力高健康IPO 黃若虹兄弟只差「健康」了

  來源:新浪樂居

  樂居財經徐酒眠發自廣西

  力高分拆物業IPO,出手迅速,分拆公告與招股書幾乎同時。

  兩個月前,黃若虹在對外採訪中透露出了分拆物業上市的意圖;一個月前,力高集團旗下物業管理公司經歷了一系列人事變動。6月9日22:57,力高集團(01622.HK))公告分拆物業,當晚,招股書就已擺上了港交所。

  一個月前的人員進退、資產騰挪,關於上市的猜想隨著一份招股書的披露,進軍港股由「意圖」變成真。力高集團建議分拆旗下物業管理公司在港交所上市,起名力高健康生活有限公司(簡稱「力高健康生活」)。

  從遞交上市申請的主體公司名稱來看,黃若虹與黃若青兄弟標新立異,似乎是想講一個不一樣的物管故事,打起了康養的主意。

  智慧、商管、民生,物管賽道再添一個健康。而這也成為了繼奧園健康(03662.HK)之後,第二個重押「健康」的物企。

  力高健康生活打出的「健康」牌,遞表前突擊收購擴盈第三方規模,而更有意思的是,雖然在名稱上掛上「健康」二字,業績里卻沒有健康貢獻的成分。

  黃若虹兄弟持股68.55%

  作為本次上市境外實體的力高健康生活,成立於2021年2月10日,由力高地產100%持股。而力高地產由黃若虹、黃若青分別持股39.06%、26.66%,合計持股比例超過65.72%。

  遞表前重組完股權架構,新增股東時代置業,其由弟弟黃若青全資擁有。最終,黃若虹、黃若青合計持有力高健康生活68.55%的股權,而餘下31.45%的股權由其他公眾股東持有。

  招股書披露,力高健康生活的歷史最早開始在2008年,其成立的第一間營運附屬公司 UG Management ,即優居美家物業服務有限責任公司(簡稱「優居美家」)。

  遞表之前,經過系列業務整合和股權重組,力高健康生活將UG Management納入股權架構之下,與煙台中泰、中天雲聯共同組成其在境內的主要業務平台,由力高健康生活在境內唯一平台深圳優居美家物業服務有限公司(簡稱「深圳優居」)統一控股。

  追溯歷史,優居美家成立之初由黃若青的表親黃鵬持股佔比 52% ,另一面獨立第三方陳毓鵬持股佔比 48%;2010年5月17日,陳毓鵬以240萬元將48%股權轉讓予黃鵬。

  5年後,黃鵬又以500萬元將全部股權轉讓予力高地產的間接全資附屬公司——力高(中國)地產有限公司。2016年3月,優居美家從力高地產剝離,深圳優居由此成為其大股東。

  力高地產退出股東之列後,優居美家經過兩度更名,名稱中隱去「江西」這個帶有地域特色的詞。

  緊隨力高地產的退出,第一次更名從「江西恆豐行物業服務有限公司」變更為「江西優居美家物業服務有限公司」; 次年,2017年2月,其註冊資本擴增十倍至5000萬元,同時名稱再度變更,去掉了排頭的「江西」二字,由此以「優居美家物業服務有限責任公司」之名行走江湖。

  目前,優居美家最終控股股東為香 港公司Conley投資(國際)有限公司。

  此次力高集團分拆力高健康生活赴港上市,其兩大業務構成中,傳統物業管理部分就是以「優居美家」為品牌,而康養部分以「怡鄰健康」為品牌。

  突擊收購 擴增獨立性

  儘管股權早已經從地產中剝離,但優居美家並沒有獨立成行,業務發展上主要依託力高地產。

  2018年—2020年,力高集團分別為力高健康生活提供了項目26個、34個、43個,在管面積分別為510.5萬平方米、616.5萬平方米、752.6萬平方米;同期,力高集團所開發物業有關提供物業管理服務所得的收益分別為7990萬元、9780萬元及1.23億元,佔總物業管理服務收益的96.7%、93.4%及90.4%。

  截至2020年12月31日,力高健康生活在管項目總計86個,在管總建築面積1350萬平方米;已訂約管理位於中國11個省、市及自治區的21座城市的117個項目,合約總建築面積為2010萬平方米。

  為增加獨立性,也為了擴增第三方面積,去年底,力高地產的間接全資附屬公司深圳御高,以255萬元的代價從獨立第三方蕪湖市鄰距離物業管理有限公司收購了蕪湖市森林物業管理有限公司(簡稱「蕪湖森林」)51%股權。

  緊隨股權轉讓完成後,蕪湖森林成為力高地產的間接非全資附屬公司,其由深圳御高、獨立第三方蕪湖鄰距離物業及獨立第三方陳明龍分別擁有51%、39% 及 10%的股權。

  招股書披露,蕪湖森林主要從事提供住宅及非住宅物業管理服務,服務項目圴位於安徽省蕪湖市。這筆收購為力高健康生活帶來了25 個在管項目,以及450萬平方米的總建築面積。

  得益於對蕪湖森林的收購,截至目前,力高健康生活由獨立第三方物業開發商開發的項目46個總訂約建築面積650萬平方米,占已訂約建築面積的約29.7%。

  不過截至最後實際可行日期,這筆收購還有40%的餘款未結清。

  此外,力高健康生活來自獨立第三方所開發物業的物業費通常也偏低,2020年數據只有1.2元/平方米,而力高集團物業收取的物業費為1.7元/平方米。

  「康養故事」承壓

  黃若虹兄弟欲以力高健康生活講康養故事,因此將康養服務體系引入到了社區,欲之成為和物業服務一樣陪伴式的社區功能。

  力高健康生活將康養業務劃分到社區增值服務部分,主要以怡鄰健康中心為載體,提供社區康養服務,涵蓋了社區醫療、長者照護、營養膳食、長者學院、鄰里活動等。

  不過目前,這部分業務似乎並沒有形成規模收益。2018年—2020年,力高健康生活收益分別為1.24億元、1.81億元、2.22億元,復合年增長率為40.6%。

  其中,社區增值服務雖然毛利率較高,但佔比卻非常少;同時,也還未體現出康養服務的重要性。

  社區增值服務中,以水電費管理、污水處理服務、公共空間租賃、停車場管理及廣告服務為主的公用區域管理服務收入佔比86.3%,而其餘幾大收入來源則是停車場銷售代理服務、拎包入住服務、家居生活服務。

  對於康養業務,力高健康生活在招股書中表示,「可能需要大量時間、資源及資金,且可能無法實現盈利目標。」「於社區醫療服務的投資可及時收回,或根本無法收回,或該等產品的回報率可與其他業務活動相提並論。」

  此外,醫療保健行業在中國亦受到嚴格監管,未來將如何發展還難以預料。技術問題、經營問題或物流問題,都可能阻礙力高健康生活客戶獲得所需服務;醫療事故投訴、數據泄露等事件也將可能對其造成不利影響。

  「二代」入場

  雖然黃若虹、黃若青兄弟執掌著力高集團旗下產業的控股大權,但在力高健康生活的高管體系中,「二代」已經入場歷練。

  招股書披露,力高健康生活的三位執行董事中,除了一位力高集團的老將唐承勇,其餘兩位分別是黃若青的侄女黃燕雯、女兒黃燕琪。

  資料介紹,唐承勇現年57歲,擁有28年地產行業經驗,於2001年8月加入力高集團,2013年成為力高地產董事,次年成為執行董事。

  在物業管理方面,唐承勇也有著豐富的經驗,在2008年UG Management成立之時就加入了管理層,擔任的總裁,主要負責監督本集團整體管理及運營。目前,唐承勇主要負責力高健康生活的整體管理和運營。

  以唐承勇輔佐兩位「二代」,黃若虹兄弟早就有此決定。

  今年29歲黃燕雯,在2015年於北京大學城市規劃專業本科畢業後就加入了力高健康生活,擔任唐承勇的助理;而今年25歲黃燕琪,2018年畢業於香 港理工大學環境及室內設計專業,2019年又去往了義大利米蘭工業設計學院進修,獲得食品設計及創新碩士學位。此後也進入力高健康生活,擔任深圳力高康安健康管理的總裁助理。

  目前,至少有21家物業企業向港交所遞表,處在排列上市之列,其中也不乏規模體量很小的物企。

  不過力高健康生活1350萬平方米的在管體量,應該就是在墊底的位置。而要如何講好康養的故事,也是一個問題。

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