財經 北京新浪網 智庫丨連續3年回調,商辦物業市場何時走出寒冬?

智庫丨連續3年回調,商辦物業市場何時走出寒冬?

中房智庫蘇志勇

11月16日,國家統計局發佈了2020年1-10月份全國房地產開發投資和銷售情況,從數據上看,無論是在投資端還是銷售端,商品住宅市場均明顯好於商辦物業市場表現。今年的新冠肺炎疫情雖然對房地產市場產生了較大影響,但是從4、5月份開始住宅市場即迅速反彈,表現出強勁的韌性。相比之下,商辦物業市場仍處在下行周期。在經歷了2016年、2017年的大肆擴張之後,大批商辦物業項目進入入市階段,疊加因疫情對商辦物業需求的減弱,導致全國主要城市商辦物業供應過剩,空置率上升,銷售端則是連續兩年出現兩位數的跌幅。

━━━━

商業地產投資連續3年下降

數據來源:國家統計局

中房智庫梳理了2016年以來辦公樓、商業營業用房開發投資及銷售情況,從中發現,2016年和2017年不僅是商品住宅投資的高峰,商辦物業投資也達到歷史高點。根據國家統計局的數據,2016年商業地產投資總額達22371億元,其中商業營業用房投資15838億元,辦公樓投資6533億元。2017年商業地產投資額22401億元,其中商業營業用房投資15640億元,辦公樓投資6761億元。從2018年開始,商業地產投資規模逐年下降,2018年和2019年分別為20164億元和19389億元,同比分別下降9.99%和3.87%。商業地產投資占房地產投資比例則從2016年的21.81%下降到2019年的14.67%,2020年前10月這一比例進一步下降至13.59%。

商業地產銷售方面,在經歷了2015年至2017年連續3年的兩位數銷售增長後,2018年商辦物業市場開始出現連續3年的大幅下滑。2018年、2019年辦公樓銷售面積分別為4363萬平方米、3723萬平方米,同比分別下滑8.3%和14.7%;商業營業用房銷售面積分別為11971萬平方米和10173萬平方米,同比分別下滑6.8%和15%。2020年銷售下滑勢頭依然不減,前10月辦公樓和商業營業用房銷售面積僅為2449萬平方米和6689萬平方米,同比分別下滑14.5%和14%。

實際上,早在2016年商辦物業市場就已經出現過剩苗頭。2016年之前的若干年,中國商業用地供應約佔到土地供應總量的30%,而銷售則只佔到總量的10%,市場供應與銷售嚴重不匹配。造成這種狀況主要有三方面的原因,一是對於地方政府來說商辦物業供地不僅可以獲得土地出讓金收益,而且商辦物業的開髮帶動商業企業的入駐,為地方政府帶來源源不斷的稅收收入。二是地方政府追求形象工程和政績工程,導致商辦物業項目過度開發,寫字樓越蓋越高,商業項目越建越多,脫離了市場需求。三是住宅供地受到限制,商辦項目受政策限制較少,因此出現了大量以商業立項的「商改住」項目。這類項目因地段好、總價低、不限購等優勢一度成為房地產市場的新寵。

2016年持續至今的房地產調控,雖然主要目標是針對住宅市場,但對商業地產的影響似乎更為明顯。2017年,一線及熱點二線城市相繼出台針對「商改住」項目的嚴厲調控措施,商辦物業市場急轉直下,「商改住」項目遭遇冰點。加之政策調控收緊了房地產融資,導致開發商資金鏈驟緊。而商業地產因其開發周期長、資金回籠慢、持有成本高,對開發商資金鏈形成巨大壓力。因此一些商業地產開發商紛紛開啟輕資產戰略,出售自持物業。

━━━━

空置率高企,租金下滑

數據來源:戴德梁行

一面是連續多年的過度投資開發導致商辦物業產品過剩,一面是銷售連年下滑,雙向作用下,商辦物業空置率大幅提升。據戴德梁行的統計數據,截至2019年末,全國20個主要熱點城市甲級寫字樓平均空置率達到27%。4個一線城市中,上海空置率為19.7%,北京為13.5%,深圳為22%,廣州為5.5%,除廣州外均明顯偏高。如果說基於一線城市人口吸納能力和經濟實力,四大一線城市空置率尚在可控範圍,相比之下,二線城市空置率則高得有些離譜。圖表中顯示的16個二線城市平均空置率達到了30%。除寧波、成都、杭州、鄭州外,空置率均在20%以上,南寧的甲級寫字樓空置率達到54.3%的高位。而20個重點城市空置面積總和達到了6678萬平方米。

2020年受新冠肺炎疫情的影響,宏觀經濟下行,工業、服務業規模增速下降,很大程度衝擊國內辦公樓市場,導致空置率繼續走高。根據戴德梁行的統計,北上廣深四大一線城市今年上半年寫字樓空置率全部飆升,分別達到16.2%、20.9%、6.7%、25.4%,相比2019年分別上漲了7.3、2.4、2.4、9.0個百分點,租金則分別下跌了7.6%、6.3%、4.8%和13.6%。二線城市受疫情的影響更為嚴重,例如長沙2020年空置率達到42.7%,受疫情衝擊最大的武漢寫字樓空置率也攀升到34.3%,其他二線城市空置率也有不同程度的提升。據REITs行業研究的數據統計,一線、新一線、二線、三線及以下城市的整體空置率在2020年上半年分別達到17.9%、27.1%、27.8%與28.1%。

空置率上升導致寫字樓租金下降。據中指研究院對15個重點城市主要商圈的數據統計,今年第三季度近七成商圈寫字樓租金環比下跌,較二季度下降近兩成,部分樓齡較長的傳統商圈寫字樓租金下跌明顯。

商業營業用房市場同樣不容樂觀。受疫情影響,居民生產生活受限,消費活動減少,租戶退租增多,對購物中心和商鋪造成巨大衝擊。根據中國房地產指數系統商鋪租金指數對全國重點城市主要商業街和典型購物中心商鋪租賃樣本的調查數據,調查樣本中83.3%的商鋪出現租金下跌。隨著疫情得到有效控制,消費市場不斷復甦,但國內經濟、消費市場和實體商業全面恢復仍需較長時間,商鋪租金水平在短期內依然承壓。

按城市能級來看,一線城市商辦物業存在一定壓力,但總體可控,隨著疫情的緩解和就業形勢的好轉,三季度呈現出較為明顯回暖跡象。二線城市分化較大,部分供應過剩的二線城市去化壓力較大,空置率持續處在高位,租金則進入下降通道。

━━━━

未來趨勢:把握結構性機會

數據來源:國家統計局

從宏觀經濟環境上看,受疫情「黑天鵝」影響,全球經濟陷入衰退,中國得益於對疫情的有效控制以及一系列經濟政策,經濟增長從第三季度首次轉正,各項經濟指標持續好轉,但總體呈現出投資增長快於消費增長的局面。為此中央提出「構建以國內循環為主、國際國內相互促進的新格局」,其中關鍵點即是擴大內需、刺激消費。成為商業地產轉型發展的良好契機。

寫字樓市場是經濟的晴雨表,能映射出經濟周期和結構性變化趨勢,反過來理解,經濟周期和結構性變化對寫字樓市場也會產生直接影響。根據企查查統計數據,截至11月17日,今年國內新增註冊企業達2200餘萬家,接近2019年全年新增註冊量水平,而吊銷註銷企業登記數量僅為352萬家,比2019年的808萬家大幅減少。這組數據說明企業進入市場的意願依然很強,在寫字樓和商業營業用房需求方面也會有所體現。隨著國家一系列擴大內需、刺激消費政策的不斷出台,以及營商環境的改善,消費需求將成為經濟增長不可替代的內生動力,而消費需求的增長直接帶動商業營業用房需求增長。

根據國家統計局最新數據,10月份全國服務業生產指數同比增長7.4%,比9月份上升2.0個百分點。租賃和商務服務業生產指數年內首次由負轉正,住宿和餐飲業生產指數降幅繼續收窄。10月份,服務業商務活動指數為55.5%,比9月份上升0.3個百分點。這些指標的好轉意味著商業地產需求正在逐步改善。

新增企業註冊數量增加意味著辦公需求增長,消費需求的釋放意味著商業營業用房需求的增長,因此從宏觀經濟上看值得樂觀。但是從目前大部分城市商業地產供給過剩的現實來看,未來的挑戰也不小。接下來對於商業地產開發商來說尋找結構性機會尤為重要。

從結構變化上看,本輪科技創新行業的興起將帶動寫字樓和商業營業用房的機構性變化。國家一系列鼓勵科技創新的政策措施企業發展帶來良好契機的同時,也為寫字樓租賃帶來新的增長點。世邦魏理仕中國區總裁李凌近日在接受媒體採訪時表示, 2018年科技行業在寫字樓租賃交易中的面積佔比是18%,2019年提升到27%,今年前三季度這一比例提升到31%,目前還在不斷增加。如何建設適應科技創新需求的配套商業項目,是一個值得思考的問題。

此外,醫療、康養及其相關產業也是本輪增長較快的行業,對辦公及商業營業用房需求強勁。

在新型城鎮化和社區改造方面,商業地產存在大量機會。近日發佈的「十四五」規劃建議重點提出「發展以人為核心的新型城鎮化」,商業地產在這方面大有可為。例如新型城鎮化帶動廣大鄉村的基礎配套設施建設,其中很大一部分是商業配套,這就需要商業地產開發商轉變觀念,由商業地產相對過剩的大中城市下沉到廣闊的鄉村和中小城鎮,圍繞鄉村市場需求建設適應市場需求的商業項目,如大型集貿市場、生活超市等。再如,在舊城老舊小區,增加社區商業的覆蓋,創新思維,滿足居民的多種消費需求。

另外,對於商業地產嚴重過剩的城市,地方政府和相關企業應積極採取措施,例如通過更改土地用途、調整項目定位等方式,盤活積壓和爛尾項目,最大限度消化庫存。

(此文刊於中國房地產報11月23日11版 責任編輯 蘇志勇)

流程編輯:王春紅