財經 北京新浪網 建發業績大增背後:廈門「地王」左手倒右手?

建發業績大增背後:廈門「地王」左手倒右手?

  建發業績大增背後:廈門「地王」左手倒右手?

  本報記者/郭陽琛/童海華/上海報導

  日前,廈門建發股份有限公司(以下簡稱「建發股份」,600153.SH)披露了2020年三季報。財報數據顯示,前三季度,建發股份實現營收2643.34億元,同比增長25.66%;歸屬於上市公司股東的凈利潤28.14億元,同比增長54.18%。

  業績大增的秘密在於一塊2019年年底出讓的廈門總價地王。建發股份於財報中解釋稱,歸屬於上市公司股東凈利潤之所以大幅增長,主要原因正是子公司土地一級開發業務中的該地塊,在2020年第一季度確認收入並結轉利潤。

  《中國經營報》記者注意到,彼時,名不見經傳的廈門恆融晨房地產開發有限公司(下稱「廈門恆融晨」)從建發等眾多品牌房企「口中奪食」。但廈門恆融晨卻被認為是遊離於建發體系外的全資子公司,而「廈門2019P05」地塊僅隔半年便被打造為建發養雲項目,並出現另一港股上市平台建發國際投資集團有限公司(1908.HK,以下簡稱「建發國際」)的2020年半年報中。

  值得一提的是,建發國際計劃承接建發房產全部的房地產開發業務。與此同時,頗為激進的拿地策略,也讓其凈負債率與剔除預收款後的資產負債率分別飆升至303%和79.24%,連踩兩道「紅線」,也為規模增長的可持續蒙上一層陰影。

  誰的「地王」?

  時間撥回至2019年12月24日,廈門市迎來了一場土拍盛宴,集中出讓了5宗地塊,起拍總價128.3億元,土地總面積約14.1萬平方米,最終總成交金額150.62億元。建發股份也積极參與其中,共斥資約44億元拿下了其中的3宗地塊。

  「重頭戲」則是將成為2020年建發股份業績支柱的2019P05地塊,廈門恆融晨以75.25億元將上述地塊收入囊中,還刷新了當時的廈門總價「地王」紀錄。據多家媒體報導,廈門恆融晨是建發成立的體系外全資子公司,主要在建發旗下做一級整理的殼公司。

  據建發股份公告,2019P05地塊屬於「後埔-枋湖舊村改造項目」,系建發房產全資子公司廈門市禾山建設發展有限公司(以下簡稱「禾山公司」)受廈門市湖裡區人民政府委託實施的土地一級開發項目。該項目於2008年批複立項,湖裡區人民政府作為業主,委託禾山公司承擔上述改造項目的開發建設,由禾山公司「費用包干,自求平衡」。

  建發股份方面透露,上述項目的經營模式是公司投入資金進行拆遷改造,改造完成後交予政府進行招拍掛,公司在滿足地塊交付手續等確認條件後,按政府應支付的土地開發費用確認相關收入。由於行業特性,多年的經營成果有可能集中體現在單個會計年度。

  據建發股份初步預計,以建發股份2018年度經審計的「歸屬於母公司股東的凈利潤」46.72億元為基數,該地塊出讓事項將貢獻建發股份「歸屬於母公司股東的凈利潤」25%以上。

  然而,記者注意到,雖然拿地的廈門恆融晨與建發控股表面上並無實質性的關聯,但2019P05地塊最終打造成的建發養雲項目卻並表於建發國際中。建發國際半年報顯示,建發養雲可供銷售面積23.29萬平方米,建發國際所屬權益為80%。

  據悉,建發股份主營業務為供應鏈運營及房地產開發,其房地產開發業務由子公司建發房產負責。而建發國際是建發房產旗下控股子公司,2014年「借殼」在香 港上市。

  在業務定位上,建發國際主要負責承接建發房產的房地產開發及相關產業鏈業務,同時負責新興產業的投資,隨著母公司的房地產開發項目逐步注入建發國際,預計3~5年後,建發國際將承接全部建發房產的房地產開發板塊。

  建發國際一名內部人士曾向記者表示,公司正在承接建發房產原本開發的房地產業務,公司將在市場容量大、人口凈流入、當地購買力強和適合新中式產品的城市深入布局。

  上述建發股份投資部工作人員則解釋稱:「建發養雲是建發房產開發的,項目宣傳時也都打著建發房產的旗號,拍地時建發並沒有拍到,是後續通過合作的方式有了一些業務往來。」

  值得一提的是,建發養雲也有望拿下今年廈門住宅單個項目銷售金額和面積的「雙料冠軍」。據克而瑞廈門統計數據,截至2020年前三季度,建發養雲成交金額54.37億元,市場份額佔比9.2%;成交面積8.22萬平方米,市場份額佔比5.5%,均大幅領先第二名。

  土拍兇猛「後遺症」

  2020年,建發在土地市場上的表現不可謂不兇猛。據中指研究院最新披露,今年前10個月,建發房產拿地總耗資510億元,排名第16位;拿地面積481萬平方米,排名第29位,與過往排名均有不小的提升。

  以其港股上市平台建發股份為例,半年報數據顯示,報告期內,建發國際在北京、上海、貴陽、南京、杭州和廈門等核心城市取得18個優質項目,新增項目的總可售面積達288萬平方米,同比增長32%,總可售貨值為667億元,同比增長145%;購地權益比例為79%。

  中泰證券研究報告指出,上半年建發國際在招拍掛市場新增貨值近600億元,約 90%位於一線和二線城市,約10%位於大本營福建的三線城市。

  建發股份也不甘落後。僅在10月,建發股份便在株洲、南昌、淮安三地多次「落子」,總地價達84.52億元。其中,南昌、淮安所拿地塊溢價率均接近55%。此外,今年7月,建發股份以33.64億元在無錫市新吳區競得一幅地塊,約1.48萬元/平方米的樓麵價更是讓其成為該區樓面單價地王。

  在地產評論員嚴躍進看來,拿地力度比較大與激進,說明企業還是想追求規模。不過由於「三道紅線」的約束,未來激進拿地也會面臨很多阻力和壓力。

  相對激進的拿地策略,也使得建發的債務壓力雪上加霜。

  財報數據顯示,截至今年上半年,建發國際負債總額達到1212億元,較2019年的959億元增長26%。其中,須於一年內償還的債務約26.85億元,長期債務約502.75億元,相較期初大幅上升。

  值得注意的是,建發國際的凈負債率已從2019年底的234%飆升至今年上半年的303%。加之剔除預收款後的資產負債率為79.24%,觸碰了「三道紅線」中的兩道。據監管部門規定,兩項「踩線」,為橙色檔,有息負債規模年增速不得超過5%。

  建發股份的債務壓力同樣逆勢加大。Wind數據顯示,2015年,建發股份的負債率和總負債分別為73.18%和727.63億元;而到2020年3月末,上述數據已飆升至82.76%和3216.04億元。對房企而言,負債率達到80%是一個「分水嶺」,會有一定的財務風險。

  對此,建發控股投資部工作人員表示,公司房產業務在拿地方面算是比較積極,拿地策略具體看業務的把控,會結合自身情況對土地進行評估和考量。「現在才11月,我們會照著合規的標準來做,盡量把負債控制在一個合理的範圍內。具體時間還未定,今年年末應該可以的。」

  「在債務壓力大的時候,若是盲目擴張,可能相關動作就會不可持續。所以還是需要積極降低負債,這是最為核心的內容,尤其是要減少對各類債務的依賴。」嚴躍進說。

  擠入物業「上市潮」

  面對陡增的債務和「三道紅線」的雙重壓力,建發選擇分拆建發股份旗下物業管理公司建發物業赴港上市。

  公開資料顯示,建發物業成立於1995年,歷經20餘年的發展,目前業務範圍涵蓋全國10餘個省(區、市)。招股書顯示,截至6月30日,建發物業合約建築面積為3959.0萬平方米,在管面積為2165.1萬平方米,在管項目數量超過200個。

  招股書數據顯示,2017~2019年,建發物業的收益分別為4.47億元、6.08億元及8.01億元,同期毛利分別為1.16億元、1.40億元及1.83億元,凈利潤分別為3245.9萬元、4848.3萬元、6828.5萬元和6147.1萬元。

  然而,公司的盈利能力卻較一般。2017~2020一季度,建發物業的毛利率分別為26.2%、23.1%、22.9%、24.3%,明顯落後於物管行業平均毛利率29.8%和平均增速42.6%。

  和眾多中小型物業公司類似,建發物業也較為依賴母公司等關聯方。招股書數據顯示,2017~2020年上半年,建發物業在管面積分別為1580.5萬平方米、1876.0萬平方米、2067.2萬平方米及2165.1萬平方米,其中來自關聯方的在管面積佔比分別為67.3%、61.5%、54.4%、55.7%。

  此外,建發物業的業務布局也較為集中。2017~2019年,建發物業來自福建省的營收分別為2.20億元、2.92億元、3.64億元,佔比分別為72.78%、73.01%、74.83%。從具體城市來看,來自廈門的營收佔比分別高達45.46%、44.93%、46.52%。

  在業內人士看來,在「三道紅線」下,物業公司的上市對於房企而言是很好的融資渠道。但過度依賴母公司可能制約公司未來發展,物業公司要想有更好的表現,還是要有獨立的市場拓展能力,以體現市場化可持續發展的能力。同時,通過收並購與提升增值服務收益,取得在規模和業績方面較高的成長性。

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