【名家看房市】李同榮:從古鑑今,房價還會漲到2024年

【名家看房市】李同榮:從古鑑今,房價還會漲到2024年
▲【名家看房市】李同榮:從古鑑今,房價還會漲到2024年

▲專家直指,目前房市進入主升段,蛋白區漲幅超過都會區。(圖/東森新聞)

 

「這次央行打房早了點,效益不好!」吉家網不動產董事長李同榮表示,目前市場確立進入第六循環的主升段,特色是遍地開花,尤其是蛋白翻身、鄉村漲幅超過都會區、中南部漲幅超過台北,直言房市還會延續1、2年熱度,預估將至2024年因漲幅過高後始結束。

 

回顧台灣50多年的房市,共經歷6次循環。第一波為60年代,當時台灣從農業社會轉型工業化,生活型態改變,高樓產品蔚為推案風尚,房市開始起飛,不過緊接著石油危機釀通膨問題,促使房價飆漲,逼得時任總統的蔣中正下令禁建華廈,可視為政府第一次打房,並隨著1975年蔣中正逝世使房市跌落谷底,第一次循環結束。

 

▼吉家網不動產董事長。(圖/李同榮)

 

第二波為70年代十大建設時期,時任總統的蔣經國曾放寬建築融資,釋出房市利多,全台經濟快速成長,不過因再度爆發的中東戰爭及油價高漲,房價也繼續攀升,使政府祭出第二次打房策略,緊縮貸款銀根、追查第2戶以上房屋持有者的資金來源,因此房價在1981~1982年間跌到谷底,結束第二次循環。

 

第三波循環的長線主升段則落在1982~1989年間,李同榮回憶:「這段時間可說是台灣房價漲幅最大時期」,當時國民所得大幅成長,經濟成長雙位數,房價漲了4、5倍,造成資金氾濫、股市波動,地下金融猖獗,政府也在此時啟動第三次打房,祭出重貼現率、存款準備率及緊縮貸款等,並掃蕩地下金融,導致1990年股市崩盤,結束第三次循環。

  

台灣第四波循環為1990~2000年代,當時政治上經歷時任總統李登輝拋出「兩國論」等因素,經濟上則有亞太金融風暴等多家企業倒閉,產業也因資訊業崛起,取代房地產工業,因此房價盤整達10年之久。直至2002年增值稅減半,才開啟第五次循環。

 

接著歷經2008年全球金融海嘯,引發各國採量化寬鬆(Quantitative easing,簡稱QE)貨幣政策救市,當時總統馬英九還一舉將遺產稅調降至10%,房價一路上衝,逼得政府祭出第四次打房政策,課徵奢侈稅及豪宅稅,但房價仍持續走高,至2014年才反轉,後續又有房地合一稅上路,2018年至谷底,才結束第五次循環。

 

李同榮表示,第六次循環始於2018年,房價軟著陸後止跌回升,在2018~2019年因中美經貿大戰、台商回流,房市走向初升段,並於2020年後因工業區發展南移、就業人口提升等住宅剛性需求下,房價低基期蛋白區開始遍地開花,全台各區、各產品都大漲,正式進入主升段。

 

李同榮認為,雖然政府自去年底啟動第五次打房,但因預期通膨及房價上漲的恐慌,市場依然過熱,房價持續上漲。預估這波漲勢要到蛋白區漲不動為止,大約至2024年時,因房價超過一定滿足點、QE緊縮、中美大戰趨緩及停滯性通貨膨脹等問題,第六波循環方結束。

 至於眼前年輕人買不起房的問題,李同榮表示,除了高房價之外,薪資結構低廉,才是年輕人不買房的主因,打房手段無效,或許更多的社會住宅租賃是可行的道路,增加民眾租房習慣並且給予條件的保障,同時土地炒作現象要能提出有效抑制方針,才有可能扭轉房價高居不下的結構。
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