破題城鎮化發展的首要任務,而碧桂園也一早意識到了這一點。

  2021年,碧桂園連續第三年將「全競提升」作為年度主題,進一步通過自我檢視全面提升全周期綜合競爭力,邁向高質量發展階段。經過兩年多發展,莫斌表示:「全競提升已進入深水區,但仍有提升空間。接下來,要把標杆變成標準,鼓勵標杆再突破。

  在過去的二十幾年來,碧桂園一直將安全和質量放在首位,精細產品品控標準,用心為客戶打造更加健康、安全的建築產品

  自2020年起至今,碧桂園實施強基行動,開展安全管控專項行動、工程師文化季、工地開放等活動,旨在把安全管理的標準落實到位,以實現聚焦深耕,強基固本的可持續發展戰略。

  為了延續集團的核心價值觀,碧桂園在進駐浙江11年以來,一直致力於解決浙江三四線城市的居住痛點,貼合浙江業主基本的居住需求。2021年4月,碧桂園尚閤府項目獲得杭州市建設工程「西湖杯」獎(優質工程),此個獎項是杭州市級質量至高獎,標誌著工程質量已到達當地的先進水平。

  除了打造健康、安全的建築產品外,碧桂園還匹配當代中國人居需求痛點,打造更「懂你」的好產品,今年1月23日,碧桂園舉辦2021新產品系線上直播發佈會,一次性發佈「星、府、雲、天」全新四大產品系列。

  這是碧桂園在29年的發展過程中,針對450萬個業主家庭樣本進行調研,總結出當代人居的發展趨勢,並對其觀察到633項生活痛點,提出了針對性的解決方案。這四大系列以「極致的實用主義」為核心,聚焦「產品和服務」兩大維度,向大眾闡釋碧桂園對當下美好人居產品的理解與追求,從規劃、戶型、裝修、配套等方方面面為消費者帶來更「懂你」的家。

  正如碧桂園集團董事會主席楊國強所說的那樣:「我是實用主義者,好房子應該從使用者角度出發設計,貼合真實的最基本的市場需求。」

  一直以來,碧桂園都強調「以客戶為中心」,除了好產品外,碧桂園還深入客戶需求的發展軌跡,為每位業主打造全生命周期人生服務的全新價值體系。

  今年中秋佳節之際,碧桂園發佈家圓服務體系,傳遞碧桂園致力於團圓千萬家的理念。家圓服務體系貫穿客戶看房、購房、候房、收樓、入住各個階段,是從前端到後端全覆蓋的過程服務。

  在浙江,碧桂園也一直致力於打造「家圓服務體系」。9月15日,浦江碧桂園·城市之光迎來盛大交付,為讓整個社區的600餘戶業主享受溫馨、周到的交付服務,項目交付團隊連續奮戰近百小時,每天進出園區近百次,平均日行步數約30000+。「項目交付不止是一串鑰匙,還有我們對業主暖暖的愛意和滿滿的責任。」碧桂園浙中區域物業負責人說,業主是社區的主人,提供智能化、人性化的管家式服務,挖掘「最後一公里」的服務價值,是碧桂園物業服務的特色。

  作為中國新型城鎮化的身體力行者,碧桂園不斷持續深耕城鎮,提升城鄉居住品質。

  四:反哺社會,與浙江共生長

  不管走到哪,碧桂園積極投身公益,回饋社會。正如楊國強所說那樣:「做慈善就像呼吸一樣自然。」

  近年來,碧桂園反哺社會,公益活動遍地開花,為整個行業起到了模範帶頭作用。

  數據顯示,二十多年來,楊國強家族及碧桂園集團、國強公益基金會迄今已為社會累計捐贈超90億元,涉及精準扶貧、職業教育、教學科研等各個方面,共助力超49萬人脫貧。

  今年5月,浙江省成為國內首個高質量發展建設的共同富裕示範區。而為了推進共同富裕,碧桂園在浙江作也在積極探索,除了參與城鎮化建設外,還積極投身於當地公益活動中。

  2021年,碧桂園在浙江推出了「熱愛浙生活」的品牌主張,不僅致力於給浙江人民的美好生活打造美好人居,同時傾力關愛弱勢群體方面。

  六一兒童節前夕,碧桂園浙江區域與浙江省殘疾人福利基金會、浙江省婦女病兒童基金會等單位,在麗水萬地愛心兒童福利院共同發起了「圓夢100系列公益行動」之百名「折翼天使」關愛活動。來自麗水市的百名「黨員媽媽」與福利院的百名特殊兒童溫馨結對,與孩子們共慶「六一」兒童節。結對儀式過後,不少「黨員媽媽」還多次帶上自己的家人回到福利院,與結對的特殊兒童進行互動,對孩子們日後融合社會、養成健康的心智形成促進作用。

  不僅如此,近年來,碧桂園浙江區域還多次開展扶殘助殘、鄉村振興、消費助農、抗洪救災、扶困助學等多類型公益活動,打造了「書香文化禮堂」、「圓夢100助學行動」、「殘健融合多元助殘」等公益品牌項目,獲得社會各界的一致好評。

  楊國強曾表示,碧桂園給自己定下的目標是,「繼續做城鎮化征程的領跑者,為人民提供好房子,為社會進步和現代化做貢獻,一百年一百年地做下去。」

  深耕當地、敬畏市場、穩健經營,浙江如此,碧桂園在內地的31個省/直轄市/自治區的市場亦如此,這也許就是碧桂園能夠在行業洗牌期穩中有進的秘訣所在。

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