調控下的房地產美元債

原標題:調控下的房地產美元債

多米諾骨牌效應?房企紛紛開啟回購美元債行動。

為了穩定資本市場信心、保住信用,房企火線開啟回購美元債行動。10月5-8日,中梁(02772.HK)、禹洲(01628.HK)、德信(02019.HK)、金輝控股(09993.HK)、弘陽(01996.HK)、融信(03301.HK)等房企密集對外披露回購美元債。

此外,為預防債券違約,房企也著手啟動交換要約。海倫堡已於10月8日完成1.68億美元債交換要約;鑫苑置業(XIN.US)正在對2021年10月15日即將到期的1.401億美元債61.18%未償金額進行交換要約;10月11日早間,當代置業(01107.HK)公告,對2021年到期12.85%美元債進行債務管理方式的投資者同意徵求。

據21世紀經濟報道記者不完全統計,10月1日以來,房企回購美元債涉資約1.37億美元,其中禹洲的回購動作最大。

大手筆回購,源於長假期間的暴跌。繼7月26日,融信(03301.HK)、富力地產(02777.HK)、佳兆業(01638.HK)、易居(02048.HK)、中梁(02772.HK)等多隻中資地產美元債下跌,創下發行以來最大單日跌幅之後,10月4日,房企美元債又開啟了新一輪跌幅。

10月4日晚間,花樣年(01777.HK)發公告稱,一筆本金總額為5億美元、2021年到期的7.375%美元債,剩餘2.06億美元未償還本金未能兌付。花樣年坦承,公司出現短期流動性問題,公司董事會及管理層也在地方政府、金融機構、財務顧問等多方支持下成立了應急小組;10月5日,花樣年8隻美元債跌幅佔據中資美元債跌幅TOP10。

花樣年發生實質性的美元債違約同時,房企美元債現大面積暴跌。綠地(600606.SH)、陽光城(000671.SZ)、弘陽、佳兆業、禹洲、建業、當代置業、融信、中南、中梁等美元債均大幅下跌,收益率隨之攀升。

有投資者甚至指出,10月5日,多隻房企美元債創下高息地產債8年來最大跌幅,跌幅較大的多數是債券單B評級的房企。

更多房企面臨美元債本金及利息到期,投資者擔憂加劇,也不排除機構趁機做空的可能性。連日來,綠地、陽光城、鑫苑置業、融信、新力、陽光100(02608.HK)、當代置業、奧園(03883.HK)等房企美元債持續跌勢。

10月9日,地產債持續跌勢。中駿(01966.HK)2024年4月到期的美元債下跌至85.0775的凈價,創發行以來單日最大跌幅,收益率14.753%;該公司將於2022年3月到期的美元債跌幅持續擴大,收益率已上漲至16.8324%。

就在同一天,當代置業(01107.HK)5隻美元債暴跌。陽光城2022年3月到期美元債跌27.189%,收益率達到了239.609%。10月11日,截至記者發稿時止,陽光城2022年1月到期的美元債,下跌超過10.099%,目前收益率達358.8437%。

評級被撤,綠地美元債大跌

今年7月26日,中梁2022年1月到期的7.5%美元債,富力地產2023年8月到期的11.75%美元債,各自創下自該筆債券發行以來單日最大跌幅。融信2023年6月到期美元債、陽光城2025年到期美元債、佳兆業2024年到期美元債、易居2022年4月到期美元債均出現明顯下跌。

如果說7月底的房企美元債暴跌是房企流動性預警前兆,那麼10月4日開始的房企美元債集體下沉,則暴露了房企潛在的信用危機。

9月28日,綠地2022年3月到期美元債就已創下2月8日以來的最大跌幅,2022年12月到期、2024年3月到期的美元債也開始下挫。

10月4日開始,綠地多隻美元債不斷下挫,屢屢刷新自發行以來最大跌幅。目前綠地美元債跌幅最大的一隻為2022年4月到期的,收益率已突破100%。

受到母公司美元債跌幅影響,10月5日,綠地香港(0337.HK)2022年6月到期的美元債也開啟自9月30日以來的下跌;10月8日,綠地香港2022年6月到期美元債創下自2021年6月發行以來單日最大跌幅,目前凈價87.45,收益率32.83%。

值得關注的是,綠地12隻存續美元債中,有4隻將於2022年到期,其中3隻將於2022年上半年的3、4、6月份到期。面對短期償債壓力,綠地最近半年無法在公開市場發債,公司對外擔保與各子公司之間相互擔保規模卻逐漸攀升。

此前綠地被惠譽撤銷發行人評級,這一遭遇在新力身上重現。10月5日,聯合國際撤銷新力發行人評級,同時撤銷由新力發行的高級無抵押美元票據的國際長期發行債務評級。兩家機構透露,給予房企評級撤銷是出於商業原因。

相比綠地,陽光城的美元債跌幅更大,到期收益率飆漲。10月5日,陽光城2024年4月到期美元債每1美元跌9.5美分,創下自2020年7月發行以來最大單日跌幅。10月8日,該筆債券凈價59.5775美元。9月底的時候,由於美元債下跌,陽光城已動用5600萬美元先後回購2024年4月、2025年2月到期的美元債。

一名投資者認為,美元債價格走勢能在一定程度上反映房企問題。多米諾骨牌效應已發生。綠地與陽光城,此前同樣經歷過資金鏈緊張的市場質疑,如今風聲鶴唳,反映到債券端,導致信用危機隱現。10月8日,陽光城多隻債券折算率被下調。某種程度上,這預示了資本市場提前預警風險。

房企不得不加速回購,以緩和短期內的流動性與信用壓力。一個不容忽視的問題是,房企的融資成本在走高,記者留意到,部分房企近兩年來一直處於高成本置換債務的財務狀態,比如禹洲。

值得一提的是,與股票交易不同,債券投資者從公開渠道無從獲悉這些下跌債券的具體成交量。有投資者指出,不排除有國際機構趁機做空高收益地產債的嫌疑。

本周77隻美元債付息或者到期

有機構統計,10月11-15日這一周,房企將面臨77隻美元債付息或到期。除恆大(03333.HK)外,還包括萬科、弘陽、海倫堡、陽光城、雅居樂、正榮、新城發展等多隻中資房企美元債。

國內融資收緊的前提下,房企對美元債的依賴只升不降,只是今年以來的兩次暴跌導致高收益地產債利差分化明顯。比如,世茂(00813.HK)發行兩筆總規模10.48億美元,利率分別為3.975%、5.20%。小房企發債利率走高,如銀城國際(01902.HK)9月發行的一筆1.1億美元債,利率達到了12.5%;景瑞控股8月增發5000萬美元債利率為12.5%。

此前因港股股價暴跌停牌,數日之後公告披露大股東股份質押爆倉的新力(02103.HK),近期頻頻傳出要將資產打包變賣。截至記者發稿時,新力方面沒有釋放融資方面的利好消息。

儘管還沒有出現公開市場的實質性違約,但基於新力已經出現徵信逾期,或觸發美元債大跌與金融機構採取進一步行動。9月22日、9月27日,長沙市中院先後公示凍結新力湖南子公司、無錫子公司股權。

美元債大跌,也從一個側面印證,部分房企信用危機岌岌可危。高周轉模式與各地樓市行情的急轉直下,房企資金鏈變得脆弱。以上坤(06900.HK)為例,該公司自2020年11月上市以後,即在2021年1月、7月連發兩筆「364」美元債,小規模房企的短期流動性堪憂。上坤今年1月發行第一筆1.85億美元債券的利率為12.75%,7月再發一筆2.1億美元綠色債利率為12.25%。這意味著,明年全年上坤面臨4億美元償債壓力。

上坤是一家起步于上海的房企,2021年中報披露,該公司長三角銷售額佔比78.8%,該公司持續看好長三角,土儲60%集中於這一區域。事實上,上坤重倉長三角的風險已初露端倪,今年上半年該公司營收15億,同比下滑22.1%。在調控密集的長三角區域,今年下半年房地產市場存在不確定性,重倉長三角的房企資金回款率也將面臨挑戰。

發債融資成本趨高

經歷7月地產債大跌之後,地產債新發規模開始大幅縮量。據第三方數據統計,今年8月地產債發行規模10.36億美元,而同期到期規模為35.4億美元;9月地產債發行規模約53.91億美元,同期到期規模為50.18億美元。整體看來,房企美元債發行與債務到期前後相繼。這當中,房企用高成本置換美元債的趨勢明顯。

以禹洲為例,該公司就是典型的高成本置換美元債的融資模式。今年8月27日,禹洲公告發行一筆2023年到期利率為9.95%的2億美元綠債。就在一天之前,禹洲發布了2021年中報;而此前禹洲更是重刷了2020年中報。有機構投資者認為,禹洲重刷中報是為了增加後續發債的成功率以及有效降低融資成本,因為這次發債主要是為了替換2022年1月到期的一筆6%債券,但這一說法尚未經禹洲方面確認。

禹洲2020年中報財務數據重新調整后,調低了2020年中核心財務數據,獲得2021年中各項指標的大幅增長。這一重刷2020年中報的「神操作」,會否改變機構對禹洲債務償還能力的看法,不得而知。

橫向對比,旭輝(00884.HK)在今年5月發行的一筆5億美元綠債,利率4.45%,標普、穆迪與聯合國際分別給予該筆美元債「BB-」「Ba3」「BBB-」的信用評級;禹洲發行的2億美元2年期綠債,國際評級機構紛紛給出了「BB+」「BB-」的穩定評級或「B1」的負面評級。

綜合來看,禹洲最近發行的綠債利率不算過高。這筆2年期債券是禹洲自今年1月份發行6.375%綠債之後,再度發行的第二筆綠債。雖然這是可贖回債券,但創下了禹洲發債利率新高。

禹洲此前在2017年1月發行2022年1月到期3.5億美元債,利率為6%。此次禹洲發行利率為9.95%的債券置換此前利率為6%的債券,屬於高成本置換債務。從禹洲2017年5年期6%美元債,到2019年1月發行一筆3年期8.625%美元債來看,4年間,禹洲發債融資成本逐漸走高。

在發債機構眼中,或許這是機構與中資地產債發行利率暗戰的又一次凱旋。此前的8月10日,中梁發出一筆1.5億美元2022年到期,利率11%;禹洲所發行的綠色債表面上看利率比中梁的美元債低,但優勢並不明顯,已經高於同期正榮發行的7.125%綠色點心債的成本。

發債融資成本趨高,一方面反映了房企在債券市場的信用壓力在擴大,另一方面也流露出房企資金風險敞口在擴大。近幾年來,房企高周轉模式在調控下顯露疲態,規模增長乏力的同時伴隨著信用債償債規模越來越大。今、明兩年,房企將面臨集中償債高峰期。貝殼研究院年初統計,2021年房企到期債務規模預計將達12448億元人民幣,同比增長36%。另外,有機構統計房企美元債到期債務大幅擴張,同比增長68.5%。

隨著各地銷售行情下滑、房企資金鏈緊縮,國際評級機構最近陸續調低房企評級,甚至撤銷對房企評級。如綠地被惠譽撤銷評級,新力、金輪天地(01232.HK)被聯合國際撤銷評級等,機構給出的理由均為商業原因。

經歷長假美元債暴跌,且跌勢不止,房企不得不面對陸續到來的償債壓力。鑫苑置業即將於10月15日到期的一筆美元債、新力即將於10月18日到期的一筆美元債,這兩筆美元債兌付已經開始進入倒計時。

(作者:唐韶葵 編輯:李清宇)

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