調控精細化|中央點名,「嚴打學區房炒作」或成樓市調控重點

原標題:調控精細化|中央點名,「嚴打學區房炒作」或成樓市調控重點

今年以來,一二線城市以學區房為先導的樓市普漲現象引發關注,「學區房」作為房地產市場的衍生品成為不少房地產中介及投機客「炒作」的對象。在樓市調控精細化政策下,「嚴打學區房炒作」降低市場虛火或成後續調控重點。

據澎湃新聞(www.thepaper.cn)不完全統計,今年以來包括合肥、北京、上海、深圳、長春、廈門等地紛紛出台新政嚴懲「炒作學區房」。不僅如此,「防止以學區房名義炒作房價」也首次在政治局會議中被提出。

政治局會議首提「防止以學區房等名義炒作房價」

今年4月30日,中共中央政治局會議召開,其中強調,要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,增加保障性租賃住房和共有產權住房供給,防止以學區房等名義炒作房價。

其中,備受關注的就是「防止以學區房名義炒作房價」。

中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組組長鄒琳華指出,近一年來熱點城市的房價上漲,很多都是以「學區房」等概念性炒作為先導。在當前內外部經濟環境下,以「學區房」概念為先導的房價炒作具有較大的經濟風險。基礎教育事關公平與國家長遠發展,不應該成為炒作對象。政治局會議提出防止以學區房等名義炒作房價,切中時弊,對於遏制當前房地產結構性炒作具有積極意義。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也提到,這輪學區房價格上漲與過去最大的區別,就是炒作頻繁,而不是學位需求增加。學區房的炒作,既惡化了民生訴求,也違背了義務教育均等化。打擊學區房炒作,是對「房住不炒」最深入的貫徹。因為學區房炒作,是炒房的極端形式,也是炒房極其惡劣的一種形式。它既有可能導致房價的新一輪上漲,又加劇了公共資源的緊張。

「對於學區房炒作房價的現象,此次上升到中央的地位,充分說明此類問題的嚴峻性,也說明後續解決房價問題方面,會重點研究學區房的問題」。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進說。

多地出台新政抑制高價「學區房」

實際上,在政治局會議明確「防止以學區房等名義炒作房價」之前,多地政府已根據實際情況出手整治「學區房炒作」。

4月16日,廈門市住房保障和房屋管理局等十部門印發《廈門市整治二手房市場專項行動工作方案》,其中重點整治的內容之一是:通過製造、散布虛假信息,或利用「學區房」「拆遷房」等概念炒作,哄抬房價,推動房價過高上漲。

4月6日,為精準打擊部分區域二手住房和學區房炒作行為,合肥市住房保障和房產管理局發布《關於進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》,明確實行市區學區內成套住房入學年限政策。此外,為精準打擊部分區域二手住房和學區房炒作行為。《通知》明確,暫停市區範圍內擁有2套及以上住房的合肥市戶籍居民家庭在濱湖新區、政務文化新區、高新技術產業開發區和其他區域指定學校的學區範圍內購買二手住房。被列入限購範圍的學區包括了廬陽區9個學區,蜀山區6個學區以及經開區2個學區。

4月2日,北京市住建委發布消息,針對群眾反映強烈的房地產經紀機構炒作學區房行為,該部門會同相關部門開展房地產經紀機構專項執法檢查,對海淀區萬柳、翠微,西城區德勝、金融街,東城區交道口等價格快速上漲區域進行專項執法檢查。據悉,從3月24日到4月2日,北京6家中介門店停業整改,立案處罰17起。

4月1日,深圳市市場監督管理局消息,從2021年2月起,深圳市市場監督管理局、深圳市住房和建設局和深圳市教育局三部門在全市範圍內開展「學位房」等虛假違法廣告專項整治行動。

3月19日,上海市房地產經紀行業協會向滬上全體房地產經紀機構發起「規範房源掛牌和信息發布的自律倡議」。倡議聚焦房地產中介領域房源信息發布不規範,「學區房」不實宣傳,掛牌價格虛高等社會和老百姓高度關注的問題。

其中,鏈家、太平洋、中原、我愛我家、Q房網、21世紀房屋、信義房產、美凱龍愛家、志遠房產、佳歆房產、58安居客、搜房、房友、幸福里等14家主要房地產經紀機構和平台企業響應倡議,現場簽署了承諾書。企業承諾:在線上、線下房源發布信息中,不使用「學區房」進行推介、宣傳;在業務經營中,不以「學區房」名義,誤導購房者。規範介紹教育資源用語,客觀介紹周邊學校,不出現「升學率」、「對口」、「名額未用」等用語,誤導購房者。

嚴躍進指出,今年各地學區房管控的動作確實比較多,尤其是大城市,在多校划片入學、生源均衡化、限制學區時限、排序入學、防範學區炒作等方面都有各類動作。另外需要看到,學區房的炒作分為一二手房。

他預計5月份后各地嚴管方面,會有幾個重要的動作。第一、二手房中虛高掛牌的房源,普遍都是學區房,這會面臨嚴管。第二、一手房的樓盤銷售方面,若是學區炒作也要被約談。從市場漏洞看,當前很多房地產營銷平台、微信群、購房小程序中,出現了很多學區的概念,需要嚴打,真正促進此類市場平穩健康發展。

「嚴打學區房炒作」或成調控重點

對於房地產市場中「學區房」出現的問題,也引發央媒關注。

央廣網評論文章指出,義務教育是公共產品,事關社會公平與國家長遠發展,公益性原則必須永遠擺在第一位,絕不應該沾滿銅臭味,成為炒作對象。然而,近一年來不少熱點城市的房價上漲,很多都是以「學區房」等概念性炒作為先導。一些名校也存在大搞教育產業化、商業化的衝動。在一些地方,「名校」還成了地方政府土地出讓、招商引資的工具。所有這些問題,不僅嚴重損害教育公平,也為一方經濟發展埋下隱憂,後患無窮。各地應儘快自查自糾,該糾偏的必須糾偏,該問責的必須問責。此外,牢牢堅持「房住不炒」的定位,儘快出台針對性細則,從政策層面剎住以學區房等名義炒作房價的歪風。

治標的同時,還須治本。學區房問題之所以成為「頑疾」,說到底,還是因為教育資源不均衡。應進一步完善教育體制,在推動學校建設方面做文章,在加強師資交流方面下功夫,讓就近入學政策切實發揮正面效應。當公共教育資源供應充足、分配均衡時,學區房自然也就失去了炒作的價值和空間。

此外,新華社旗下的《半月談》評論文章也指出,高價學區房問題是當前百姓重要焦慮問題之一,解決這一問題,還是要回歸義務教育公益屬性,回歸義務教育階段不能設置重點學校,回歸義務教育均衡發展。當前,有關部門和地方理應考慮繼續加強推進校長教師交流輪崗,制定嚴密的工作方案,讓優質教育資源順暢流動起來。

文章指出,加大教育投入和改革力度也必不可少。建議有關部門用改革思維推動義務教育階段提質增效,把部屬、省屬和部門所屬的優質教育資源統籌起來盤活,讓校長教師流動起來,從而讓百姓在改革進程中分享更多的紅利。

鄒琳華認為,「學區房」升溫,始於入學資格與是否購房綁定。要降溫「學區房」,首先應將入學與購房脫鉤,真正從實際居住出發安排入學。其建議,可參照發達國家成熟經驗,在保障隱私的前提下,逐步推進以實際居住生活及就業軌跡核查作為就近入學依據,在入學審核時禁止查驗房屋產權證明。入學禁止查驗房屋產權證明,而非同時要求查驗租房證明,才是租購同權的核心要義,也是眾多發達國家的成熟經驗。從長遠看,推進公共服務均等化,將從根本上消除「學區房」炒作的土壤。

「學區房產生的原因有很多,但背後的核心是房地產投資藉助稀缺資源炒作,預計後續調控政策會針對這一類房源專門加碼,真正降低學區房市場的虛火。」中原地產首席分析師張大偉說道。

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