旭輝瓴寓再獲住房租賃行業「年度實力標杆獎」

  6月9日,由易居•克而瑞舉辦的第五屆地新引力峰會在上海召開。旭輝瓴寓憑藉過往一年在租賃住房行業紮實穩健的發展表現以及優秀的客戶口碑,斬獲「2020-2021行業年度實力標杆獎」。

  峰會上,旭輝瓴寓CEO張愛華作為行業代表開啟下半場「聚力煥新」篇章,從資管角度與在座參會者分享了新環境下租賃企業的煥新之路。

  張愛華首先就租賃市場的現有矛盾展開。她談到隨著一二線城市購房難度不斷提升,大部分未滿足購房條件的人只能選擇租房生活。然而說起租房,大家感受迥異,這除了個別企業經營不善導致,更多反映在人民日益增長的美好生活需求與租賃市場不平衡、不充分的發展之間的矛盾。其中包括了一線城市普遍存在的超長通勤距離以及目前租賃產品供給形態單一,無法滿足多人租住需求等問題。租客時常考慮的是如何在基礎生活與美好生活之間取捨,而租賃企業則需要思索如何維持初心與盈利之間的平衡。

  需求催生潛力,供應奠定基底。近年來,「多主體供應、多渠道保障、租售並舉」的行業頂層設計方向從未改變。2021年「兩會」政府工作報告中更是再次強調「堅持房子是用來住的、不是用來炒的」定位,提出規範發展長租房市場,降低租賃住房稅費負擔,盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。由此可見,在政府部門有序的扶持與監管之下,租賃市場正逐步邁向市場化、機構化、證券化。

  同時伴隨租賃觀念的轉變,越來越多年輕人接受租房解決居住。據國家統計局數據顯示,2020年城鎮居民消費性支出出現負增長,但居住消費支出依然有所上升,足見國民居住消費升級、居住條件改善、租房意願均有所增強;而在供給端,匹配品質化、多元化需求的租賃社區產品也應運而生,更低的生活成本,更完善的生活配套,滿足客群更長期的穩定居住。

  單解決需求與供應的矛盾還遠遠不夠,可持續健康的發展才是租賃行業的長久之計。張愛華認為,形成高質量的優質底層資產並具備流動性,租賃住房市場或將成為不動產資管的下一輪機遇。縱觀過去十多年中國不動產資產管理的演變,不難發現大類資產啟動和爆發的條件,包括堅實的需求基礎,專業的資管人,政策扶持以及金融助推。以物流和數據資產為例,爆發點均是依賴於不動產信託基金REITs的助力。

  對標普洛斯與易商紅木,可以看出中國租賃住房賽道已具備資管啟動和爆發的條件。

  1. 大規模的人口流動對租賃住房資產有著堅實的需求

  2. 十四五規劃明確要求重點城市在年度計劃中要單列租賃住房用地,佔比一般不低於10%

  3. 優秀投資人如平安不動產、新加坡主權基金、保險資金等紛紛進入市場

  4. 基礎設施公募REITs之後,作為民生工程的租賃住房公募REITs也排上議事日程

  但啟動條件只是前提,資產管理真正考驗的是企業在拿到同等資產情況下,做好運營以及形成金融產品的能力。張愛華指出,能夠形成高於期望的回報率且穩定性夠強,投資人才會放心選擇。她認為,如果將形成資產的能力分為三個階段看,投資階段、產品階段和運營階段。投資階段基本決定了項目70%的成功,產品從頂層設計到落地則占因素的20%,最後10%是運營。

  投資階段的判斷,一點偏差都有可能導致資產價值判斷的重大失誤,尤其是資產投入類的決策判斷。要做到精準決策,必須用技術驅動。張愛華介紹道,瓴寓早在成立之初就堅定不移地打造自有數字化系統,以支撐從投拓到運營的各個環節。其中公司自開發的投資決策系統,可實時監控市場供需情況,覆蓋主流市場房源達到千萬間級別,總數據量上億,結合自研的人工智慧演算法,實現精準定價。

  在產品端,瓴寓通過系統採集超過百個維度的產品信息和用戶行為信息,利用數字化技術對空間產品進行建模和分析,用人工智慧技術對產品設計的各個維度進行定性和定量的分析,從用戶使用場景和習慣出發,給出產品坪效提升的優化方向。比如用戶高頻使用的產品,追求完美呈現;中頻使用的產品,提倡分時共享;低頻使用的則鏈接第三方服務解決。

  而在運營端,瓴寓有收益管理系統、銷售和運營管理系統支撐日常工作。系統可以根據人口流動、區域競品、季節性和周期性因素結合自身的產品特性,分析和預測不同價格條件下的銷售情況,實現價格和出租率之間的動態均衡,達到最優的收益管控。同時,自研網關平台支持智能門鎖、智能水電錶、安防監控等智能設備的接入和遠程管理,實現運營全過程和客戶服務全流程線上化高效管理。瓴寓認為,在數字化水平的不斷提升下,未來運營人員做得更多的事情,應該是建立與客戶之間的情感鏈接。

  「數據是有時間護城河的,每個環節做到極致,疊加在一起自然而然就與其他人拉開了差距。」張愛華強調,旭輝瓴寓始終定位自己是一個長鏈條的整合者,希望成為具有開發能力的資產管理人及基金管理人。這類復合型角色是目前市場上所稀缺的,不僅要求涵蓋「投融建管退」的全業務線能力,還能深諳金融助推資產賦能的邏輯,幫助行業探索更好的商業模式,鏈條越長形成的壁壘也越高。

  以浦江華僑城柚米社區為例,張愛華解析了旭輝瓴寓對長鏈條整合者的思考和實踐。作為瓴寓旗下第一個集居住、生活、商業配套於一體的「住房租賃社區」產品,自去年8月一期開業到今年二期投入市場,項目整體出租率超95%,均價3360/月,項目回報率維持在5.5%以上。華僑城柚米社區的成功不僅是住房租賃社區模型的成功,更是瓴寓對於資產項目的又一次行之有效的管理。

  在分享最後張愛華說到,作為行業參與主體,解決好社會責任和商業價值這對矛盾才能真正實現行業可持續性發展。一方面從產品定位上要切實匹配客群能負擔的價格和功能需求,另外一方面具備全鏈條的資產管理能力,確保在投融建管退每一個環節有解決方案。而底層需要科技賦能實現精準決策、精細化運營助力資產價值最大化,這才是未來REITs底層資產管理人的價值所在。

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