潤華物業IPO:醫院及公共物業的錢不好賺 84%未付合同在2021年到期

  出品:上市公司研究院

  作者:陳憲

  小物企的頻頻遞表,讓物業之間的區域競爭暴露出來。近期山東省魯商生活服務和潤華物業雙雙申請港股上市,前者是山東國資旗下的住宅類物業,後者則主攻醫院及公共等非住宅類物業。

  同樣局限於山東省,兩家物業雖然定位打法不同,但凈利率同樣徘徊在10%左右,營收規模同樣低於5億元。在港股市場,僅7月份就有5家規模不大的物業新股,標的同質化嚴重,破發頻現,小物企上市的意義何在?

  醫院和公共物業的錢不好賺

  潤華物業成立於1996年,擁有25年物業管理經驗,主要布局山東省。區別於大部分以住宅為主的物管公司,潤華物業以醫院和公共物業為主,兩項物管收入佔總收入的比例約為60%,住宅物業收入佔比僅8.7%。

  資料顯示,潤華物業在管醫院有30家、公共物業95家。按2020年各板塊所產生的收益計,公司在山東省物業管理服務供應商中,醫院及非住宅(包括醫院、公共物業及商業物業)板塊分別位列第二及第三,分別約佔市場份額的5.6%及1.8%。

  其中,產自醫院的收入占物業管理服務收入的比例為47.8%、39.2%、36%;產自公共物業收入占物業服務收入的比例為32.2%、38.1%、37.4%。醫院和公共物業占貢獻了大部分物管業務收入。

  但醫院和公關物業毛利率期初非常低,2018年分別只有4%、7%,到2020年提升至15.6%、20.1%,利潤率在2年的時間翻了三倍。導致綜合毛利率從2018年的12.4%提高至2020年的21.2%,同期凈利率從4.05%提高至10%,在行業內仍處於低位。

  2018-2020年,公司營業收入從3.4億元增長至4.86億元,復合年增長率為19.42%。年內利潤從1380萬元增長至4869萬元,復合年增長率為87.7%,遠超營收增速。一方面是把控成本,近2年營收同比增長43%,服務成本卻只增長了28%;另一方面,虧損項目從35個減少至18個,虧損金額從670萬降至260萬。

  看得出潤華物業為了港股上市努力在提高盈利。畢竟新三板數據顯示,潤華物業掛牌新三板以來,凈利潤從2016年的742萬元至2018年的981萬元,僅增長了239萬元。此外,新三板的財務數據與此次遞表的數據重合年份2018年,營業收入及凈利潤數據並不相同,是上市前重新審計調整,還是信披失誤,潤華物業或需要解釋一番。

  未來成長性成疑

  從潤華物業的收入結構可知,公司80%以上的收入來自於物業管理服務收入,業務結構單一。即便是非典型物業,業績增長邏輯目前還是要看規模。

  但由於潤華物業的計費模式分為兩種,一種是不按面積而是按照每個單位部署的員工數量的固定協定價格計算;另一種是普遍的按照面積收費。因而我們並不能以合約面積/在管面積來確定其短期業績增長。

  從披露的數據來看,兩種計費方式面積佔比分別為67.8%、32.2%,尤其是勞動力密集的醫院,採用的是第一種收費方式。第二種計費面積從2018年的9.2百萬平方米至2020年的11.7百萬平方米,增長緩慢。

  好在潤華物業披露了合約到期情況,在定明到期日的合約中,價值1.7億元的未付合約將在2022年底到期,占未付合約總價值的84%。再來看續簽率和中標率。一般在1-5年的委聘到期後,公司還可以再多續簽2年,續簽率為87.10%、87.40%、90.60%。而新項目的中標率則不高,分別為37.30%、28.40%、32.50%,同期提交的標書數量分別是142份、81份、120份。醫院和公共物業都是第三方項目,需要通過招投標獲得。

  另一個值得注意的是,潤華物業超過90%收入來自於山東省,北京及其他地區物業管理服務收入整體是在減少的。此前潤華物業在減少虧損提高毛利時提到,主動退出了北京地區兩個虧損的醫院項目,公司在對外擴張時提供了具有競爭力的價格。這是否說明,除山東省外的其他地區,潤華物業的競爭力不足?未來擴張或受限。

  從股東背景來看,潤華物業控股股東分別為欒濤、梁躍鳳和欒航干,欒濤、梁躍鳳分別為欒航干父母,三人為一致行動人,實際控制人為欒濤。欒濤家族合計持有潤華物業股權75.68%,是一家妥妥的家族企業。

  除潤華物業外,欒濤實際控制潤還有華集團、航干控股、潤華保險三家。2018-2020年,這些關聯方貢獻的收益總額分別占我們總收益的約14.4%、11.4%及19.8%。低於一般關聯房企30%的輸送比例。

  而潤華集團,也不是一家「典型」開發商。其成立於1993年,主要業務包括汽車銷售、汽車服務及物業開發。欒濤最為人所知標籤其實是汽車,他倡導發起了山東汽車文化藝術節。潤華集團被稱為山東汽車服務龍頭,目前是一家以汽車服務為主導,多元發展物業管理並參股金融業的綜合大型集團。

  綜上所述,關聯方「房企」身份含金量不高,利益輸送有限。再加上中標率不算高,以及在山東省區域外拓展出現的不利情況,潤華物業未來的成長性可能矇著一層陰影。

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