力高健康生活赴港IPO:資本負債比率380% 康養新業務投資或根本無法收回

  原標題:力高健康生活赴港IPO:資本負債比率380% 康養新業務投資或根本無法收回 來源:中華網財經

  力高集團旗下物業管理業務平台力高健康生活有限公司(下稱「力高健康生活」或「公司」)在6月9日向港交所遞交了招股書,農銀國際為獨家保薦人。

  早在今年5月份,力高集團旗下物業管理公司優居美家經歷一系列人事變動,外界已經有聲音認為這是分拆上市的前奏。彼時力高集團董事會主席黃若虹對媒體表示:「對於分拆上市,公司對於未來資本市場的進一步運作持開放態度。」

  由傳統物業、康養兩大業務板塊構成

  中華網財經翻閱招股書了解到,高健康生活為江西省領先的全國知名綜合物業管理服務供應商,服務網路涵蓋長江三角洲、大灣區、環渤海區及華中地區等具有策略意義的核心區域。

  業務構成方面,力高健康生活目前最主要包括三條物業公司最傳統的業務線:物業管理服務、非業主增值服務及社區增值服務提供服務。管理類型也算齊全,包括住宅物業及非住宅物業,主要涵蓋商用物業(如寫字樓及商業街)及公共設施。

  但正如公司名稱所顯示,力高健康生活的業務板塊分為兩大部分,其一為以優居美家為品牌的傳統物業管理部分,其二為以怡鄰健康為品牌的康養部分。

  物管「小弟」:在管面積1350萬方

  截至2020年12月31日,力高健康生活在管項目總計86個,在管總建築面積1350萬平方米;同時,該公司已訂約管理位於中國11個省、市及自治區的21座城市的117個項目,合約總建築面積為2010萬平方米。

  中華網財經獲悉,據中指研究院發佈《2021中國物業服務上市公司TOP10研究報告》顯示截至2020年底,40家在港物業服務上市公司在管面積均值約1.09億平方米,同比增長近46%,合約面積均值1.80億平方米,同比增長約28.6%。

  由此可見,從規模上來看,力高健康生活的在管面積僅為2020年40家在港物業服務上市公司的12%,規模上僅能算物管「小弟」。

  黃若虹兄弟共持股68.55%

  招股書披露,從公司組建角度,力高健康生活的歷史最早可以追溯到2008年,該上市境外實體成立則是今年內的事情。經過一系列收購重組,力高健康生活在不久前2月10日正式成立,並由力高地產持有100%股權。重組後股權結構為黃若虹持股39.06%、黃若青個人及其家族信託共持股29.49%、其他公眾股東持股31.45%。

  營收規模小:僅為港股上市40物管企業營收均值的7.6%

  具體業務方面看,力高健康生活的康養業務劃分到社區增值服務部分,主要以怡鄰健康中心為載體,提供社區康養服務,涵蓋了社區醫療、長者照護、營養膳食、長者學院、鄰里活動等。

  收入方面,2018-2020年,力高健康生活營收1.24億元、1.81億元、2.22億元,復合年增長率為40.6%。其中,物業管理服務營收佔總營收比為61.4%,非業主增值服務營收佔總營收比為27.6%,社區增值服務營收佔總營收比為11%,上述三類收入2020年分別為1.36億元、0.61億元、0.24億元。

  數據顯示,2020年,港股上市的40家物業服務企業營業收入合計達1222億元,同比增長39.8%,營業收入均值30.6億元,較上年增加8.7億元;毛利潤353.9億元,同比增長53.2%。

  從營收看,力高健康生活僅為2020年,港股上市的40家物業服務企業營收均值的7.6%。

  毛利率34.7%:高於2020年在港物業上市公司毛利率均值6.1個百分點

  盈利能力方面看,力高健康生活2020年2.22億元收入中,毛利為7680萬元,總體毛利率為34.7%。其中,物業管理服務毛利3821萬元,毛利率28.1%;非業主增值服務毛利2734萬元,毛利率44.7%;社區增值服務毛利1125萬元,毛利率46%。

  社區增值服務收入還未體現出康養服務的重要性,而公用區域管理服務收入占社區增值服務收入86.3%,其餘幾大收入來源則是停車場銷售代理服務、拎包入住服務、家居生活服務。

  據中指研究院發佈《2021中國物業服務上市公司TOP10研究報告》顯示,2020年在港物業服務上市公司毛利率均值和凈利率均值分別為28.6%和15.3%。

  從毛利率看,力高健康生活高於2020年在港物業服務上市公司毛利率均值6.1個百分點。

  資本負債比率高達380%

  主要財務比率指標看,2020年,股本回報率降至三年新低36.7%、總資產回報率降至12.2%、流動比率降至1.2倍、資本負債比率高達380%。

  對於資本負債比率,招股書中力高健康生活表示,在2020年公司借款460萬元,用於醫療設備購買。

  收益依賴母公司

  招股書披露風險提示:力高健康生活於往績記錄期物業管理服務的主要部分收益及非業主增值服務的絕大部分收益乃來自力高集團所開發物業提供的服務。

  於往績記錄期,力高健康生活自物業管理服務所得收益的主要部分乃來自就力高集團所開發物業提供的服務。數據顯示,2018-2020年,就力高集團所開發物業有關提供物業管理服務所得的收益分別為人民幣7990萬元、9780萬元及1.23億元,占公司物業管理服務所得收益的96.7%、93.4%及90.4%。同期,公司亦自力高集團作為客戶的非業主增值服務分別錄得收益約人民幣2070萬元、4650萬元及5370萬元,分別占公司同期自非業主增值服務所得收益約100.0%、94.7%及87.7%。

  來自第三方的收費偏低

  從物業在港面積看,截至去年的數據,力高集團及其聯繫人開發的物業,占力高健康生活在管面積的91.4%。

  值得注意的是,除來來自關聯方的收入也佔大頭外,來自獨立第三方所開發物業的物業費通常也偏低,2020年數據只有1.2元/平方米,而力高集團物業收取的物業費為1.7元/平方米。但大力拓展第三方業務是物管公司走向市場化的必經之路,因此,去年12月力高健康生活收購了一間名為蕪湖森林的公司,新增了25個在管總建築面積約450萬平方米的項目。

  截至目前,力高健康生活已經擁有由獨立第三方物業開發商開發的46個總訂約建築面積約650萬平方米的項目,占公司已訂約建築面積的約29.7%。

  收款難度逐年加大:物業管理費收繳率下降至81.3%

  招股書披露風險提示:公司未必能向業主、住戶及物業開發商收取物業管理費,並可能產生貿易應收款項及應收票據減值虧損。力高健康生活向業主及住戶(尤其是在空置率相對較高的小區)收取物業管理費時可能會遇到困難。我們無法向閣下保證我們的收費措施將會奏效或能使我們準確預測未來的收繳率。

  資料顯示,在貿易應收款項減值撥備前,2018年、2019年及2020年12月31日止,年度的貿易應收款項分別為人民幣2410萬元、人民幣4830萬元及9430萬元。其表示,「貿易應收款項及應收票據於往績記錄期的增長乃主要由我們的業務擴張所致。」

  2018-2020年,公司的貿易應收款項平均周轉天數分別為64天、73天及117天。同年,物業管理費收繳率分別為83.0%、81.6%及81.3%。

  對於康養新業務前期投入大、可能無法實現盈利目標

  值得注意的是,對於康養新業務,招股書中,力高健康生活表示,公司目前有兩間怡鄰健康中心診所在營,並計劃在2023年前開設逾21間康養中心。因此,我們的怡鄰健康中心業務相對較新,並仍在不斷發展,我們無法向閣下保證我們將能按計劃增加我們的社區醫療服務收益。怡鄰健康中心業務的增長將開啟我們開設新康養中心的能力,並提供高質量及有吸引力的診所服務。這或會受到許多因素的影響,例如我們產生新物業管理委聘(擴大我們的客戶群並支持開設新康養中心)的能力、我們聘用足夠的高素質人員來開發及經營該等診所的能力以及我們預測及了解患者需求的能力。我們無法向閣下保證業主、居民及其他潛在客戶將使用我們的診所。此外,中國的醫療保健市場正在吸引各種新參與者,我們無法保證我們將能與該等參與者競爭並獲利,或根本無法獲利。發展新診所,尤其是於新市場中,可能需要大量時間、資源及資金,且可能無法實現盈利目標。我們無法向閣下保證我們於社區醫療服務的投資可及時收回,或根本無法收回,或該等產品的回報率可與其他業務活動相提並論。

  此外,醫療保健行業在中國亦受到嚴格監管,且我們無法保證新的事態發展加大我們未來提供該等服務的難度,或要求我們作出變更,以降低我們診所的吸引力或知名度。上述或須受中國規管許可證審批及重續的法律及法規所限,且我們無法向閣下保證我們可及時甚至根本無法取得或重續許可證。我們亦可能遇到技術問題、經營問題或物流問題,該等問題可能阻礙客戶獲得所需服務。還可能出現醫療事故投訴、數據泄露等事件或其他可能造成損害或對我們的產品或公司產生負面看法的事件。上述任何一項均可能對我們的聲譽、業務、財務狀況及經營業績造成不利影響。

  IPO募資用途

  招股書中並未對此次IPO募資用途比例進行披露,具體用途包括,用於尋求選擇性戰略投資及收購機會,以擴大公司業務的規模和地理覆蓋範圍及擴展服務組合;用於升級公司的資訊科技基礎設施及提升智慧社區管理;用於提升公司的生活管家服務,以提升客戶體驗及滿意度;用於擴充公司作為健康管家的社區康養服務;及隨著公司繼續擴大業務範圍及規模,用於一般業務用途及營運資金。

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