熱點城市樓市有望低位徘徊,年底或出現小幅翹尾

原標題:熱點城市樓市有望低位徘徊,年底或出現小幅翹尾

李宇嘉(廣東省住房政策研究中心首席研究員)

剛剛過去的國慶「黃金周」,樓市延續了9月下行的態勢。根據中指數據CREIS,今年「國慶」期間(10月1日-7日),重點監測的15個城市新房成交面積較去年同期下降33%。其中,4個一線城市新房成交42.19萬平方米,與去年國慶基本持平,11個代表性的二線和三四線部分城市新房市場降溫明顯,國慶期間新房成交35.32萬平方米,同比下降43%。

整體來看,2021年國慶假期樓市熱度繼續減弱,一方面受到今年以來熱點城市在調控政策上不斷「打補丁、補漏洞」的影響,比如限售、二手房再交易增值稅免征期「2改5」、二手房參考價、限制預售證發放、限價管制等,或限制需求,或增加交易摩擦,客觀上導致需求下滑;另一方面,部分開發商陷入債務困境,新房促銷範圍和力度擴大,市場預期下滑,影響了購房熱情。

另外,熱點城市「賣一買一」的換房需求佔比很大,但受到信貸條件緊張,貸款額度收縮、利率上浮、審批冗長,很多銀行甚至停貸等衝擊,需求實現的周期人為拉長,也導致市場熱度下降。整個國慶假期,各種各樣的降價促銷是樓市的主旋律。比如,鄭州、青島、濟南等重點二三線城市。

不過,如果考慮到去年國慶期間樓市整體熱度在歷史最高位,而今年調控抑制和信貸緊縮的力度又史無前例地大,代表性城市還能保持如此業績,我們認為樓市需求端的韌性很足。目前來看,樓市只是在供給端出了一些風險事件,熱點城市的需求端還是相對穩定的,開發商如果定價合理、「真實降價」,一般都會取得較好的業績,這在國慶黃金周體現得很明顯。

比如,一線城市的廣州、深圳,只要是熱門置業區域(比如深圳寶安、廣州黃埔和南沙)的項目,如果定價合理,或者比上一期有優惠,或者比周邊二手房價格低,就能夠獲得不錯的銷售業績。再比如,近期上海很多在售項目在認籌階段就觸及積分搖號,並不擔心客源,6個純新項目在「十一」推盤,浦東新區、靜安區有項目甚至關閉樣板房,彰顯前期認購客戶多。

在其他熱點城市,如果新盤的價格折扣力度比較大、開發商捨得「割肉」,都取得了不錯的銷售業績。這說明,某區域樓盤定價一旦比周邊低,就會帶來需求釋放。這主要是由於,近年來熱點城市人口流入規模大、外來人口多,需求基礎比較紮實,換房需求也比較集中。一旦市場看到切實的讓利空間,加上近期金融緊縮有所緩和,累積的需求就會迅速入市。

比如,中部某熱點二線城市,前期棚改規模太大,新房供應和二手房掛牌量很大,加上洪災和疫情的影響,在售新盤優惠力度較大,價格讓利10%左右的比比皆是,對銷售的帶動作用也比較明顯。當然,各個城市的優惠購房五花八門,特價房、專享折扣、車位抵用券、「老帶新」折扣、成交送物業費等。對非熱點城市,特別是三四線來說,小幅優惠很難帶來放量銷售。

另外,市場分化非常明顯。根據國家統計局的數據,目前還有四十多個城市新房價格環比上漲,說明市場冷熱不均,熱點板塊房價堅挺甚至有明顯上漲,特別是學位房概念的板塊、地鐵新開板塊、產城融合板塊等,這在各個熱點城市都存在。這些區域前期出讓的地價比較高,項目定位也比較高端,很多針對換房需求,適應性強、定價適當,也帶來了不錯的業績。

從國慶期間的樓市情況來看,樓市的熱度整體還算不錯,弱於2020年同期水平,但好於2019年同期水平。對於未來的市場走勢,關鍵還是要看政策面、資金面的變化,以及龍頭城市的走向。從政策面來講,調控開始趨於穩定,部分城市基於「三穩」的訴求,開始在「一城一策」上做文章,比如愈演愈烈的「限跌令」,比如下調二手住房交易個人所得稅核定徵收的稅率。

從資金面看,信貸緊縮的局面有所緩解。9月29日,央行和銀保監會召開房地產金融工作座談會,住建部等相關部門負責人及全國24家主要銀行的負責人參加會議。會議要求把「兩個維護」(「維護房地產市場的健康發展,維護住房消費者的合法權益」)細化為行動綱領。更早前的9月初,銀保監會提及「督促銀行在貸款首付比例、利率等方面對剛需群體進行差異化支持」。

這意味著,今年以來緊縮的資金面有望得到緩解,以確保剛需購房者能以較低的利率、充足的額度、較短的周期獲得信貸資金,解決「資金緊縮、剛需受傷」的局面。要注意的是,資金面緩解更有利於「賣一買一」的換房需求,促進供需兩旺,住房消費和流通率提高,保證市場一定的溫度,避免資金面太緊,需求端受抑制,供給端資金鏈壓力較大,衝擊樓市基本面。

最後,看看指標性城市的表現。根據諸葛找房數據,深圳「十一」期間新房成交較去年同期上漲163%,較2019年同期上漲202%。一方面,疫情管控較為嚴格,導致深圳旅行出遊受限,間接帶動購房需求上漲;另一方面,近期有大量定價合理、區位較優的新盤集中上市;同時,資金面緩和、第二輪供地未出現明顯流拍,也利好市場預期。綜合來看,四季度熱點城市樓市有望在低位徘徊,年底可能出現小幅翹尾行情,低位穩定是大概率,不太可能明顯反彈。

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