「三道紅線」約束下房企降檔成主旋律,但表外負債仍需警惕

原標題:「三道紅線」約束下房企降檔成主旋律,但表外負債仍需警惕

7月21日,21世紀經濟報導地產課題組發佈了研究報告——《告別地產紅利 強化管理風控——「三條紅線」與「兩集中」下的投資策略》。報告對房企2020年年報進行了詳盡的分析,通過其「三道紅線」的達標分析,可以看到在2020年中,房企的財務指標優化情況。

報告指出,2020年,在100家樣本房企中,零踩線房企數量達到29家,佔比29%,較2019年增加12家。從變化情況看,降檔(降1檔與降2檔)房企佔比達40%,其中10家房企較2019年下降2檔,1家房企快速下降3檔。2020年房企財務表現中降檔、「變綠」成為主旋律。

而在被歸類為紅檔的房企,有不少實質上已經經營困難,也出現債券違約、商票違約等惡性事件。在這個檔位中,共有泰禾、天房、恆大、富力和華夏幸福等房企。其中,泰禾、天房和華夏幸福等房企無論是經營數據或者債務狀況都不容樂觀,實現轉檔也存在難度,而恆大、富力則目前資金鏈都處於較為緊繃的狀態,也需要市場警惕。

但這不代表著非紅檔房企就絕對安全。房地產企業作為資金密集型行業,在實際經營的過程中,每一個項目的運轉時常是以項目公司為主體來實現。這一方面能夠為項目的融資與合作提供便利,但是從另一方面來看,因為項目公司出表、入表的可操作性強,也為房地產企業的資產騰挪留下了較大的空間。

根據報告援引國金證券統計,2020 年TOP 50 上市房企少數股東權益佔比繼續提升2.3個百分點至38.67%,且佔比區間普遍上移。中交、華髮和奧園等15 家房企的少數股東權益佔比在50%以上,42 家房企表外負債增加,祥生、弘陽和中南等5 家房企少數股東權益佔比提升超15個百分點,存在負債出表降槓桿的可能性。

此外,將少數股東權益佔比與其實際盈利佔比(少數股東損益/凈利潤)進行比較也有助於判斷房企是否含有隱性負債,佳兆業、藍光、奧園、新力和陽光城等14 家房企兩者差額超過30個百分點,存在明股實債的風險較高。

而這其中,藍光已經實質上構成債務違約。儘管如果以「三道紅線」衡量,藍光僅是「黃檔」房企,僅踩中一條紅線,但其債務問題卻已經顯露。

在「三道紅線」的背景下,報告中也建議,房企應該維持適度槓桿、拓寬融資渠道、細化投資思路以及強化內控能力。

「組織架構的調整,是行業競爭越來越激烈、利潤越來越微薄的背景下,對房地產企業提出的普遍要求。在「三條紅線」背景下,房企的融資規模受到限制,通過管理對成本實施管控,成為一種更加重要的能力。「兩集中」供地更是對調動內部資源的能力提出了更高的要求。在此基礎上,強化內控能力勢必成為房企的重要戰略之一。近年來,房企普遍實施組織架構調整,並推出扁平化管理、預算管控等策略,這有可能成為常態。」報告指出。

(作者:吳抒穎 編輯:李清宇)

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