疫情影響消散 北京租房市場回歸常態

  原標題:疫情影響消散:北京租房市場回歸常態

  作者:孔海麗

  「我就考慮了半上午,怎麼房子這麼快就被預定了,倆卧室一個都沒剩下?」6月8日,錯失了中意合租房的梁玉有點灰心,這是她第二次與房子快速失之交臂,接連幾天看房搶房,有點心力交瘁。

  梁玉是去年6月北京第二波疫情期間租的房子,彼時受市場影響,月租低於2019年同期500元,今年考慮換租是因為房東要求價格至少上漲1000元。梁玉告訴21世紀經濟報導記者,剛錯過的是自如新裝修房源,APP上尚未來得及錄入照片,寬頻還沒安裝,自己略微猶豫,沒想到兩個卧室都錯失了。

  像梁玉這樣,為盡量平衡租金和生活品質而尋找兩居室合租房的年輕人,並不在少數。北京東四環朝陽北路一名鏈家租賃經紀人告訴記者,她所負責片區的出租房源,兩居合租僅在自如可以找到,受畢業季影響,每個小區僅有1至2套,成交迅速,鏈家本身的整租業務中,受年輕人青睞的一居室也非常緊俏。

  同樣的情況,也發生在我愛我家普租業務與長租相寓業務中。

  市場火熱背後,多家研究機構數據顯示,從今年一季度開始,北京市租賃市場已經逐漸恢復,近日的畢業季則帶來了第二個租賃旺季。

  山重水複一年半,在疫情和監管政策等多方影響下,北京租房市場從2020年初急劇冰封開始,走過長期低迷,經過數次起伏,正在回歸常態化租賃市場周期。

  值得注意的是,21世紀經濟報導記者在採訪中發現,長租企業作為租賃市場重要的參與主體,經歷過疫情和監管的雙重洗禮後,在收租方式、與房東簽約方式等方面也產生了不同程度的改變,在規模和利潤上選擇戒急用忍,追求更長遠發展。

  漫長的恢復期

  租賃經紀人甘星星最近開始兼顧房屋買賣交易,受疫情影響,兩種業務之間的代溝被空前縮小,與他打過交道的租客,「受過無法回到出租房的苦,但凡能踮起腳夠一夠的,都選擇先買套小房子」。但絕大多數依然需要租房的客戶,和甘星星一樣,回想起2020年疫情初期的境況,依然心有餘悸。

  2020年2月,大量租客被疫情阻攔了回京的步伐,有人在老家線上辦公長達月余,因故解約的房東,遲遲無法招到新租客,經紀人們的成交量降到冰點。

  貝殼研究院數據顯示,2020年2月開始,北京租賃市場持續低迷,平均成交周期持續拉長,2到4月租金水平環比同比水平雙降。直到2020年5月,北京租賃市場才緩慢回溫,租金水平觸底回升,但6月的一場疫情反覆,成交量再次明顯下滑,租金水平同比下降5.9%,同時掛牌均價下調,業主預期直至當年11月才止跌。

  上述機構數據顯示,低迷期漫長。北京租賃住房成交量自2020年9月,連續5個月下降,直到2021年2月,成交量首次止跌上揚,3月市場活躍度開始提高,租賃市場在疫情之後第一次恢復了傳統旺季。

  最近,甘星星業務做得很順暢,「錄入的房源很快就能租出去,但找房子的客戶卻比較發愁,往往需要騎電車帶他們多轉轉,才能找到合適的房子,其中有些租客看了幾套之後,相對降低了自己的要求才租成。」 

  來自我愛我家的數據顯示,2021年5月,我愛我家北京區域住房租賃交易量環比增長12.9%,同比下降5.3%,較2019年5月增長6.1%。5月交易量已明顯回升,已超過3月旺季月2.5%,創年內新高;同時,每平米的平均租金環比上漲1.8%,同比上漲6.7%,較2019年5月微漲1.5%。

  記者走訪發現,北京租金水平經過持續恢復,大多已經與2019年水平同步,其中,裝修好、位置好的房源,更是受到市場歡迎。前述梁玉中意的自如兩居室,因精裝修、距離地鐵和商圈近等因素,合計出租價格為7490元,加上年度服務費8988元,平均每月整體租金8239元,已恢復到2019年該區域同房型的租金水平。

  監管加碼

  事實上,推動北京租賃市場恢復的因素,除去疫情可控之外,監管政策對市場加速恢復良性生態的作用也不可忽視。

  2020年,市場被疫情影響的同時,租賃行業也發生了前所未有的震蕩,長租企業出租率下降、違約率提升,現金流普遍吃緊。2020年有數十家長租公寓品牌發生爆雷,其中僅8月就有至少10家企業出現資金鏈危機。長租企業破產背後,更是涉及大批租客、房東深受「租金貸」之害,北京亦受到蛋殼公寓爆雷影響。

  2月2日,北京出台「最嚴租賃監管政策」。按照規定,企業不得收取超過3個月的租金,收取的押金數額不得超過1個月租金,「租金貸」資金不得撥付給住房租賃企業,向承租人收取的押金應當通過北京房地產中介行業協會建立的專用賬戶託管等。

  記者查詢自如、相寓的付款方式發現,在北京擁有最大市場份額的兩家頭部散租型住房租賃企業已經取消「租金貸」,更傾向於推薦租客採用「押一付三」。

  相寓工作人員告訴記者,目前只接受「押一付三」的付款方式,早先「月付」、「季付」「半年付」和「年付」方式均被禁止使用,更不接受「租金貸」的方式。

  自如則取消「租金貸」、「半年付」、「年付」之後,依然保留了「月付」方式,但「月付」的租金和服務費相對「季付」都要高出一截。以前述自如房源為例,「季付」月均租金為3760元,全年服務費4512元;「月付」方式下,二者分別為3948元、4737.6元。

  貝殼研究院高級分析師黃卉表示,北京市租賃監管政策對規範住房租賃行業產生了積極的效果。一方面,監管政策倒逼企業規範自身租賃行為,使得缺乏專業運營能力的企業進一步出清,真正從事長租房運營的企業獲得更加穩定的市場競爭環境,確保了住房租賃市場的健康發展。另一方面,住房租賃企業也開始重新審視和探索升級自身經營模式,降低經營風險,專注加強自身經營能力,提升對租客、房東的服務品質。

  「過往住房租賃企業以『包租』模式佔主流,在監管政策下這類企業的佔比會逐漸降低,開始向『託管』或提供『運營服務』等經營模式轉變」。黃卉認為,未來住房租賃行業企業將逐步向以「託管」為主的輕資產經營模式和以「自持」為主的重資產的經營模式轉化。

  記者走訪發現,自如不僅改變了收租方式,與房東的合作模式也發生了變化,一改以往「無論收租多少,僅付房東固定租金」的賺差價方式,推出了「增益租」模式。

  據自如工作人員講解,所謂「增益租」,是按照約定年租金的80%支付給業主作為保底收益;如果實際租金超出約定金額,則在年底時,與業主對實際年租金的20%,進行五五分成。雖然業主獲得的增益部分佔比不大,但終歸聊勝於無。

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