財經 北京新浪網 進軍長租公寓 押注舊改項目 「後來者」大華集團的陽謀

進軍長租公寓 押注舊改項目 「後來者」大華集團的陽謀

  進軍長租公寓 押注舊改項目 「後來者」大華集團的陽謀

  本報記者/劉頌輝/上海報導

  11月17日,據澎湃新聞援引多位蛋殼公寓員工的消息,11月份公司全員未發薪資,且具體發放時間未知。蛋殼公寓方面對此回應稱,公司一切正常,跑路、破產都是失實信息。

  雖然近兩年國內數家長租公寓企業被淘汰出局,卻仍然不乏房地產商進入這一行業。

  日前,上海本土品牌房企大華集團對外宣布租賃住宅品牌。大華享寓運營總監黃碩介紹,截至目前,大華(集團)有限公司(以下簡稱「大華集團」)陸續獲取了11塊租賃住宅用地,未來5年內將有30萬平方米的租賃住宅逐步投入市場。

  黃碩認為,傳統的C2C中介模式中,落後產品和不良中介大量存在,很多集中式公寓破產,大量租客利益受損。大華集團在此時進入租賃市場是要彌補不專業、非規模化的品牌空白。

  《中國經營報》記者注意到,幾乎在公佈租賃住宅業務前後不久,大華集團還在上交所發行了50億元公司債,用於住房租賃項目、補充公司流動資金和償還公司債務。針對公司布局長租公寓及業績問題,記者多次致電並致函大華集團,但截至發稿,尚未收到回應。

  行業「後來者」

  據上交所消息,大華集團2020年面向專業投資者公開發行住房租賃專項公司債券在上交所提交註冊。

  募集說明書顯示,債券的發行規模不超過50億元(含),擬分期發行,債券期限不超過7年。債券牽頭主承銷商、簿記管理人為海通證券,聯席主承銷商為國泰君安證券。債券募集資金中,35億元擬用於住房租賃項目相關用途,15億元擬用於補充公司流動資金和償還公司債務。

  上述債券募集資金擬用於大華集團上海康家村項目(廟行項目)、上海聯東村項目、上海顧村項目及上海楊行項目,均為公司拿地時被當地政府強制要求無償配件移交占項目總體量5%的保障房以及按出讓年限自持不低於15%的住宅物業,目前已處於在建狀態。

  就在三個星期前的9月23日,大華集團對外發佈長租公寓品牌大華享寓,首次公佈的公寓位於上海市寶山區大華老鎮嘉年華商圈,公寓內有閱讀和健身等公共空間,提供24小時公共區域監控、專業維護、保潔、代收快遞等服務。

  該公寓共計150套房,戶型包括一房一廳和兩房一廳,月租金均價3500元,租期6個月以上,目前已全部租出。租客絕大多數是年輕人,其中包括不少上海大學的學生,以及在地鐵7號線沿線工作的青年。

  黃碩介紹,大華集團在2017年開始籌備研究租賃住宅板塊業務,2018年獲取第一塊租賃住宅用地,2019年組建運營團隊。在過去兩年中大華陸續獲取了11塊租賃住宅用地,未來5年內將有30萬平方米的租賃住宅逐步投入市場。

  今年以來,多個長租公寓品牌接連「爆雷」,這個站在「風口」上的行業體現出更多風險與機遇並存的特徵。8月份,杭州長租公寓友客、巢客相繼「爆雷」,此後,寓意、適享、嵐越公寓等也被曝已人去樓空,蛋殼公寓也開始被曝出拖欠員工薪資,而且長租公寓企業因資金鏈斷裂、經營不善而破產的案例徒增。

  對此,大華集團商業管理中心副總經理陳發祥在接受媒體記者採訪時表示,「爆雷」的長租公寓多為分散式模式,而房企全資持有的長租公寓品牌,相對而言具有較強的安全性。大華享寓也承擔了土地持有者、工程開發者、社區運營者、公寓服務商四重角色,從拿地到運營,完全由大華集團自主經營。

  事實上,即使是房企自營的長租公寓,也已經歷過了狂熱追逐到「斷舍離」的過程。自2018年房地產行業出現下行,融資環境收緊,加之償債高峰到來,朗詩地產、遠洋集團等房企在2019年已剝離長租公寓業務,萬科、碧桂園、世聯行等也已暫緩旗下長租公寓業務的擴張。短短兩三年,開發商在長租公寓的圈地擴張漸趨沉寂,在盈利空間有限的背景下,大華享寓將打破長租公寓行業盈利難的傳統,還是藉此發債融資尚且有待時間考證。

  債務逐年攀升

  據大華集團債券半年報顯示,公司創始於1988年,總部位於上海,專注於城市更新和超大規模社區的建設運營,是中國最早起步的城市更新運營商之一。

  大華集團初創時,是上海市寶山區大場鄉集體企業,董事長金惠明通過改制取得控股權,逐步將公司變成了金氏家族企業,兄弟金建民、金福民和女兒王玲都是公司股東,擔任重要角色。

  公開資料顯示,金惠明生於1953年6月,1994年出任寶山區大場鎮副鎮長,兼大場房地產開發經營有限公司(1998年更名為大華集團)總經理。

  大華集團在2002年實行企業改制,34名骨幹人員以9900萬元受讓公司90%的股權。金惠明以5282萬元購得逾48%的股權,當時公司總資產13.7億元,凈資產2.6億元。經過幾輪倒騰,大華集團由集體企業變身為金家三兄弟掌控的家族企業。金惠民家族共計持有大華集團50.065%的股權,實現絕對控股。

  在國內房地產黃金時代,各大房企紛紛擴展布局、發力衝刺千億規模,大華集團的業績卻長期在百億水平線上徘徊。2016~2018年,公司銷售額分別為169.1億元、172.1億元、183.9億元,行業排名第93、第97和第115。

  轉為民資控股的運作機制後,大華集團的開發規模越做越大,逐漸成為新晉的地產黑馬。2017年,大華集團實現營收134.88億元,2018年實現營收153.14億元,2019年實現營收202.5億元,今年上半年實現營收107.6億元,穩步增長。旗下房地產開發收入占各期總營業收入的比例從90.24%一路飆到95.82%。

  令人意外的是,在當前上市房企的毛利率普遍處於30%左右的情況下,大華集團綜合毛利率卻從2017年的53.62%一路飆升到65.61%。

  大華集團方面對此解釋稱,通過「整體開發」業務模式,在一定程度上降低了後續開發成本,壓縮了各環節對接成本。由於所開發項目大部分位於一二線城市中的較優質地段,項目品質較高,出售單價大多高於周邊同類項目均價。

  截至6月底,大華集團累計獲取土地70幅, 現有土地儲備預計總規劃面積419.2萬平方米。按權益建築面積及權益成本計算,平均取得成本約1207.99萬元/畝,土地成本相對較低,主要為住宅用地。

  具體來看,大華集團在建及未來擬建的舊區改造及新農村開發項目主要包括上海市寶山區大場鎮場中村,上海市寶山區大場鎮聯東村、葑村村、豐收村、豐明村,上海市寶山區廟行鎮康家村及上海市寶山區顧村鎮顧村老集鎮等地區4 個「城中村」項目及江門新會項目和大連華旅項目等,土儲可售貨值684.28億元。

  截至今年上半年,大華集團有息債務合計約460.48億元,佔總負債額的46.05%,其中短期負債3.1億元,一年內到期有息負債餘額35.62億元,長期負債356.73億元。總負債也從2017年的439億元飆升至去年的927億元,負債率從68.55%躥至74.82%。今年上半年,總負債達到999.87億元,經營活動現金流自去年起繼續為負,速動比率下降到0.54。

  在房地產監管「三道紅線」之下,公司方面將如何控制債務風險,記者多次致電並致函大華集團,截至發稿,尚未收到回復。