成都香江CBD風波:開發商地方政府投資者陷「你負我」僵局

  來源:中國房地產報

  俯視成都香江CBD二期,頗具氣勢。

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  這是一個狂奔的房地產投資三角關係的故事,奔過之後,每一方都覺得,自己被辜負了。

  中房報記者 崔軍民丨成都報導

  誰也沒有想到,一個購地3000畝,原計劃投資170億元的全球家居CBD項目,不僅沒有當初宣傳的那麼好,還陷入後續開發停擺,業主投資承諾未兌現,以及大量土地荒蕪多年。

  成都香江全球家居CBD項目,坐落在成都市新都區成都傢具產業園內。5月24日,中國房地產報記者在現場看到,已建成的A、B、C三館,經營慘淡,客流稀疏,不少商鋪「售後返租」的租金多年來都難以支付業主,由此引發糾紛。

  知情人士稱,當時號稱香江獨創的「2:8財富保障,風險共擔」模式,讓成都香江全球家居CBD項目兜售一空。

  正是香江集團承諾的這種「捆綁式」發展,讓成都數千名投資業主消除了後顧之憂,紛至沓來傾囊購買商鋪,「一鋪養三代」的美好故事變成了一場煩惱的人生事故。

  香江控股(股票代碼:600162)5月21日的一則公告也揭開了項目後續開發停擺之謎:香江股份與成都當地政府之間裹挾著一個達4個億的經濟紛爭訴訟案。

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  項目停擺

  成都香江CBD門可羅雀。

  有投資業主回憶稱,成都香江全球家居CBD項目其實涉嫌虛假宣傳、一鋪重賣、售後返租、租金難付,以及申請成立業委會遭遇推諉扯皮無法成立等問題,「2000名業主為維護權益,幾年來從未間斷努力,但效果甚微」。

  按照當時的宣傳彩頁描述,成都香江全球家居CBD,佔地3000畝,總投資170億元,由成都市政府和香江集團共同開發。是成都市重大產業化項目、成都市重大招商引資項目。

  5月21日,香江控股披露的《關於子公司涉及訴訟事項的公告》(以下簡稱「公告」)顯示,2006 年 7 月、2007 年 9 月,成都市新都區政府與南方香江集團有限公司(以下簡稱「香江公司」)分別簽訂《新都傢具產業集中發展區投資建設協議書》、《成都傢具產業園開發補充協議》(以下統稱「投資協議」)。

  隨後,約定投資協議及相關文件項下香江公司的全部權利和義務轉給了香江控股的全資子公司成都香江傢具產業投資發展有限公司(以下簡稱「成都香江傢具公司」)

  投資協議約定,成都香江傢具公司作為傢具產業園集中發展區的投資經營主體,負責具體運作和經營。自協議簽訂及集中發展區規劃評審確認 8 個月內,完成第一期的主要道路及管網建設,兩年內完成第一期工程規劃的基礎設施及招商引資項目建設。第二期和第三期工程的開發建設根據第一期的開發進度和集中發展區土地利用規劃調整情況進行。

  集中開發區內的開發土地由新都區政府與成都香江傢具公司按人民幣10 萬元/畝予以結算,超出 10 萬元/畝的收益部分以及與此相關稅費的地方留成部分全部轉移支付給成都香江傢具公司,用於集中發展區內的基礎設施建設。集中發展區內所產生的稅收(企業所得稅、增值稅、營業稅及建安稅)地方所得部分,由新都區政府財政作為企業發展資金對成都香江傢具公司進行五年扶持,前兩年均按 100%列支給香江公司用於技改和發展,第三、四、五年均按 50%列支給成都香江傢具公司用於技改和發展。

  投資協議還約定,雙方採取「切塊運作,共同推進」的辦法,新都區政府與成都香江傢具公司雙方對各自修建路段兩側的土地進行招商,所得收益作為投資回報。

  香江控股5月21日的公告顯示,2011 年 3 月,四川省國土資源廳發佈《關於認真清查建設用地前期開發有關問題的通知》(川國土資電發〔2011〕26 號,以下簡稱「26 號文」),規定「不得允許各類企業以任何方式參與土地出讓收益分成」。因投資協議與「26 號文」規定存在衝突,致使協議實際中止履行。

  緊接著,成都市進一步出台《成都市人民政府批轉市國土局等部門關於進一步規範引進社會資金進行一級土地整理意見的通知》(成府發〔2011〕26 號),規定「項目投資年回報率不應高於投資方實際投資金額的 12%」,其支持社會資金進行一級土地整理獲得投資回報。

  香江控股公告還顯示,截至起訴之日,成都香江傢具公司已完成整理一級土地 2182 畝,其中已出讓土地約 956畝,未出讓土地 1227畝。

  針對上述經濟紛爭,成都香江傢具公司已向成都市中級法院提起訴訟,要求判令解除投資協議,並要求返還、退還相關費用約達4億元。目前,成都中級法院已受理本案。

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  投資被套

  荒蕪的土地。曾經每畝倒手就可獲利70萬元差價。

  企業與政府紛爭訴訟案之外,業主與企業之間也捲入糾紛漩渦。

  圍繞成都香江全球家居CBD項目涉嫌虛假宣傳、一鋪重賣、售後返租、租金難付,以及申請成立業委會遭遇推諉、扯皮致多年仍無法成立等問題,多年來2000名業主從未間斷與開發商爭執,雖然效果甚微。

  曾號稱香江獨創的「2:8財富保障,風險共擔」模式,記者調查獲知,當時項目宣傳彩頁以及銷售人員的解釋是,80%的商鋪產權由香江自持經營,20%的商鋪對外出售。

  據業主提供的數據,一期(A館)大約有700餘戶業主,二期(B館、C館)有1693戶業主,一二期共有約2400戶業主。

  這些業主購買的商鋪面積,最小的為30平方米,最大的有100餘平方米,比較普遍的是50至60平方米。只是,這些商鋪是沒有實體牆的四至不明確的虛擬商鋪,也根本找不到商鋪的具體位置在哪兒。

  儘管如此,成都市房管局還是給不少業主辦理了房本。據成都市透明房產網公佈的數據顯示,香江全球家居CBD項目一期二期總共可銷售房源為3256套,目前共對外銷售商鋪為2418套,只剩831套未售。而且處於抵押狀態。已銷售率達74%。根據未售房源面積統計,大約只剩下9萬平方米未售。就是說,香江自持商鋪的產權比例不足11%。

  針對這一事實,有投資業主認為,原本承諾的這種「捆綁式」發展,不過是虛假承諾,香江明顯存在欺詐行為。宣傳彩頁上標註的「十 年十鋪」等諸多吸睛的關鍵詞,在2000餘戶業主的集體發聲中,也認為是虛假宣傳。

  在業主看來,他們2000多名商鋪投資人資金被套,血本無歸,當初宣傳的後續拿地、開發更是成了泡影。

  多位業主回憶認為,當時銷售的諸多細節串聯起來,那些曾經動人的宣傳不過是給買房人「畫餅」的連環騙局。現在生意蕭條,客流稀疏,當事企業香江卻任由商場沉淪。

  有業主統計,大約有30%的業主從2014年開始,一直在收取租金,但只是周邊市場租金的三分之一,甚至五分之一。還有20%的業主大約只收取了兩三年的租金,之後再也沒有支付。還有40%的業主至今分文未收到租金。另有10%的業主收取了大約四年的租金。對於商鋪是哪年交付使用的,沒有業主能說得清楚。只記得「房產證是2014年拿到手,並且是由物業管理公司指認給業主的。」

  大約也是從2014年開始,少數業主開始了維護自己的合法權益。直到2016年,大量的業主才聯合起來,時常奔波於各級部門之間表達自己的訴求。

  他們撥打市長熱線,給批轉到了新都區政府;找省信訪局,也給轉辦到了新都區。每一次領導出面接待,都答應一定給予解決,但幾年下來都是石沉大海。

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  國有資產被考問

  不少受訪人認為,成都香江全球家居CBD項目這種委託經營的三方關係問題很多。究其根源主要在於相關數據不能透明化處理。

  所謂三方關係,就是在項目的開發中,一期由成都香江置業有限公司(以下簡稱「成都香江置業」)開發,二期由成都香江家園房地產開發有限公司(以下簡稱「成都香江家園」)開發。並由開發公司與業主簽訂《商品房買賣合約》,然後由成都香江全球家居城有限公司(以下簡稱「成都香江家居城」)負責後期運營管理,並把商鋪出租給商戶。

  有業主認為,委託經營不過是業主、運營方和商戶三方之間的關係。他們一致要求成都香江家居城(負責後期運營管理)能公開自己的商鋪位置,確認產權,並登記房號,幾年下來後者始終不予公開。

  他們要求委託經營合約到期後不再續簽,並要求把自己的商鋪收回來自營,多年來也始終無果。

  由於商鋪沒有具體位置,無論是選擇收回自己經營,還是選擇司法途徑解決,都無疑陷入了難以操作的現實困境。自己購買的商鋪到底在哪兒?商鋪租出去了沒?誰也說不清楚。

  按委託經營管理的協議約定,商鋪沒有租出去的,運營方不予支付業主租金。但物業管理費用仍須收取。有業主稱,商鋪有可能在業主不知情的情況下都已給租出去了,並且運營方針對商戶會照常高額收取租金。如果做廣告,還須收取商戶的廣告費用。按照業主的分析,他們認為運營方根本不存在虧本之說。

  有業主把成都香江全球家居CBD生意蕭條、客流稀疏的原因歸於負責運營的管理團隊,認為「管理不行」。

  更多的業主幾年來一直努力積極地推進業主委員會成立,並希望能改變項目經營慘淡的問題,但毫無進展。

  在成都香江全球家居CBD項目周邊,還有愛燈堡燈具城、家和佳苑、歐洲城等多個家居市場,與它們相比,情況是冰火兩重天。

  上述公告顯示,成都當地政府以每畝10萬元的地價供給香江公司開發、經營。

  然後,香江公司再以每畝80萬元的地價轉手。這讓香江公司從每畝地中凈掙70萬元。比如愛燈堡燈具城地塊。不僅如此,這些項目佔地動輒上百畝。

  有行業人士對此認為,當初這種定向供地的危害是顯而易見的。它會破壞市場公平競爭,讓土地招拍掛制度成為一紙空文。此外,幾乎所有的定向招拍掛都是底價成交,這其中是否隱藏權力尋租和國有資產流失,值得警惕。

  為什麼相關政策出台十 年之後香江公司才提起訴訟?為什麼投資業主要求公開劃定商鋪具體位置的訴求多年一直不能實現?投資糾紛如何化解?中國房地產報記者帶著這些問題走訪了香江旗下的運營方、成都市新都區智能家居產業城管委會、新繁街道辦、新都區政府以及新都區委,但都還未能找到答案。

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