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泰禾自救160天: 密集溝通債權人 已有項目實現債務重組

原標題:泰禾自救160天: 密集溝通債權人 已有項目實現債務重組

這場自救行動,已令外界看到問題解決的曙光,但泰禾能否最終安全靠岸,仍需進一步觀察。

一度瀕臨死亡邊緣的泰禾,正在努力抓住最後一根求生稻草。

2020年7月31日,泰禾與萬科簽訂協議,萬科擬以24.3億元入股泰禾,並持有19.9%的股份。這份協議將在泰禾制定有效的債務重組方案後生效。儘管並不直接介入泰禾的龐大債務,但萬科施以援手后,仍為泰禾贏得了寶貴的喘息時間。

如今距離這份協議的簽訂已經超過5個月,在這160多天里,泰禾的自救行動全面展開。

公開信息顯示,去年12月,泰禾先後有兩筆債務獲得展期,其中就包括長城資產的一筆120億元債務,涉及泰禾深圳院子和坪山泰禾中央廣場兩個項目。

21世紀經濟報道記者還獨家獲悉,泰禾早已與興業銀行就債務重組問題籤訂備忘錄,另一家重要債主東方資產,也已就債務重組問題達成一致,並已介入到項目層面。此外,泰禾與其他債權方的溝通,也在緊鑼密鼓地進行中。

在項目處置中,經過與債權人達成一致,泰禾提出了「封閉管理」的方法,即項目層面的融資、銷售等資金流動,完全用於項目本身的自運轉,而不必受公司整體經營狀況的影響。

近幾個月來,泰禾旗下的多個項目已陸續實現復工和交付,體現出自救的成果。

但問題並未全部解決。此前,四川信託因40億元債務違約將泰禾訴諸法庭,說明與債權人的談判並不都是順利的。且在2021年,泰禾仍有大量債務到期。

這場自救行動,已令外界看到問題解決的曙光,但泰禾能否最終安全靠岸,仍需進一步觀察。

債務重組「分而治之」

泰禾的自救行動大致可分為三個方面:債務談判、資產處置、公司內控。其中,債務問題的解決是重中之重。

21世紀經濟報道記者了解到,早在2020年9月,福建省的政府部門就已經召開了關於解決泰禾債務問題的專題會議,除泰禾外,還有一些金融機構參會。政府部門引用「六穩六保」中「保市場主體」的說法,協調各方達成共識。

據悉,泰禾方面及泰禾集團董事長黃其森本人一直保持著與政府部門的溝通頻率,其中不僅包括福建省相關的主管部門,還有公司項目所在城市的區級政府部門。

與金融機構的溝通同樣維持著高頻率。黃其森一度常住在北京金融街的一家酒店中,目的是方便與金融機構進行溝通。

從事情進展來看,泰禾與各方的密集溝通,收到了一定的效果。

2020年12月18日和12月22日,泰禾先後發布兩份公告稱,與民生銀行、長城資產達成債務展期協議。前者涉及一筆18億元的貸款,從2020年12月20日展期至2022年6月10日,對應珠海泰禾中央廣場項目;後者涉及120億元貸款,從2020年4月18日展期至2023年12月18日,對應深圳院子、坪山泰禾中央廣場兩個項目。

除此之外,一些進展並未披露。21世紀經濟報道記者了解到,興業銀行早先已與泰禾就債務重組問題籤訂備忘錄,但具體內容不詳。

記者還從泰禾福州某項目處了解到,項目已與資管方東方資產簽訂債務重組協議。在獲得資金補充后,項目已實現復工。

雖然總體的債務處置方案並未推出,但泰禾項目層面的債務重組已經展開。據不完全了解,在實現債務重組后,泰禾位於上海、深圳、福州等城市的部分項目已有債權人或合作方介入。

有投行人士向21世紀經濟報道記者分析,泰禾的債務規模較大,債權人也比較多,並分散在不同的項目上。這種「分而治之」的解決方式,要比一攬子解決更為實際,「從單個項目入手,有助於質量較好的項目率先實現運轉,債權人的問題能得到緩解,也能解決購房者的擔憂。」

此外,未受到債務問題波及的項目,也在加緊建設和銷售。

為盤活項目,經過與債權人達成一致,泰禾提出了「封閉管理」的方法,即項目層面的融資、銷售等資金流動,完全用於項目本身的自運轉,而不必受公司整體經營狀況的影響。

在多項自救措施啟動后,泰禾旗下有一批項目重新獲得了開工和銷售許可,部分項目的資金問題得以緩解,並重新開始運轉。目前,泰禾位於福州、南昌、太原、武漢、上海、南京等地的項目已經重新啟動。僅2020年12月,就有佛山院子、合肥院子、太倉院子、上海院子四個項目實現交付。

多元化業務命運未知

對現有資產的處置同樣是泰禾的自救措施之一,其中,投資回報周期長,並佔用現金流的多元化業務,未來有可能成為處置的重點。

泰禾的多元化業務主要覆蓋醫療、教育、保險、文化院線等領域。目前,泰禾院線已處於關停狀態。

去年11月,市場傳出中國平安保險集團和陽光保險集團競購泰禾旗下的保險子公司的消息,標的估值逾10億美元。據21世紀經濟報道記者了解,泰禾確有出售這項業務的計劃,目前尚在洽談中。

對於教育和醫療兩項業務,目前並無最新消息傳出。有分析人士認為,為獲取現金流,這些多元化業務均不排除被出售的可能,但具體仍要看泰禾與債權人的談判結果。

另據了解,為控製成本,泰禾已在公司內部進行了一輪人員優化,但比例不高,泰禾的核心管理層也沒有變動。

此外,因流動性受限,總部、部分區域公司和項目公司的薪水,也被不同程度地暫緩發放。

萬科何時入股?

雖然泰禾已經付出很大努力,但自救行動還遠未完結。根據2020年三季報,泰禾已到期未歸還借款金額487.10億元,尚未支付的利息為64.76億元。即便算上被展期的部分,泰禾仍然有300多億的逾期債務。

隨著時間的推進,泰禾的償債壓力還會繼續加大。根據公告,僅公司債一項,泰禾在2021年將有超過80億的債務到期。算上其他債務,泰禾在今年到期的債務規模將至少超過300億元。

此外,泰禾與債權人的溝通並不都是順利的。1月4日,泰禾發布公告稱,因40億貸款出現違約,四川信託向上海金融法院提起訴訟,要求泰禾償還共計約48億元的本金、利息及罰息。同時,浙江金匯信託也因7億元的貸款逾期起訴泰禾。

泰禾的債權人數量較多,大致包括信託、資管公司、銀行三大類。其中,多數銀行提供長期貸款,這部分債務的短期壓力並不大,談判過程也最為順利;信託以短期貸款為主,情勢迫切,也促使四川信託和浙江金匯信託將泰禾訴諸法庭;資管公司與泰禾的合作主要在項目層面,因不同項目的實際情況有別,加之不同公司有各自訴求,使得談判進度不一。

21世紀經濟報道記者了解到,一些債權人不認可債務展期等基礎方案,只希望泰禾能儘快償還本息,還有一些債權人提出其他額外要求,這也導致泰禾與部分債權人的談判並不順利。

萬科方面,在協議簽署后,萬科僅有過一次公開表態。2020年8月28日,萬科集團總裁、首席執行官祝九勝表示,萬科最終能否參股泰禾,取決於三個要素:泰禾的求生欲,金融機構的理解程度,政府部門的姿態與智慧。祝九勝還對泰禾債權人提出「要麼集體沉船,要麼集體上岸」的忠告。

21世紀經濟報道記者還從多個信源處獲悉,在此前的多宗談判中,萬科已有不同程度的介入,並幫助泰禾與一些主要債權人達成一致。

中國企業資本聯盟副理事長柏文喜向21世紀經濟報道記者表示,目前來看,債權人並未就泰禾的問題達成共識,只是採用「各家自掃門前雪」的態度進行應對,這對於發揮泰禾集團資產的最大價值是十分不利的。

他表示,項目層面的債務重組與盤活,雖然在一定程度上使事情有所推進,但難以從整體上挽救泰禾。相比之下,對公司進行整體重組,才能有效解決問題。

前述投行人士則認為,泰禾的債權人繁多,訴求不一,要在短期內達成一致十分困難。從項目層面推進債務重組,是相對務實的做法。但這個過程有可能會較為漫長,泰禾恐怕經不起這種等待。

他表示,萬科提出的三個先決條件,目前已經滿足兩條,僅剩債權人的問題尚未解決。因此,萬科很有可能繼續參与到接下來的談判中。

他認為,至於事情的真正明朗化,要等到萬科

(作者:張敏 )