5月房企融資總量「縮水」四成 中小房企融資「雪上加霜」?

  原標題:5月房企融資總量「縮水」四成,中小房企融資「雪上加霜」?

  在「三道紅線」及融資環境收緊等因素影響下,房企融資越來越難了。

  根據CAIC(克而瑞資管)最新發佈的數據顯示,5月單月,房企境內外融資總量環比下降近四成,發債房企數量進一步減少,僅為4月的一半。截至5月底,房企在境內外發債累計融資總規模約合4579億元,較去年同比下降5%。

  值得關注的是,百強房企門檻正在成為融資分水嶺,不同梯隊的房企融資成本差異較大。從各梯隊房企表現來看,百強房企境內發債成本均在5%上下,中小房企、部分民營房企境內發債成本高於7%。海外債也不例外,TOP20-30房企海外發債融資成本最高,接近11%,而TOP10房企的海外債加權融資成本僅有3.45%。

  5月融資總量環比「縮水」,信託成主力

  據CAIC數據顯示,截至5月底,房企在海內外發債融資總規模累計約4579億元,較去年同比下降5%,同比降幅較4月進一步收窄。

  從單月來看,5月房企境內外共發行債券約590億元,同比微升4.8%,環比下降38.2%。其中,境內發債規模達336億元,同比下降58.4%,環比上升2.2%;海外債方面,5月共發行254億元,同比上升70%,環比上升75%。

  從發債房企數量來看,5月發行債券的房企數量僅有45家,僅為4月的一半,市場避險情緒上升,中小房企的發債前景不容樂觀。

  同時,據中國指數研究院發佈的《中國房地產企業融資監測月報》顯示,從融資結構來看,5月信用債佔比25.07%,海外債佔比19.30%,信託融資佔比41.27%,ABS融資佔比14.35%。在發債等融資渠道收緊的情況下,信託融資反而成為本月融資主力。

  從融資利率來看,5月,房地產行業平均利率為5.69%,同比下降0.55個百分點,較上月上升了0.29個百分點。具體來看,房企發行的信託融資利率最高,平均利率為7.17%,同比下降0.67個百分點,環比下降0.07個百分點;ABS融資利率最低,平均利率為3.52%,同比下降2.17個百分點,環比下降0.46個百分點;此外,信用債平均利率為3.96%,同比和環比分別下降0.25個和0.47個百分點;海外債平均利率為6.38%,同比和環比分別上升2.24個和0.48個百分點。

  中指研究院企業事業部研究副總監劉水分析稱:「融資總額連續下降及平均融資利率環比上升,表明房企外部融資環境持續偏緊。房企應緊抓上半年融資窗口期,加快拓展融資渠道,積極探索新融資方式,加強融資。另外,要加快促銷,提高銷售回款率,保障充裕的現金流。」

  TOP20-30房企海外發債融資成本最高

  在房企融資渠道收緊的情況下,中小房企的融資難度進一步增加,融資成本也漸趨升高。

  據克而瑞資管的數據顯示,百強房企門檻正在成為融資分水嶺,從各梯隊房企表現來看,排名靠前的房企境內發債成本均在5%上下,相差並不大,而規模排名靠後的房企發債成本就高達7%以上。

  5月,華潤置地信用債發行規模位居百強房企首位,為60億元,保利和龍湖的發行規模也均達到30億元。而從發行利率來看,華潤置地、保利、龍湖、萬科等一線房企的發行平均利率低至3%-4%之間,而銷售規模排名相對靠後的中小房企如景瑞控股和弘陽地產的發行利率則高達7%以上。

  海外債方面,以TOP20-30房企海外發債融資成本最高,接近11%,而TOP10房企的海外債加權融資成本僅有3.45%。例如,2020年銷售規模排名在50名之外的佳源國際控股,發行的一筆1.3億美元優先票據票息就高達12.5%,成為本月海外債融資利率最高的房企。

  還值得一提的是,相比之下,國企的融資成本整體低於民營房企。國企發行債券票面利率較一季度下調近50個基點,僅有3.71%;而民營房企的發債融資成本較一季度微漲至6.78%。另外,從融資集中度來看,民營房企發債融資佔比進一步下降,一季度時由去年的56.1%降至45%,5月仍舊保持低位,僅有42.4%。

  易居中國執行總裁丁祖昱表示:「房企融資分化仍將持續,對於財務優秀的房企而言,將獲得更高的有息債增速,融資成本和結構或將得到持續的優化和改善,企業發展或將提速;而債務狀況較差或者槓桿較高的房企,融資量增長受限,與此同時,疫情走向和經濟發展的不確定性導致了市場避險情緒升溫,部分房企發債日漸艱難。」

  融資「大戶」成為拿地主角

  尤其值得關注的是,4-5月,恰逢多個城市首批集中供地推地的時間,房企資金的充足與否也決定著其拿地的成敗。

  通過對融資情況和拿地情況的對比,新京報記者發現,融資集中度與投資集中度高度吻合,突出表現在融資相對容易的龍頭房企正是集中供地的拿地主角。

  以5月發債量最高的央企華潤置地為例,其前5個月拿地共斥資600億元。根據中國指數研究院發佈的前5月房企拿地金額排行榜,華潤置地位列第四位。

  4-5月,在熱點城市集中供地中,華潤置地在土地市場「豪擲千金」,先後在北京、廣州、杭州、南京、西安、瀋陽、長春、無錫、佛山等城市拿下多宗地塊,其中溢價率最高達226%,普遍溢價率也超過20%。例如,4月9日,華潤置地以22.51億元競得西安西鹹新區商住地,溢價率225.83%;在此之後,5月8日,華潤置地以總價112億元競得杭州未來科技城三站換乘綜合體項目地塊;5月20日,華潤置地在南京以70.6億元拿下兩橋中央商務區地塊;6月3日,華潤置地在鄭州以67.8億元拿下鄭東新區綜合用地。種種拿地動作也表明華潤置地「不差錢」。

  此外,越秀地產在廣州土拍中也成為大贏家。在廣州土地集中供應的競拍中,越秀地產斬獲7宗地塊,一舉躍升至今年1-5月粵港澳大灣區拿地金額冠軍。

  從拿地金額排行榜來看,龍頭房企依然是拿地主力軍,萬科、招商蛇口、保利發展位居前三位。而從今年1-5月房企新增貨值的排行來看,保利發展以1801億元佔據新增貨值榜單第一;融創中國和招商蛇口緊隨其後,累計新增貨值規模分別為1620億元和1570億元。

  截至目前,TOP20房企拿地投資佔比已超過市場總額的40%,TOP50房企拿地佔比更是超過市場6成。

  隨著龍頭房企成為融資「大戶」,並且成為集中供地拿地的主角,可以預見的是,未來,房地產行業的集中度也將進一步上升,中小房企的生存空間將進一步壓縮。

  新京報記者 徐倩

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