科技 新浪科技 房企開年密集融資背後: 償債最高峰將至 1.2萬億債務年內到期

房企開年密集融資背後: 償債最高峰將至 1.2萬億債務年內到期

原標題:房企開年密集融資背後: 償債最高峰將至 1.2萬億債務年內到期

「三條紅線」疊加償債壓力,將使房企迎來現金流最緊張的時段。受此影響,房企的拿地、投資等運營策略都將有所調整,規模增速也將不可避免地放緩。從更長遠的周期來看,行業的發展思路正在逐漸改變。

2021年開年伊始,房地產企業在債市密集融資。1月以來,已有超過30家企業披露了發債計劃,境內外發債總規模達到千億量級。

這輪發債雖有著年初「搶跑」的慣性,但兩個重要的背景不容忽視。

2020年,針對房地產融資管理的「三條紅線」政策,以及銀行業房地產貸款集中管理制度先後出台,將在一定程度上限制房企的負債規模。同時,2021年將是房企到期債務規模最大的一年。

貝殼研究院近日發布報告稱,2021年到期債務規模(不含2021年將發行的超短期債券)預計將超過1.2萬億元,同比增長36%,並歷史性地突破萬億大關。

「三條紅線」疊加償債壓力,將使房企迎來現金流最緊張的時段。受此影響,房企的拿地、投資等運營策略都將有所調整,規模增速也將不可避免地放緩。從更長遠的周期來看,行業的發展思路正在逐漸改變。

現金流緊張將成常態

高額度,低利率,美元債為主,成為此輪房企融資的特點。成本方面,綠城集團發行的25億元5年期公司債,最終票面利率僅為3.92%;越秀金控擬發行的10億5年期公司債,票面利率詢價區間低至3.3%-4.3%。

同期發行的美元債,利率也大多略低於去年。比如,碧桂園擬發行的12億美元票據,利率最高僅為3.3%。

從發債用途上看,除了補充資金外,借新還舊也是一項重要考量,一些企業將利率較高的舊債,換成相對便宜、周期也更長的新債。

上海易居研究院智庫中心總監嚴躍進向21世紀經濟報道表示,年初雖是房企融資的傳統高峰時段,但企業抓住政策窗口期的意圖也十分明顯。去年以來,房地產金融審慎管理制度初試鋒芒,令企業意識到大量舉債發展的模式已經很難行得通。尤其是「三條紅線」政策,將直接限制企業的負債規模。

但在「三條紅線」政策全面實施前,企業仍然可以相對靈活地做債務管理。此輪發債潮的出現,就有在窗口期「闖關」的因素。

實際上,通過債務置換將還債周期延後,也有助於緩解短期償債壓力。貝殼研究院發布的報告顯示,2018年以來,房企的償債規模逐年快速增長。2021年,房企到期債務規模預計將達12448億元,同比增長36%,歷史性突破萬億大關。

償債高峰期的到來,是過去的發債節奏所導致。貝殼研究院指出,近五年來,房企債券融資發行周期集中在3-5年。預計未來3-5年後,房企方可實現實質性降速。這期間,企業的現金流將保持緊張狀態。

為保持充裕的資金供應,房企設定的年度融資額度通常會高於到期債務規模。但根據前述機構的統計,自2018年以來,兩者的差距逐漸縮小。這也意味著,如果不能從銷售環節獲得資金,房企的現金流將逐漸趨於緊張。

國家信息中心首席經濟分析師範劍平在近期的「第十二屆地產中國論壇」上也表示,「三條紅線」中,對房企影響最大的當屬「現金短債比不能小於1倍」一項,該項條款將促使房企保持現金流的充裕。

股權融資比例或提升

自去年房地產金融管理收緊后,房企的自救行動就已展開,具體表現為抓銷售、控成本、擴融資。

北京某上市房企相關負責人向21世紀經濟報道表示,公司從去年下半年就著手做債務置換,將一些短債置換成長債,從而縮減短債的規模和比例。今年以來,這項工作仍是公司的一項重點。

與此同時,該企業還在內控中提出一系列更為細化的要求,比如降低「三費」比例、縮減預算、提高銷售回款率,等等。

即便如此,這也無法完全保證企業的資金安全。在去年12月的一次內部自測中,該公司仍然踩中了一條「紅線」。且根據推演,若將來市場轉冷,需要通過促銷來補充現金流時,公司旗下的優質項目似乎不足,且企業將面臨利潤下降的風險。

上海易居房地產研究院指出,短期來看,加快推盤、積極促銷和狠抓回款依然是房企工作的重中之重。但長期而言,房企回款能力與自身投資能力、運營能力和產品力息息相關。因此,未來仍是企業內功的比拼。

融資能力同樣重要,但多數受訪者認為,雖然債務置換正如火如荼,但一旦失去當前的「窗口期」,留給企業的迴旋餘地似乎並不大。

58安居客房產研究院認為,未來針對房企降負債、降槓桿的要求將會變得更為明確,執行力度也會進一步強化。尤其是針對排名靠前的規模型高負債房企,將成為重點管控對象。

該機構表示,在融資中,由於房企的內外債規模很難再出現明顯增長,為保障企業按原有節奏發展,房企會更多謀求股權融資,以保障項目開發建設以及拿地。因此,未來股權融資的比例將出現明顯提升。

此外,併購市場也可能逐漸升溫,出於降負債和保現金的需要,未來的併購標的也會增多。

但范劍平同時指出,放在宏觀經濟和整體貨幣政策的背景下,對房地產金融實施審慎管理的目的是穩定市場,而非打壓。從「三條紅線」和銀行業房地產貸款集中管理制度的具體要求看,未來房地產融資總額度的控制「不算緊張」,貨幣政策的彈性非常大,在通過長效機制解決樓市炒作問題的同時,對剛需的釋放仍會繼續支持。

他表示,符合高質量發展的新的貨幣政策供應趨向,將會在2021年逐步形成。地產行業要慢慢地習慣整個「十四五」時期的發展戰略方向,「穩中求進,不急轉彎」。

(作者:張敏 編輯:張偉賢)