三四線城市迎樓市「逆向」調控,至少七城發布房價「限跌令」

原標題:三四線城市迎樓市「逆向」調控,至少七城發布房價「限跌令」

在一線城市及熱點二線城市紛紛加碼樓市調控的同時,部分三四線城市正迎來「逆向」調控,「限跌令」在各地落地。

據澎湃新聞(www.thepaper.cn)不完全統計,已有至少7城通過約談房企或出台政策的形式,限制房企降價行為。但在降價行為背後,債務壓力大,資金回籠慢是部分房企不得不面對的現實,一場房價保衛戰正在上演。

至少七城發布「限跌令」

據澎湃新聞不完全統計,截至目前,包括株洲、江陰、菏澤、岳陽、昆明、瀋陽、唐山等7城公布房價「限跌令」。

之所以稱為「限跌令」,是因為部分房企或中介在採取降低銷售價格並明顯低於市場正常價格銷售或代理新建商品房時,受到了政府官方約談或制止。

以湖南株洲為例,9月9日,有市民、網民反映金碧置業、融盛地產、博瑞地產、欣盛萬博、貝殼經紀等企業採取大幅降低銷售價格並明顯低於市場正常價格銷售或代理銷售新建商品房,嚴重擾亂房地產市場秩序。對此,株洲市住建局隨後對上述企業項目負責人進行了約談,並計入企業信用不良記錄。

無獨有偶,8月31日,江蘇省江陰市住房和城鄉建設局發布的《關於進一步促進房地產市場健康穩定發展若干事項的通知》中明確提到,商品住房銷售價格備案后,商品住房實際成交價格不得高於備案價格,同時,嚴禁低價(如低於成本價、變相降價等)傾銷、打價格戰,堅決杜絕惡性競爭、降標降質、逾期交付等違規違法行為。

從目前公布「限跌令」的城市看,各地主要打壓的是惡意降價行為,其中部分房企的銷售定價遠低於市場價格,被認為嚴重擾亂了市場。

製圖:澎湃新聞製圖:澎湃新聞

房企降價銷售為哪般?

房企降價銷售背後,原因為何呢?

銷售規模「由漲轉跌」,房企回籠資金壓力加大或是原因之一。

同策研究院根據國家統計局公布的數據監測顯示,7月份,全國商品住宅銷售面積為1.15億平米,同比下降9.45%,環比下降40.6%。這也是近一年以來首次「由漲轉跌」,說明我國房地產銷售進入下行通道。

而從開發資金結構來看,銷售回款占融資的比例達到57.15%,比2020年高了3.9個百分點,國內貸款占融資的比例為12.95%,比2020年下降了0.87個百分點,這說明房企融資主要靠銷售回款,並呈現上升趨勢,未來房企融資主要靠「自身造血」。而銷售規模增長首次「由漲轉跌」說明房企最核心的資金來源已經開始下跌,房企回籠資金的壓力加大。

融創中國董事會主席孫宏斌在今年中期業績會上就提到,下半年的市場壓力比較大,主要來源於兩個方面,一是有些企業壓力比較大就開始降價,另一個是國家的政策比較堅決,讓大家對房價有了不上漲的預期,現在經濟壓力也比較大,大家的購買力受到了影響。

孫宏斌認為,現在的市場特別像2018年,「整個信貸市場資金比較緊張,上半年銷售比較好,貸款相對比較難,但下半年貸款還是一樣的難,銷售市場大幅下滑。今年下半年的銷售壓力很大,預計下半年市場還是會比較慘烈的。」

樓市轉向或也成為行業共識。佳兆業集團主席兼執行董事郭英成在業績會上表示,這幾年特別是今年以來,房地產市場的調控更加精準,政策的落實也比以前更快。但同時,我們也面臨很大的挑戰,精準調控后,銷售端銷售完以後,按揭的資金回籠相較以往可能會慢,這也給企業帶來了一定的壓力。

另外,債務壓力也是懸在部分房企頭上的一把「利劍」。

據同策研究院公布的相關數據,今年房企到期債務規模達到1.2萬億,月均超過1000億。二季度房地產行業平均負債率為77.85%,較一季度下降了1.34個百分點,較提出三道紅線的2020年下降了1.23個百分點。這說明調控的效果開始顯現,房企都把降低負債,優化三道紅線當做首要戰略。但同時,愈加嚴厲的監管措施也加速了一些房企暴露自身債務缺陷,房企債券違約的案例正在不斷增加。

據貝殼研究院統計,今年以來,房地產行業債券違約現象相比過去兩年明顯增加。僅6個月,已違約的房企就有12家。

同策研究員研究總監宋紅衛認為,在上半年房地產市場銷售較好的情況下,房企回籠資金償債較為容易,但是7月份以來,整個行業進入下行渠道,資金回籠較難,償債的壓力凸顯,為了現金流,降價銷售,以價換量,成為不少房企的選擇。

面對當前的市場環境,世茂集團董事長許世壇就在中期業績會上提到,房住不炒、三道紅線、集中度管理等政策會持續,這樣的政策背景下,企業不再適合強調高增速,因此公司戰略「從攻轉防」,同時加大現金、回款率的考核。

許世壇稱,公司有做一些抵禦市場下行的措施,公司對7月和8月的銷售進行分析,整個行業的銷售出現下行,9月、10月公司安排了很多供貨和衝刺目標,目前按揭額度仍有缺口,公司對價格進行動態管理,提升對首付比例高購房者的優惠措施。不僅如此,許世壇還透露,下半年將對價格進行動態管理,同時,加大價格優惠措施。

價格能不能降?

房價下降在很多人眼裡本應是好事,為何出台「限跌令」?中國新聞網在《房價「限跌令」和「限漲令」同時出現,樓市咋了?》一文中提到,房價並非「不能降」,而是「別瞎降」。

在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來,不管對中央來說,還是對地方來說,「三穩」都是樓市調控的目標。大漲大跌都是不可取的,都可能會引發市場預期波動,並將這種漲跌進一步強化。也就是說,如果出現明顯下跌,可能會因為市場的預期,導致進一步下跌,形成下跌的循環。這時候必須要通過政府的干預,阻止這種預期的形成和循環。

岳陽市住建局相關工作人員在回應出台《關於房地產市場新建商品住房網簽成交價格限制的通知》時亦表示,近期有龍頭房企債務壓力較大,為了資金回籠,對樓盤進行惡意降價,造成市場混亂,這是政策出台的主要原因。

某TOP40強房企營銷人士指出,「在市場出現回調的時候,很多開發商會根據自身情況進行一定力度的降價促銷。當然市場還是分化的,一線和二線城市不太存在庫存問題,但三四線樓盤在樓市回調期去化相對慢,那我們會給出一些優惠加速銷售,是很正常的。政府主要打擊的是惡意降價,怕不利於市場穩定,也會引發維權這樣的社會事件。」

「部分城市房價下行的壓力的確在增大。從統計局公布的數據來看,近幾個月房價出現環比下行的城市不斷增多,同時房企降負債壓力也在不斷增大,導致在部分城市或區域房企加快出貨節奏,降價促銷的現象有所增加。但是,房企的降價行為一旦引發降價潮則會引發連鎖反應,極大影響房地產市場有序發展,同時還會影響到土地市場,對當地經濟產生較大影響。」58安居客房產研究院分院院長張波說道。

那麼,「限跌令」是否有效?在李宇嘉看來,樓市在歷史最高位運行,各方對穩定的訴求很高。不管是對於快速上漲,還是快速下跌,不管是對全市區域,還是部分區域,都得進行適當的干預,包括不允許大幅度的降價營銷,這和不允許大幅度的上漲是一樣的邏輯,這種干預一定是有效的。

廣發證券發展研究中心房地產行業研究員郭鎮則對澎湃新聞表示,對政府來講,並不希望看到房企互相競價后出現房價一直下跌的情況,這也會使市場進入一個比較惡性的狀態,因此維持房價穩定,不出現大漲或大跌一直是近幾年來調控的方向。

諸葛找房數據研究中心分析師梁楠指出,從目前出台「限跌令」的城市來看,基本都是庫存量較高、去化壓力較大的城市,或許存在部分開發商為加快銷售回款速度而大幅降價,一定程度上導致市場亂象發生,不利於樓市發展。出台「限跌令」政策有效抑制房價下降過快,避免樓盤大幅降價等市場亂象,進一步規範樓市交易行為,有利於促進房地產市場健康平穩發展。

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