科技 新浪科技 市場最大規模RMBS誕生 銀行業或釋9000億房貸「出表」

市場最大規模RMBS誕生 銀行業或釋9000億房貸「出表」

原標題:市場最大規模RMBS誕生 銀行業或釋9000億房貸「出表」

銀行房地產貸款集中度管理制度實施后,通過發行RMBS縮減的個人住房貸款規模以及RMBS持倉規模是否會被計入指標計算口徑之中,仍有不確定性。

3fce-khstaxr5433379.jpg

總規模200.15億元的農盈匯寓RMBS於1月12日開始計息,是目前市場最大規模的RMBS項目。

隨著房地產企業融資「三道紅線」、銀行房地產貸款集中度管理等制度陸續建立,業內普遍預期金融機構將通過ABS出表的方式,以騰挪信貸額度。

2020年四季度,CMBS發行2443億元,約佔全年CMBS發行規模的60%;僅12月規模就佔全年的25%。

有銀行業分析師表示,房貸集中度管理實施后,個人按揭貸款資本佔用低、信用風險低等特徵並未改變,仍是銀行最優質資產之一。但一些銀行將選擇通過CLO出表騰挪信貸額度。

據惠譽博華估算,為滿足此次集中度管理的要求,部分銀行可能需要合計釋放近9000億的個人住房貸款餘額。 

市場最大規模RMBS誕生 

1月12日,農業銀行作為發起機構和委託人的「農盈匯寓2021年第一期個人住房抵押貸款資產支持證券」(簡稱「農盈匯寓RMBS」)已於1月7日在銀行間債市發行,開始計息。

農盈匯寓RMBS共分四檔,總規模200.15億元,是目前市場最大規模的RMBS項目。該筆CMBS受託人為上海國際信託,資金保管機構為招商銀行長沙分行,招商證券為牽頭主承銷商,中信證券、華泰證券、工商銀行和興業銀行為聯席主承銷商。

其中,優先A1檔規模40億元,分層佔比19.99%,票面利率3.30%,加權0.86年;優先A2檔規模57.11億元,分層佔比28.53%,票面利率3.80%,加權2.64年;優先A3檔規模85億元,分層佔比42.47%,票面利率3.95%,加權6.49年;次級檔規模18.04億元,分層佔比9.01%,加權15.05年。發起機構將持有全部次級檔資產支持證券,占本期資產支持證券發行規模的9.01%,持有期限不短於該檔次證券的存續期限。

基礎資產方面,農盈匯寓RMBS資產池涉及92358名借款人向發起機構借用的92358筆貸款,均為正常類個人住房抵押貸款。初始起算日為2020年9月1日,全部未償本金餘額約為200.15億元,單筆貸款平均合同金額32.76萬元。入池資產加權平均合同期限15.12年,加權平均剩餘期限10.14年,加權平均貸款年利率4.94%,入池抵押住房初始評估價值合計535.03億元。加權平均初始貸款價值比43.24%,一二線城市佔比38.02%。

隨著房地產企業融資「三道紅線」、銀行房地產貸款集中度管理等制度陸續建立,業內普遍預期金融機構將通過ABS出表的方式,以騰挪信貸額度。

截至1月12日,根據Wind統計,以個人住房抵押貸款為基礎資產的ABS已發行1.85萬億元,餘額1.21萬億元,佔全部ABS的26.40%。

其中,2020年末,銀行發行CMBS突然猛增。去年四季度CMBS發行2443億元,約佔全年CMBS發行規模的60%;僅12月CMBS就發行1028億元,約佔全年CMBS發行規模的25%。

其中不乏百億規模項目。如,工商銀行工元樂居2020年第五期、第六期CMBS規模分別為124.98億元、124.96億元;建設銀行建元2020年第十四期、十五期CMBS規模分別為102.54億元、103.08億元。

一般而言,資產證券化(ABS)的目的是為了出表或融資。對於銀行等金融機構,信貸資產證券化(CLO)有助於騰挪資產結構、改善資本充足率,以滿足相關監管要求;CLO發行佔比最大的是個人住房抵押貸款(RMBS)。

此外,房地產類ABS主要包括五大品種:購房尾款ABS、供應鏈ABS、物業費ABS、CMBS以及類REITs五類細分品種。 

銀行或增發RMBS,應對房貸集中度管理 

2020年12月末,中國人民銀行、銀保監會發布了《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》(簡稱「《通知》」),規定了對銀行房地產貸款餘額佔比施行上限管控。

《通知》分成五檔對房地產貸款集中度進行管理,第一檔為中資大型銀行,包括工農中建交郵儲六大國有銀行、國開行的房地產貸款佔比上限為40%,個人住房貸款佔比上限為32.5%。第二檔為中資中型銀行,包括12家全國性股份制銀行、農發行、進出口銀行以及資產規模較大的幾家城商行如上海銀行、北京銀行等的房地產貸款佔比上限為27.5%,個人住房貸款佔比上限為20%。

有銀行業分析師表示,《通知》發布后,個人按揭貸款資本佔用低、信用風險低等特徵並未改變,仍是銀行最優質資產之一。但一些銀行將選擇通過CLO出表騰挪信貸額度。

信貸管控一直是房地產宏觀調控的重要落實途徑之一,但此前多以窗口指導的形式推出。監管機構此舉是對房地產金融管理長效機制的進一步完善,再次表達了穩定房地產市場的決心。

惠譽博華在其報告中認為,個人住房貸款餘額占銀行全部貸款的比例自2013年以來一直維持正增長,截至2020年三季度末,該佔比已增長至近20%,此次房地產集中度管理制度的推行應能夠減緩這一上漲態勢。然而在業務模式慣性的作用下,短期內房貸增速顯著下降的可能性很小,同時房貸外其他類型貸款亦難以大量投放,壓降房貸存量或將成為部分銀行房貸集中度管理的重要著力點。但是由於房貸具有長期限的特點,其存量規模自然衰減的速度緩慢。在此背景下,銀行通過發行RMBS調節其個人住房貸款存量具有可行性。

主要原因在於,信貸資產支持證券作為標準化債權類資產具有信息披露充分、獨立託管、公允定價等屬性。2014年末信貸資產證券化由審批制改為業務備案制之後,2020年11月其登記管理流程再次優化,數據標準化程度、存續期管理、發行效率都得到進一步提升。

此外,中國RMBS市場經歷的發展時間較短,尚處於高速增長階段,過去三年的年化複合增長率高達70%,但相較於美國等發達市場,中國RMBS市場的相對規模仍然較低。截至2020年三季度末,中國RMBS市場存量規模約1萬億元,僅佔全部個人住房貸款餘額的3%。同期美國全市場RMBS餘額占其個人住房貸款餘額比例超過80%,剔除機構擔保型RMBS后仍接近7%。中國RMBS市場的發展空間仍然廣闊。

惠譽博華稱,RMBS市場具備在過渡期內吸收超額房貸的能力,RMBS市場發行規模在2018年達到近6000億的歷史峰值,過去兩年內雖有所下滑,但發起機構持續擴容。經惠譽博華估算,為滿足此次集中度管理的要求,部分銀行可能需要合計釋放近9000億的個人住房貸款餘額。考慮到過渡期(2年/4年)的設置,再配合業務漸進式調整的同時,RMBS市場完全具備吸收超額個人住房貸款的能力。

e45e-khstaxr5433356.png

其中,2020年上半年末個人住房貸款佔比超限的銀行有8家:建設銀行、招商銀行、興業銀行、郵儲銀行、成都銀行、青島銀行、鄭州銀行、廈門銀行。根據《通知》要求,這些銀行需要制定業務調整方案,並在過渡期內完成。持續發行RMBS或將成為這些銀行具體優化指標措施中的重要一環。就2020年中期數據而言,需要合計釋放至少8443億個人住房貸款餘額方可滿足上限要求。2020年上半年末個人住房貸款佔比未超限、房地產貸款佔比超限的銀行有4家:平安銀行、浦發銀行、杭州銀行、青農商行。個人住房貸款佔比較大的銀行,由於RMBS的發行效率較高,銀行可能會通過發行RMBS壓降個人住房貸款規模進以控制房地產貸款總規模。

整體而言,在房地產貸款集中度管理制度的影響下,短期內RMBS發起機構及發行規模預計都會有明顯增長。特別是尚未在銀行間市場發行過RMBS的銀行,可能會嘗試發起其首單RMBS產品,打通RMBS發行流程。

不過,惠譽博華稱,由於此項管理制度旨在防範金融體系對房地產貸款過度集中帶來的潛在系統性金融風險,通過發行RMBS縮減的個人住房貸款規模以及RMBS持倉規模是否會被計入指標計算口徑之中仍有不確定性。

(作者:辛繼召 編輯:曾芳)