堅持法治化、市場化原則,維護房地產市場平穩健康發展

原標題:堅持法治化、市場化原則,維護房地產市場平穩健康發展

「十一」期間,國內60個重點監測城市累計成交187萬平方米,同比下降43%,與2019年同期相比,降幅也達到33%,顯示出地產業下行壓力加大,但一線市場相對堅挺。

據市場機構克而瑞地產研究中心日前統計,年初近五成百強房企披露過2021年業績目標,截至9月末目標完成率超過75%的房企數量只有近兩成,目標完成率低於70%的房企,佔比達五成,四季度去化壓力較大。

隨著市場調整,部分城市開始出手托市,比如多個城市出台「限跌令」,10月10日,哈爾濱出台政策給予優秀人才在哈爾濱市購首套房最高享受10萬元補貼,此前,瀋陽、大連等城市也提出了類似政策。

此輪房地產調控政策與此前不同,過去強調「因城施策」,賦予地方政府較大的自主權,地方政府在地產業發展中利益巨大,包括土地財政、稅收等,因此,調控效果往往不佳。此輪調整的主導權在中央政府,控制住了銀行水龍頭,對地產企業融資與銀行按揭的規模設置了紅線,從而避免了過去地產調控的制度漏洞,真正落實「房住不炒」的精神。

面對嚴格把守的金融紅線,市場的生產端和消費端同時受到金融的限制,兩端同時去槓桿。市場有聲音將這種做法稱之為「休克療法」,即市場逐漸陷入流動性休克,會有一些財務上過於激進的企業面臨違約風險,而消費者會選擇觀望,進而惡化地產企業的去化努力。

當前的市場狀態存在一些不確定性,但是,這種不確定性主要是預期,而風險依然可控。當前市場調整的背景是,從去年到今年上半年,國內樓市處於高速增長階段,銀行部門的按揭規模限制在總量上是合理的,但在發放節奏上可能上半年份額佔用過多,導致下半年收緊,這是調控落實不均衡,而非政策要「一棍子打死市場」。

此外,對於地產企業的融資限制由來已久,目前一些企業面臨流動性風險的主因,是繞過國內融資限制在境外融資加槓桿,這違背了國內地產調控政策的精神,盲目以高息在境外發債是高風險行為,但國內企業長期以來追求擴張的衝動導致缺乏信用風險意識和管理。這種擴張衝動以及盲目高槓桿是地產市場病態發展的原因之一。

地產企業盲目和衝動的原因在於,以往地產調控的意志不堅定,往往將地產業作為短期刺激經濟的手段,經濟不好就刺激樓市,樓市過熱就加以抑制,使得社會形成一種預期:這種鬆緊周期會一直持續下去,企業和消費者就成了堅定的永遠的多頭,這也是住房金融化的根本原因。

可見,當前的市場調整是在高速增長環境下發生的,尤其是部分企業出現流動性危機放大了市場的不確定性,而銀行按揭發放節奏的速度變化也影響了市場的判斷。這是地產市場轉型的應激反應,需要市場增強適應性,而不是說調控政策本身存在問題,當然,也有必要考慮市場的演化並防範風險,但是方向不會改變。

就如日前人民銀行、銀保監會聯合召開房地產金融工作座談會所指出的,「金融部門全面落實房地產長效機制,穩妥實施房地產金融審慎管理制度,保持房地產金融政策連續穩定」,不能因為部分企業存在流動性挑戰而改變房地產金融政策,尤其是要「堅持不將房地產作為短期刺激經濟的手段」,避免重新啟動「鬆緊周期」讓市場再次過熱。要清楚的是,當前全球通脹風險越來越大,如果中國放鬆地產調控,其後果是地產市場吹大泡沫。

針對部分企業出現流動性危機,央行、銀保監會等部分已經提出,金融機構會按照法治化、市場化原則,配合相關部門和地方政府共同維護房地產市場的平穩健康發展,維護住房消費者合法權益。也就是說,處理相關企業暴露出的風險會按照法治化、市場化原則,而不是行政救助,對於涉及的消費者合法權益要優先保護;在此前提下,維護房地產市場平穩健康發展。這表明,金融部門會保持房地產金融政策的連續性和穩定性,對於當前部分企業的境外債務違約現象保持冷靜的態度,對於市場風險的認知和控制有信心。

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