償債高峰下「借新還舊」,為何依然難解房企債務危機?

原標題:償債高峰下「借新還舊」,為何依然難解房企債務危機? 來源:貝殼財經

10月11日,一天內有三家房企發佈債務違約及延期兌付等相關公告。在業內人士看來,融資環境全面收緊,新債發行不易,加上債務集中到期兌付,導致部分房企出現流動性危機。

從機構數據來看,房企連續4個季度新增發債低於到期債務。其中,今年前三季度房企境內外債券融資累計約7689億元,同比下降21%。這也意味著房企一直依賴的借新債還舊債模式已不適用。

四季度雖償債壓力有所緩解,但仍屬於歷史較高位。預期大部分房企會更加謹慎投資,融資額或將持續維持低位。對於部分房企來說,增強自身「造血能力」外,需要拓展多元化融資渠道,提升債務安全邊界。

一日多家房企發佈有關債務違約及延期兌付公告

10月11日,新力控股發佈公告稱,經審慎考慮公司流動資金,目前預計沒有充足的資金,償還於10月18日到期的美元債及最後一期利息。因此,公司目前認為,將有可能發生債券條款及條件項下的違約事件。

這是繼9月30日新力控股承認有兩筆債務違約之後,又面臨新的債務違約。自9月20日,新力控股經歷股價暴跌後短暫停牌,至今仍在停牌中。

與此同時,10月11日,花樣年發佈關於18花樣年、19花樣02兩隻債券交易出現異常波動盤中臨時停牌事項的公告。針對公司的間接控股股東花樣年控股發生短期流動性的問題,花樣年在公告中表示,已成立了應急小組,正在制定風險化解方案,以期儘快化解階段性困境。而早在10月4日,花樣年公告稱未能如期支付2.06億美元債。

近期,債務違約已經成為房企高度警覺的事件。也是在10月11日,當代置業發佈公告稱,董事會主席張雷和總裁張鵬有意向集團提供合計8億元股東貸款,並預期於未來兩至三個月內完成,同時將視乎集團財務狀況適時考慮予以持續支持。而當代置業發佈的另一則公告顯示,10月25日到期約2億美元債券的剩餘部分債券正在尋求延期兌付,目前正在徵求投資人的同意。當代置業表示,此舉是為了改善流動性和現金管理,並避免任何潛在的償付違約。

按「三道紅線」的標準對照,新力控股、花樣年、當代置業均為黃檔企業,踩到一條「紅線」。

對於一連串房企面臨美元債違約,在同策研究院陳舒看來,伴隨房地產行業金融監管逐步加強,房企面臨融資「三道紅線」、房貸「兩條紅線」等一系列政策監管。在強監管的大環境下,房企債務集中到期,部分房企爆發階段性的流動性風險,出現無法按期償還貸款、債券無法兌付等情況。這樣的結果也給房地產行業內部帶來信用危機。

對於當前房企債務違約問題,有業內人士認為,部分企業的「三道紅線」指標的優化是通過將顯性債務轉為隱性債務,房企實際債務的償還壓力仍在,未來仍應警惕該部分債務的償還風險。

連續4個季度新增發債低於到期債務

事實上,自2021年以來,受房地產行業發展形勢與調控監管政策的雙重影響,房企一直依賴的發債融資持續走低。

貝殼研究院統計數據顯示,2021年前三季度房企境內外債券融資累計約7689億元,同比下降21%,較上半年16%的降幅進一步擴大5個百分點,2021年前三季度發債規模佔2020年全年發債規模約63%。

另據中指研究院企業事業部研究副總監劉水介紹,百強房企9月房地產信用債發行規模為321.4億元,相較於8月476.2億元小幅下降。

同策研究院9月監測的40家典型上市房企數據顯示,9月房企完成融資金額共計610.95億元,環比下降43.55%,其中主要為債券融資金額大幅減少。

面對房企融資規模降低,陳舒認為,一方面是房企為了回歸綠檔,選擇主動減少自身債務總量或者調整債務結構;另一方面,則是由於宏觀經濟環境、行業環境、信用環境疊加多輪疫情影響,融資環境持續全面收緊,房企新債發行不易。

值得關注的是,從目前來看,境外債市悲觀情緒高於境內,發債規模收縮的同時,票面利率不斷抬升。其中,新力控股、花樣年等房企的債務違約首先發生在境外債上。

來自貝殼研究院統計數據顯示,今年第三季度境外債券融資平均票面利率為8.06%,與2020年同期基本持平,較2021年第二季度上升144個基點。而在9月房企17筆境外債券中,7筆票面利率處於10%以上的高利率,主要涉及正商集團、銀城國際、景瑞控股、中梁控股、新湖中寶、佳兆業集團等。

此外,導致部分企業出現流動性窘迫的原因還包括債務的集中兌付。貝殼研究院分析人士表示,自2020年第四季度後,受金融側監管影響,房企新增發債規模長期低於到期債務規模,即連續4個季度新增發債凈額為負。而2021年第三季度境內外債券融資到期債務規模約3552億元,同比增加9.1%。

2019年至今房企季度債券融資發行與到期規模走勢(季度值)

數據來源:wind,貝殼研究院整理

業內:四季度房企償債壓力或將緩解

貝殼研究院預計,四季度到期債務規模將達2089億元,相較前三季度,償債壓力有所緩解。其中,境內債市將繼續保持穩定,但是境外債市仍呈高度不確定性。

不過,易居企業集團CEO丁祖昱表示,雖然償債壓力有所緩解,但仍屬於歷史較高位。四季度預計維持當前的融資政策,同時在降槓桿主基調不變的情況下,大部分房企會更加謹慎投資,房企融資量或將持續維持低位。

「房地產行業屬於資本密集型行業,融資環境超預期收緊將對房地產的增速及盈利能力產生負面衝擊。融資總量的下降將導致房企放慢拿地、推盤、銷售、施工及竣工的經營速度,導致總體的增速下行。」中泰證券研究所這樣認為。

在貝殼研究院分析人士看來,「三線四檔」的房地產金融調控力度不會放鬆。作為調控對象,不同房企之間存在較大的差異,對於過往依賴高融資、高負債、高周轉的「三高型」房企,調控猶如黑雲翻墨,降負債過程中會存在反覆的可能性;而對於資金充裕、財務穩健的房企,則是水波不興。

「當前,對於房企來說,除注重自身運營情況,繼續增強自身「造血能力」外,保證穩健的財務表現和健康的債務情況,在資本市場將更具優勢。」陳舒如是說。

丁祖昱則認為,未來房企應積極拓展更加多元化的融資渠道,優化債務結構,提升債務安全邊界。同時,企業運營方面應持續優化組織架構,持續推動區域深耕,提質降費,持續提高運營能力,加快銷售端現金迴流。在政策方面,當前國家加大對租賃住房以及REITs的支持力度,或將成為房企融資突破的新方向。

新京報記者 袁秀麗

編輯 武新 校對 陳荻雁

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