財經 北京新浪網 朱孟依「閑錢炒股」,小弟朱慶伊卻要「割肉求生」

朱孟依「閑錢炒股」,小弟朱慶伊卻要「割肉求生」

珠光控股現如今的體量似乎還沒有能力承擔更多的舊改項目開發工作,如何保證安全的現金流才是重中之重。

當二哥朱孟依拿著「閑錢」炒股時,朱慶伊只能「割肉求生」。

近期,珠光控股公告稱,將其全資持有的廣州御嘉投資有限公司(以下簡稱「御嘉投資」)100%股權、應收賬款權益出售給廣州市城興貿易有限公司(以下簡稱「城興貿易」),交易總代價約29.83億元,其中股權交易代價約11.29億元、應收賬款交易代價約18.54億元。

御嘉投資旗下主要資產為花城御景花園項目的附屬樓宇,包括一棟總建築面積約為4.85萬平方米的商辦大廈以及其上之285個泊車位。接盤者城興貿易為國企廣州市城市建設投資集團旗下全資子公司。

花城御景花園原稱為珠江新城御景,位於廣州市天河區珠江新城,兩年前,珠江控股從珠江集團那以7億元收購而來,可以理解為一次內部的注資動作。

花城御景花園總佔地面積約6萬平方米,由13棟住宅及商業大樓組成商住綜合發展項目,可供珠光控股開發的總建築面積為10.9萬平方米,其中約4.8萬平方米的建築面積屬於包括停車場、住宅、購物中心以及辦公室在內的商住綜合大樓,以及約6.1萬平方米的建築屬於屬於包括購物中心及辦公物業在內的商業綜合大樓。

被珠光控股接手時,花城御景花園可供銷售的物業已不多,近兩年來並沒有給珠光控股帶來太多的銷售額。珠光控股歷年財報顯示,2018年、2019年花城御景花園貢獻的合約銷售額分別只有5231.3萬元、3426.9萬元,今年上半年為零。

公開資料顯示,花城御景花園商品房在2019年就已售罄,二期銷售均價為95000元/平方米。如今「割肉」花城御景花園的持有物業部分,對珠光控股來說既是快速回籠資產的正常選擇也是自救之舉。

珠光控股董事指出,珠光控股一直將附屬物業持作出售及投資用途,此次交易能讓集團以符合成本效益的有效方式出售附屬物業。從這次出售事項中,珠江控股預期可以確認未經審核收益約2.2億元,所得款項凈額約3.74億元,將用作集團一般運營資金。

對於外界來說,珠光控股似乎顯得有些陌生,但提到「合生系」就會更熟悉一些。珠光控股的實際控制人朱慶伊是廣東著名的富豪家族朱氏三兄弟中的老三,大哥朱拉伊創辦了新南方集團,二哥朱孟依則是合生創展以及珠江投資的掌門人。

現年50歲朱慶伊於1996年成立珠光集團,與珠江投資、合生創展、新南方集團之間合作開發過多個項目。2009年11月,珠光集團借殼南方國際成功上市,後將南方國際更名為珠光控股。

值得注意的是,當時通過現金認購南方國際約57.39%股份、成為南方國際的第一大股東的卻是融德投資,在經過後續增持後,持有珠光控股的股份比例達到67.08%。

融德投資最初分別朱拉伊和現珠光控股副主席廖騰佳持有40%和60%股權,後股權架構發生變化,廖騰佳、朱慶伊、朱拉伊分別持股36%、34.06%、29.94%,三人均為珠光控股的執行董事。

2009年借殼後,珠光集團向珠光控股注入的資產極為有限,於是在朱慶伊從2013年調任珠光控股主席時,外界猜測資產注入的節奏將加快。

但從這些年的實際情況來看,珠光控股從珠光集團那獲取的項目似乎並不多。據一條君不完全統計,2013年以來,珠光集團公開注入到珠光控股的項目只有2個,即花城御景花園項目以及廣州荔灣區黃沙舊改項目。

珠光集團擁有的項目數量並不少,但主要為舊改。公開資料顯示,截至2019年底,珠光集團擁有廣州瀝滘村、深圳羅崗路、文光村、海南的三亞舊火車站、北京的張家墳村項目等近20箇舊改項目,總面積超2000萬平方米,項目的產值高達三千億元以上。

不過珠光控股現如今的體量似乎還沒有能力承擔更多的舊改項目開發工作,如何保證安全的現金流才是重中之重。

截至2019年底,珠光控股的銀行及現金結餘約為38.9億港元,比2018年底下降約44.4%;總借款為182.1億港元,其中約76.3億港元將於2021年至2026年到期,剩餘約40.4億港元將於2020年到期,約65.4億港元將於2021年至2022年到期,難以被公司現有資金覆蓋。

今年4月,珠光控股就將其5年前獲取的廣州黃埔火村舊改項目轉讓給了合生創展,交易價為33億元。交易前,火村舊改項目其實已完成整體提規劃並取得相應土地使用權證,離變現並不遠了。

「考慮到貿易爭端以及冠狀病毒爆發,導致珠光控股在當前經營狀況並不好,為集團將來募集資金帶來沉重壓力。」珠光控股認為,出售火村舊改項目可以使集團免除為未償發展成本提供資金,並獲得31.6億元款項凈額以償還借款及提供其它項目的發展資金。

除了出售已有項目及資產外,珠光控股回籠資金的最重要手段就是加大現有項目的銷售力度,但沉寂多年的珠光控股所擁有的項目數量並不多。

珠光控股上半年在售的項目只有7個,其中銷售貢獻過億的只有位於廣東省梅州市豐順縣的新城御景項目和廣州市從化區的御景山水花園項目,分別約為1.2億港元、2億港元。

上半年,珠光控股的總合約銷售額只有約5.2億港元,同比下降65.8%,合約建築面積約為4.9萬平方米,同比下降51.6%。

今年下半年,珠光控股可售貨量也並不多,而且主要是集中在廣州從化的准現房項目,包括御景山水花園項目、珠光雲嶺湖以及天湖御景,這已經是公司多年來的銷售常態。

在疫情影響下,珠光控股上半年的業績受到較大影響,來自物業開發、物業投資以及項目管理服務總收入約為13.4億港元,同比減少39.2%,其中物業開發收入僅有2.4億港元,同比下降85%。

住宅銷售後繼乏力的同時,珠光控股上半年的投資物業收益凈額也大幅下跌,從2019年上半年盈利1451.5萬港元變成虧損4983萬港元。

另外,財務成本也在增加,行政、銷售及營銷費用同比增長23%至1.6億港元,因匯兌虧損以及預計信貸虧損增加而導致其它費用同比增加71%至2.4億港元。在上述背景下,珠光控股上半年的溢利只有約1.2億港元,同比下降66%。

珠光控股可供開發的土地儲備並不充足,截至2019年底,其僅擁有土地儲備2.9萬平方米,連同現有發展中項目也只夠支撐公司未來三年所需。今年上半年,珠光控股也並未收購任何土地。

在珠光控股的規劃中,未來中長期的發展將主要依靠城市更新項目,這也將是其未來獲取土儲的主要渠道。

本文來自微信公眾號「地產一條」