樓市「質變」:成交量連續兩月下滑,二手房價下跌成主流

原標題:樓市「質變」:成交量連續兩月下滑,二手房價下跌成主流

若拋開去年年初疫情的影響,最近6年來,二手房價上漲的城市數量達到最低。

在持續不斷的調控下,房地產市場終於從「量變」轉為「質變」。

9月15日,國家統計局發布8月70大中城市房價數據,以及前8月房地產投資和銷售數據。在眾多數據指標中,量與價的變化最引人關注。

今年8月單月,全國商品房銷售面積為12545萬平方米,銷售額12617億元。無論同比還是環比,均連續兩個月下滑。

價格方面,8月70大中城市的房價漲幅以持平和回落為主。被視為市場先導指標的二手房價格,下降的城市數量達到34個,近幾年來首次多於上漲的城市數量。

若以市場化屬性更強的二手房價格作為參照,8月樓市的變化可總結為「量價齊跌」。不少分析人士認為,樓市出現「拐點」,在供需兩端的持續調控下,快速發展后的調整期即將到來,作為傳統旺季的「金九銀十」,成色恐將不足。

二手房指導價政策顯效

今年以來,房地產銷售的增長曲線一直在下行。今年前8月,全國商品房銷售面積114193萬平方米,同比增長15.9%;商品房銷售額119047億元,同比增長22.8%。與年初(今年1-2月)超過100%的增速相比,已經明顯放緩。

這一方面是因為今年年中以後,市場銷售的增速逐漸乏力;另一方面則是由於疫情影響導致去年年初基數較低,此後市場逐漸復甦,基數也明顯提高。

今年下半年以來,房地產市場交易規模在沖高后出現回落。7月和8月,月度交易量連續下滑,8月的商品房銷售面積甚至低於2019年同期。

貝殼研究院高級分析師潘浩指出,除了去年的高基數外,季節因素和政策因素導致的銷售下滑也不容忽視。據貝殼研究院統計,8月房地產市場調控類政策出台36次,自4月以來調控頻次持續增加,調控持續加碼。

其中,近期多地集中出台的二手房指導價調整,已經直接影響到交易價格。

「二手房指導價」是指二手房交易的參考價格。近期,已有包括深圳、上海、廣州、合肥、西安、東莞等在內的13個城市對二手房指導價進行調整,從而遏制實際交易價格過高。從8月的房價表現來看,這種調整效果十分明顯。

今年8月,一二三線城市的新房價格平均環比漲幅分別為0.3%、0.2%和0.2%,以回落和持平為主。同期的二手房價格漲幅分別為0.2%、0.2%和0.1%,略低於新房價格漲幅。

分城市來看,在新房價格仍以上漲為主的情況下,8月二手房價格下跌的城市達到34個,上漲的城市數量僅有27個。若拋開去年年初疫情的影響,最近6年來,二手房價上漲的城市數量達到最低。其中,二三線城市成為下跌的主體,昆明、南充、石家莊、牡丹江的價格跌幅靠前。

貝殼研究院認為,除了指導價調整的因素外,市場下行的預期在二手房市場傳遞得更快。相對而言,重點城市新房限價下仍存在一二手倒掛,吸引購房需求轉向新房市場。

「全國房價拐點已經出現。」中原地產首席分析師張大偉認為,2021年9月後,隨著信貸政策由寬鬆回歸正常,未來房價漲幅有望放緩,房價下調城市的數量將不斷增加。

「金九銀十」恐落空

支撐「拐點」的論據,除了量與價的變化外,還包括投資、融資、拿地等一系列指標的變化。

今年8月,全國房地產投資(累計)增速已從年初的38.3%降至10.9%。除中部地區仍保持兩位數增長外,東部、西部和東北地區的增速都已降至個位數。同期,房地產開發企業土地購置面積10733萬平方米,同比下降10.2%;土地成交價款6647億元,下降6.2%。

受「三條紅線」「五檔管理」等政策的影響,房企融資也受到限制。今年1-8月份,房地產開發企業到位資金134364億元,增速從年初的51.2%降至14.8%。

值得注意的是,7月和8月以來,部分房企採用降價的方式促進銷售,並回籠資金,但效果並不理想。由於7月和8月的銷售規模出現下滑,房企資金來源中的「定金及預售款」「個人按揭貸款」兩項指標的增速均出現下滑。

北京某上市房企相關負責人向21世紀經濟報道記者表示,調控政策對供需兩端都帶來限制,這也導致房企信心普遍有所減退。同時,市場信號的傳導,也帶來一系列的連鎖反應:銷售不佳影響回款、回款不暢影響融資、融資不足影響投資。

統計局發布的另一組數據顯示,8月房地產開發景氣指數為100.85,為今年以來的最低值。

前述房企人士還認為,在近期的第二輪集中供地中,因報名人數不足而流拍的現象明顯增多,說明房企的信心仍然不足。

在這種情況下,作為傳統旺季的「金九銀十」,市場走勢如何?

潘浩認為,由於企業融資端持續承壓,因此銷售回款將繼續成為房企運營的生命線。面對傳統「金九銀十」的銷售節點,房企為應對市場不確定性、確保年度銷售任務的達成、穩定回籠資金以及為年底拿地準備籌碼,推出一定的促銷措施是常規操作。其中,部分存在較大現金流壓力的房企,可能進行較大力度的促銷。

前述房企人士則認為,在現有的政策壓力和市場信心下,「金九銀十」的熱度勢必不會太大。相反,在年末衝刺業績的階段,房企會實施較大力度的促銷活動,市場也有望在年末出現「翹尾」。

(作者:張敏 編輯:包芳鳴)

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