搖號買房的三線城市: 湖州一月兩次加碼調控

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一個月內,浙江湖州兩次調控。在半年不到的時間里,作為三線城市的湖州樓市就經歷了從「高庫存城市」到「搖號買房」的轉變。5月12日,湖州市區純新盤卓越府加推,380套房源,1955戶登記,中籤率僅19.85%。

今年前5月,湖州房價均價在1.4萬元/平方米左右,相比2020年的1.3萬元/平方米漲了1000元/平方米。高端項目如位於老城區的綠城錦玉園可售價達2萬多元/平方米。

為抑制過熱的市場,近兩個月湖州調控持續加碼:3月27日啟動限購,社保未滿6個月限購一套住宅;5月18日增加限售、搖號。中心城市範圍內,新房、二手房自取得不動產證2年內,不得銷售;熱點區域實施「限房價、限地價、競配建、競自持」的土地出讓新模式;且意向客戶量大於當期可售房源量,及雙限宅地,統統啟動公證搖號;5月20日,搖號細則公佈。

6月4日,浙江省湖州市住房和城鄉建設局發佈《關於進一步加強中心城市商品住房合約管理有關事項的通知》明確,新建商品住房在辦理合約網簽後,經買賣雙方協商一致,除在父母、配偶、子女之間更名外,其他情形不得更名。實行公證搖號銷售的項目,不得更名。

同時,新建商品住房在辦理合約網簽後,經買賣雙方協商一致退房的,該房源須按原合約價格進行公示,並採用搖號、抽籤等方式公開銷售。

環滬投資窪地?

環滬樓市的擊鼓傳花,終於傳到了湖州。來自分銷代理機構的反饋,最近幾個月,湖州成交量每個月環比增長約30%。

一名浦東中介人士對21世紀經濟報導記者表示,環滬都市圈中,此前成交比較火的嘉興目前房源已經不多,購房者轉移到湖州。他的團隊最近也在湖州賣房子。據其透露,購房者中以沒有在嘉興買到房子的客戶為主,此外全國各地的投資客都有。

市場火爆,很多新盤也不啟動分銷了。一名當地房企營銷負責人透露,自從卓越府公開搖號後,湖州市區熱門盤的上車門檻,已提高至全款+綁車位。「房子不愁賣,我們也就不用代理機構了。」

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為,就這兩年房地產市場的熱度看,嘉興湖州南通等環滬城市明顯崛起,而嘉興的房價相對比較高,南通的交通區位相對偏弱,湖州則屬於交通區位改善和房價相對便宜的城市,而且購房政策相對寬鬆,這都會帶來資金加快進入湖州市場。

上海中原地產數據顯示,湖州一手房市場在今年5月成交面積和套數上升到一個峰值。今年1月以來,湖州已有去化加速的趨勢,1月成交面積869677平方米,成交8508套,到了5月,成交面積1073913平方米,成交10276套,半年來首次成交上萬套一手房。最新的6月份,截至6月8日,湖州成交219808平方米,成交套數為2068套,成交量也不見得會下跌。

據了解,湖州目前資金湧向房價更為便宜(1.2萬元/平方米)、庫存更大的南太湖新區、湖州經濟技術開發區西南板塊。兩大新區吸引了不少外地客戶。據業內預估,整個西南板塊投資客佔比約一半,部分項目更是超過70%。隨著環杭環滬投資門檻、難度一再升級,湖州樓市正在被投資資金包圍。

不過,湖州連續加碼調控,說明當地政府穩市場的決心,尤其是對於一些交易秩序的管控,進一步彰顯湖州市場穩房價穩預期穩秩序的導向。

多因素致樓市升溫

從2020年下半年開始,湖州房價上漲了大約20%-30%,土地市場、商品住宅市場的逐漸升溫也是有脈絡可尋的。

位於湖東西區的寶龍旭輝城,在2020年5月第一次開盤,這一項目可以說是完整見證了湖州這一輪行情的上漲。據置業顧問說,去年幾次加推,價格漲幅均不過千;今年1-4月,直接漲了近3000元/平方米,現在備案價16500元/平方米,「置業顧問最近經常要忙到後半夜。」

5月24日,位於湖州南太湖新區的仁皇山板塊的新城吾悅華府,最後兩幢高層當天推出就清盤了。這是湖州城區為數不多的需「全款+綁兩個車位銷售」的樓盤,也出現了一房難求。

同策研究院高級分析師李霄霄分析認為,資金湧向湖州,主要有三方面原因。一是前期庫存消化基本到位;二是2022年亞運會、滬蘇湖鐵路建設等重大利好開始兌現;三是湖州房價是環滬、環杭的窪地。

最直接的刺激,應該是去年底開始到今年一再上演的土拍大戰。半年不到,湖州地價連跳三級。以吳興區東區新城為例,去年10月底,濱江經過333輪競價,以11.59億、溢價71.4%拿下諸墓單元地塊,樓麵價約8748元/平方米,刷新東區新城地價新高;今年1月20日,烏山單元地塊經過228輪,被佳源以6.51億拿下,溢價率高達105.4%,成交樓麵價11899元/平方米,再度創新高。彼時,東區新城新房在售均價不過13000元/平方米。3月份,榮安首度涉足湖州,拿下的湖東西區地塊,樓麵價高達13105元/平方米,創全市地價新高。

據湖州透明售房網數據,以2020年成交量為參照,湖州市區消化全部商品房庫存約16.6個月,其中住宅庫存只需10.2個月。

一個事實是,熱門板塊二手房價也開始漲了。以市中心的仁皇板塊為例,二手房價約2萬元/平方米,部分帶精裝修房源更貴,而附近被搶空的新城吾悅華府,均價1.4萬-1.5萬元/平方米。

就在2020年,湖州還推出了人才新政,從專科生到博士生,在湖州安家購房均可享受補貼,最高可享51萬。而針對博士夫妻雙方,吳興區和南潯區的補貼,高至80萬、160萬。

一名從事銷售多年的業內人士反映,2018年的湖州,供應量達到一個峰值,彼時銷售壓力非常大,基本上要靠分銷。市場熱度起來,靠的就是板塊周期的波動。由於地域限制,湖州下屬縣級市,比如安吉、長興等的輻射力也沒那麼強,因此這幾年湖州與周邊城市的價格差也在增加。種種因素疊加,導致湖州樓市不斷升溫。

(作者:唐韶葵 編輯:張偉賢)

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