黑石集團終止收購要約,SOHO中國一度跌近40%!回顧潘石屹30年地產往事

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今日早盤,港股SOHO中國跌幅一度擴大至40%。截至發稿,港股SOHO中國最新股價為2.19,跌幅達37.43%。

消息面上,黑石集團終止對公司收購要約。

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黑石集團終止要約收購

9月10日,SOHO中國發布公告稱,鑒於目前滿足收購要約的先決條件進展不足,各方一致認為無法在要約最後截止日當天或之前滿足先決條件,經各方一致同意,黑石集團終止對公司收購要約。

公告顯示,要約方、承諾方、承諾股東與公司共同評估了滿足先決條件所需的正在進行中的評估程序,以及在要約時間表內完成該程序的可能性。各方一致認為無法在最後截止日當天或之前滿足先決條件。各方也一致同意不會推遲最後截止日。為解除公司在收購守則項下的持續義務並維持有序的股票市場,各方在諮詢執行人員后決定並一致同意不作出要約。要約的要約期限已於本公告日期終止。

此前,6月16日盤后,SOHO中國發布官方公告,黑石(NYSE:BX)發出全面收購要約,將從控股股東手中以5港元每股的價格要約收購28.56億股股份,占發行股本約54.93%,要約完成後,黑石將成為SOHO中國的控股股東和最大股東。

據21世紀經濟報道,截至目前,並無任何作出要約的先決條件已達成。

黑石收購SOHO中國反壟斷審查

引起市場廣泛關注的黑石集團要約收購SOHO中國一事,曾多次出現輿論水花。

8月6日夜間,SOHO中國公告要約進展消息,稱要約方收到中國國家市場監管總局於2021年8月2日簽發的通知,對要約方根據《中國反壟斷法》提交的申報正式立案審查。這一公告反映在市場討論和報道中,聚焦于「被反壟斷立案審查」字面上,「潘石屹跑不掉了」的聲音亦有出現。

自國家市場監管總局8月2日同意正式立案審查起,黑石集團收購SOHO中國的依法反壟斷審查,至遲可能要到2022年1月29日左右才能完成。

而值得注意的是,SOHO中國在第一份宣告黑石集團發起要約收購的公告中就已經指出,收購成功的先決條件之一就是要通過市場監管總局的經營者集中審查。

潘石屹30年地產往事

1994年,「萬通六君子」因經營理念不合正式拆夥,潘石屹帶著「第一桶金」,于次年與妻子張欣共同成立SOHO中國的前身——北京紅石實業有限責任公司。有著海外背景和投行經驗的張欣,和擁有獨特商業判斷、心細膽大的潘石屹,組成了良好的創始團隊和堅固的夫妻合伙人。

憑藉新穎的概念和突出的設計,加上靈活的散售模式,SOHO中國迅速崛起。潘石屹打造的北京第一座SOHO項目——SOHO現代城,1999 和 2000 年連續兩年成為北京市單體項目銷售冠軍。一路高歌猛進,2007年,SOHO中國在港上市,曾創下過亞洲最大商業地產IPO紀錄。

2010年是SOHO中國最意氣風發的時刻,銀河SOHO當年賣出146億,成為單體項目的全國銷售冠軍,公司整體銷售額達到了歷史新高的238億元。SOHO中國甚至提出要「五年之內超越萬科」。

與此同時,潘石屹也超出企業家身份,逐漸成了大眾偶像。微博意見領袖、出書、做慈善、做展覽,甚至聯合主演了一部電影。

但商業總有起伏。隨著北京出台禁止物業散售政策,加上潘石屹前期為公司打下的「煤老闆、江浙老闆」客群購買力不均衡,以及寫字樓購買需求受宏觀經濟影響有所減弱,2012年,潘石屹決定將公司從銷售轉向「自持物業」模式。

充當「收租公」期間,SOHO中國經受著嚴峻的資金考驗。潘石屹曾經公開表示," SOHO中國的租金回報率不到3%,但銀行貸款的資金成本超過了4%"。

柏文喜分析指出,如果不是銷售型物業開發商憑藉其龐大的現金流來「供養」自持型商辦物業,如果也沒有長期、低息的規模化資金來源的話,那麼經營上的入不敷出將是早晚會吞噬業主自身的現金流黑洞。

2014年開始,潘石屹走向了售賣資產之路。僅用了三個月時間,SOHO中國出售了上海SOHO靜安廣場和SOHO海倫廣場;2015年,以84.93億元將上海外灘國際金融中心(8-1)地塊50%的權益轉讓給昔日的對手郭廣昌;2016年,以32.2億元將上海SOHO世紀廣場賣給國華人壽保險;2017年虹口SOHO、凌空SOHO分別以35.7億、49.44億賣給了新加坡公司吉寶置業和香港知名私募基金公司基匯資本。

據不完全統計,從2014年開始,潘石屹陸續通過出售資產套現約300億元。由於售出動作太頻繁,導致市場上質疑潘石屹效仿李嘉誠「跑路」的聲音絡繹不絕。

直到潘石屹手中,只剩下了所謂的「八大金剛」,就是SOHO中國最核心的八個寫字樓項目:北京的望京SOHO、光華路SOHO2期、前門大街、麗澤SOHO,以及上海的外灘SOHO、SOHO復興廣場、古北SOHO和SOHO天山廣場項目——也正是本次黑石集團所收購股權含有的資產包。

2012年到2018年,SOHO中國營業收入由161.43億元縮水至17.21億元;歸屬母公司股東凈利潤由105.85億元減少至19.25億元。對比之下,曾經比肩的房企萬科、恆大、碧桂園,早就把銷售額做到了幾千億。

柏文喜表示,潘石屹從蓋房賣房轉為自持,再到賣賣賣,是在國內特定行業環境下從事商辦物業開發與運營的必然選擇,這一點與從事高周轉和毋須運營的住宅開發業務顯然有極大的不同。

他說,選擇適合自己的投資領域與投資機會並對自身的投資布局進行必要的調整,這是每一個投資者在追逐自身夢想與投資效益時的天賦權利,因此不應該從道德層面評判「潘石屹跑了」。

21綜合自21世紀經濟報道 孔海麗 

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