旺季疲軟 房企的「明斯基時刻」降臨?

原標題:旺季疲軟 房企的「明斯基時刻」降臨?

房地產行業的「金九銀十」沒有來。從今年9月房企的銷售規模來看,房地產市場的「探底」還在繼續。

克而瑞數據顯示,2021年9月房地產市場整體成交量繼續下滑,期內28個重點城市商品住宅成交面積整體環比下降7%,同比跌幅進一步擴至25%,較2019年同期下降17%。

與之相對的是,許多品牌房企的銷售額也錄得較大幅度的下滑。易居房地產研究院發布的一份報告顯示,今年「金九」成色不足,房地產市場顯著降溫。中國30家銷售規模居前的房企單月銷售業績環比下降8%,同比下降35%,同環比降幅有所擴大。

隨著銷售數據轉差,房企當前面臨的壓力也進一步加大。它們的基本面已經被改變。房企當前的共識是保衛現金流,當它們不再高速前進,回款將會受到影響,進而影響到土地投資,甚至可能作用於融資端,整個鏈條都將被重構。房地產行業正在經歷最艱難的時刻。

旺季不旺

這或許是史上房企經歷的最差9月。從數據來看,今年9月份銷售規模下滑是整體性的。

克而瑞地產研究院數據顯示,今年9月,房企表現不及上半年及歷史同期,18家房企單月同環比雙降。近半數房企同比降幅超30%,僅綠城中國、陽光城和榮盛發展實現單月業績同比增長,分別為28.3%、11.3%、8.1%;TOP100房企實現單月銷售操盤金額7596億元,單月業績首次環比下降,較2020年同比也下降36.2%。

龍頭房企之中,萬科、中海單月的銷售數據都有較大幅度下滑。據萬科10月11日發布的數據,今年9月,萬科實現合同銷售面積228.2萬平方米,合同銷售金額361.1億元,同比降33.8%。

中海的跌幅也與萬科類似。10月7日,中國海外發展有限公司公告宣布,集團今年9月的合約物業銷售金額約203.73億元,按年下跌41.6%;而已售樓面面積約為110.2萬平方米,按年下跌30.0%。

龍頭房企尚且如此,中小房企的境況顯然不會更好。

據佳兆業集團10月4日發布的公告顯示,今年前9個月,佳兆業總合約銷售約為875.49億元,其中,9月單月合約銷售約57.01億元,環比下降27.8%,與去年同期的161.2億元相比下降64.6%。

這樣的局面,是多種因素作用的結果。

明源存量地產首席研究員艾振強在接受21世紀經濟報道記者採訪時表示,9月份房企業績下滑是意料之中的事,一是部分城市陷入疲軟,不少缺乏產業和人口支撐;部分在核心城市周邊的三四五線城市,例如惠州這樣的臨深城市都十分清淡,降價導致了更多人持幣觀望;二是過去2個月,市場上的負面新聞特別多,有幾家規模房企先後陷入困境,引發了市場的普遍擔憂。

「購房者現在都變得小心謹慎,怕買了交不了房。但凡負債率高、資金壓力大的房企,購房者都會三思而後行,銷售難度大幅度增加。」艾振強續稱。

儘管這樣的結果是在多數從業者的意料之中,但是當數據擺在面前,許多從業者仍然感到十分焦慮。

一名中型房企城市公司的營銷負責人告訴21世紀經濟報道記者,盤點了幾遍,已經沒有什麼好項目了。「我們營銷也不是一哄而上,現在唯一有用的就是降價,但也不是說降就能降的,挺被動。」

房企的自救

事實上,樓市住宅成交量走低是今年第三季度的基本盤。即使9月有「旺季」光環加持,仍然沒能扭轉下行的局面。據克而瑞統計數據,第三季度以來,百強房企銷售業績表現均不如前,連續三個月單月業績同比下跌,且9月同比跌幅進一步擴大。

以廣州為例,克而瑞數據顯示,9月廣州一手住宅最終錄得網簽6878套,與去年同期相比大降34.71%。

不僅如此,業界普遍認為,調控的威力仍將持續,第四季度也將延續這樣的趨勢。

第一太平戴維斯在最近的研報中直言,今年年內,預計廣州調控政策持續升級,政府對住宅市場監管力度將繼續加大。

克而瑞廣州區域首席分析師肖文曉也向21世紀經濟報道記者分析認為,廣州銷售數據轉冷表明廣州此前一系列調控政策的影響正在發酵,未來四季度的成交表現不容樂觀。「由於供應增加而成交減少,近幾個月廣州新房去化周期亦從年中時最低的7.9個月上升至目前的10.6個月,四季度開發商的出貨壓力將會明顯增大。」肖文曉指出。

據合富數據統計,近期廣州多個樓盤積極推進促銷活動,全市進行促銷活動的樓盤佔比增加至15%、最大優惠力度上升至10%以上,只求能夠以價換量。

但是,當以價換量能夠取得的效果也有限時,房企們的生存狀況的確不容樂觀。艾振強指出,如果銷量持續下滑,導致企業無法回籠資金,失去造血能力,本來已經艱難的房企會更加艱難,特別是那些已經深陷危機的房企,自救會變得困難重重。

一位龍頭房企投資部的人士告訴21世紀經濟報道記者,現階段比如房貸放款慢等很大程度上影響了房企的現金流,其影響不可小覷。「高周轉的房企現金流原是環環相扣的,回款變慢相當於打斷了其中一環,直接影響了整個企業的資金鏈。」

上述人士續稱,即便是穩健型房企,雖然回款變慢不至於影響「生死存亡」,可大多也是以收定投,如果回款變慢的情況維持下去的話,投資規模勢必萎縮,進而限制了未來的銷售量。「回款變慢是命中了開發商的死穴,只有現金流足夠充沛的才可以在這樣的環境中保持發展。」

這樣的環境下,房企自救似乎也沒有更好的方法了,關鍵仍在於執行的力度。

匯生國際融資總裁黃立沖告訴21世紀經濟報道記者,對於房企來說,總體上依然還是那幾條,就是收縮戰線、削減費用、減少投資。「首先要收縮戰線,目前各地的公開拍地已經減少了,企業資金緊張不想花這麼多錢做土地儲備;第二要盡量擴大銷售、多打點折扣,但是這個受到房子銷售登記價格限制的影響,效果比較有限;第三,開拓更多的融資渠道。」

艾振強則指出,前段時間央行釋放了一些積極的信號,有些地方的房貸利率已經有所下降,當然,四季度不會逆轉,房企需要下大力氣抓銷售和回款,對應的,工程節點要往前趕,儘快達到預售條件。

(作者:吳抒穎,陳燕曼 編輯:李清宇)

加入好友

台灣疫情資訊

台灣疫苗接種

相關熱門