從「火熱」到「退燒」 重慶樓市緣何上演「過山車」行情?

  原標題:從「火熱」到「退燒」,重慶樓市緣何上演「雲霄飛車」行情?

  「我也沒意識到,就是感覺房價突然上漲了」,這是小娜來到重慶的第七個年頭,而她和老公買的位於重慶照母山約克郡北郡的房子,三年來價格已經漲了不止一倍。

  「我是2018年買的,買的時候大概每平方米1.5萬吧,最近漲價到每平方米3.5萬-4萬,還不一定有人賣。」小娜告訴新京報記者,最近身邊越來越多的人在談論房子的話題。

  據記者了解,重慶樓市在4月已然走熱,在4月末集中供地結束之後,「五一」假期更是上演了一波小長假搶房的行情。不過,隨著供應加大、限貸、基準利率上浮等多種調控措施發力,5月「火熱」的重慶樓市在6月逐漸呈現平穩態勢。

  隨著多種調控措施發力,5月「火熱」的重慶樓市在6月逐漸呈現平穩態勢。

  量價齊增,重慶樓市熱度持續攀升

  前段時間,重慶樓市和山城溫度一樣越來越熱。

  今年春節後,重慶房價就開始明顯上揚,3月份,重慶新房價格漲幅擴大,據國家統計局數據顯示,3月重慶新房價格環比上漲0.9%,在全國70城中漲幅排名第四;4月新房價格環比上漲1.4%,漲幅位居70城首位。二手房方面,3月重慶二手房價環比上漲0.8%,而4月則環比上漲1.3%,漲幅位居70城中的第二位。

  4月末的集中供地更是給重慶樓市「添柴加火」。在4月28日-29日的重慶首批集中土拍中,主城區46宗地塊成交總金額超635億元,平均溢價率超40%,最高溢價率達到129.98%。

  此次重慶集中供應的25宗地塊中有14宗位於渝北,而有9宗都集中位於中央公園板塊,且溢價率均超過40%。尤其是保利拿下的中央公園地塊溢價率高達83.2%,樓麵價也高達15711元/平方米,為此次集中供地樓麵價最高。

  對於重慶此次土拍的高溢價率,除了中央公園板塊等區域的優質地塊集中供應外,易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進還指出,「重慶屬於地價相對便宜的城市,所以也是此輪『雙集中』供地中性價比較高的城市,很多房企都會去拿地,結果也導致了高溢價率的現象。」

  土地市場的「火熱」,也傳導到了重慶樓市。重慶本地一名資深中介告訴記者,「重慶現在最火的地區是渝北,比如照母山、中央公園板塊等,尤其是中央公園板塊熱度持續攀升,比如89平的戶型春節後賣140萬,而最新的報價為180萬。尤其是『五一』以來,重慶核心板塊行情持續看漲,看房者多,但是二手房業主不著急賣,想等房價漲一漲再出手,觀望情緒較濃。」

  據貝殼APP顯示,中央公園板塊二手房均價從今年2月快速上揚,2月掛牌成交價約為1.61萬元/平方米,5月的成交均價已經達到1.88萬元/平方米。最新一周(5月28日-6月3日)數據顯示,中央公園板塊成交均價同比去年上漲22.3%。

  重慶集中土拍過後的「五一」小長假期間,重慶樓市成交量激增,多數新盤都取消了原有的折扣。克爾瑞重慶監測數據顯示,「五一」假期後,包括華僑城、御湖壹號等重慶多個新項目出現了「開盤即售罄」現象,建面均價連續兩周上漲,庫存量持續下降;截至目前,重慶商品房庫存量592萬平方米,去化周期僅為3個月。

  根據克而瑞統計數據,5月最後一周,重慶主城區商品房供應37.92萬平方米,環比下降35.04%,商品房成交79.20萬平方米,環比上漲30.84%,持續供不應求。

  「尤其是土拍行情火爆的西區和北區,集中加推項目均為各區域板塊高熱度項目,蓄客充足,產品接受度高,總價可控,升值潛力較大,客戶購買慾強烈,集中開盤去化率達到99%,市場持續向好。」克而瑞對重慶樓市作出分析稱。

  據中原地產提供的數據,重慶新房均價在5月突破1.4萬元/平方米大關,達到14572/平方米,相比於4月的13842元/平方米上漲約5.27%。

  重慶本地的房地產研究資深人士李亞(化名)向記者分析稱:「其實,相比於熱點一、二線城市,重慶房價上漲相對滯後,從今年4月份開始有較為明顯的上漲,加上4月底的土拍,優質地塊集中供應,溢價率普遍較高,這對成交地塊周邊的房價形成帶動效應,加上開發商等的宣傳,形成了房價上漲的預期。」

  由熱到穩,限貸等舉措助力樓市回歸理性

  「開發商取消折扣、成交量上漲、成交均價上浮,這是重慶樓市走熱的表現,但是,重慶樓市遠沒有達到火爆的程度,沒有外界所稱的一房難求。」李亞稱。

  在李亞看來,作為中國中西區地區唯一直轄市的重慶,其房價相比於其他熱點一、二線城市表現得相對平穩,並沒有出現大漲大跌的現象,且長期以來「供應量相對充足,供需達到相對平衡的狀態」,且重慶新房均價水平也低於熱點的一、二線城市。

  目前,重慶並未執行限購的政策,但是實施了差別化的信貸政策,即對本市已經擁有2套住房且相應購房貸款均未結清的居民家庭,暫停發放個人住房貸款;對不能提供1年以上重慶市納稅證明或者社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購房貸款。此外,重慶對主城區購買的新房和二手房實施為期兩年的限售。

  「雖然沒有限購,但是重慶對於外地購房者,無戶籍、無工作、無企業的人員,購房是需要全款的,納稅滿一年及以上的外地人可以貸款買房,但是5月以來,隨著市場升溫,銀行目前對貸款審批相比之前更為嚴格,能不能貸到款取決於個人的條件和資質等因素。」重慶本地中介向記者表示。

  另一個有效的調節措施為首套房房貸利率上浮。進入5月份,重慶多家銀行首套房房貸利率為LPR+80個基點,二套房房貸利率為LPR上浮100個基點-115個基點。與四月相比,首套房普遍上調20個基點,二套房上調20-35個基點。

  「雖然重慶不限購,但是,對於外地人來說限貸可以有效抑制投資需求,而首套房房貸利率上浮,對於剛需等購房者來說也增加了購房成本,有助於市場降溫。另外,長期以來重慶徵收房產稅,對高端住宅成交也有抑製作用,這樣多層次措施形成疊加效應也會使得樓市儘快回歸『房住不炒』的軌道上來。」李亞分析稱。

  作為房產稅試點城市之一,重慶以高端豪宅為重點徵收對象,形成階梯徵稅,符合重慶市「低端有保障、中端有市場、高端有約束」的房地產調控理念,對高檔住宅成交形成有效制約。

  進入6月,隨著供應加大和調控措施落地,重慶的房價正在逐步調整中。最新一周(5月31日-6月5日)的數據顯示,重慶主城區商品供應為45.05萬平方米,環比上漲19.73%,商品房成交54.51萬平方米,同比下降31.17%,商品房建面均價13245元/平方米,環比下降0.18%。

  在首批集中供地後,重慶今年還將有兩次集中供地。對於7-8月份的第二次集中供地,李亞建議稱:「重慶其實可以仿照其他熱點城市的做法,比如設置熔斷、限價、增加競自持等措施,有效控制溢價率,另外,在集中供地時,也應注意避免位置優越的地塊集中推出,建議相對分散或者分批次推出。」

  嚴躍進也持有類似看法,其表示:「對於布局重慶的房企來說,也需要注意風險的防範,畢竟高地價現象會影響到未來的盈利。後續重慶地價或會有所降溫,尤其是第一次拍地後地價過熱,預計會有各類政策調整的可能。」

  新京報記者 徐倩

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