財經 北京新浪網 馮侖:后開發時代房地產的10個機會

馮侖:后開發時代房地產的10個機會

  原標題:馮侖&王石:房地產的未來與機會在哪裡?

  來源:馮侖風馬牛

  10 月 17 日,上海,馮叔與老友王石在中國企業家系列論壇上相聚。此次論壇,由上海交大教育集團高凈值研究院、上海高金民營經濟研究中心與風馬牛傳媒聯合主辦。在活動中,兩位以『大浪潮中的機會與使命』為題,分別發表主題演講。

  在演講中,馮叔認為,房地產進入『後開發時代』以後,至少在以下十個領域有發展前景與機會:1、物流倉儲,特別是智能化的物流倉儲;2、大健康不動產;3、對健康住宅、健康空間的需求;4、物業類,尤其是對特殊空間的運營;5、資產管理;6、不動產科技;7、合作建房;8、不良資產買賣;9、收費開發商以及代建;10、向互聯網企業學習做房地產,做極致單品。

  王石在演講中介紹了萬科在疫情之初的一些應對,包括快速響應及積極捐贈等。抗疫初期,萬科武漢物業組織了一個支援團隊,這個團隊一直堅持到兩個方艙醫院停止運轉之後才撤回。王石也介紹了從萬科退休後創建的兩個基金,其中包括猛獁基金在全球抗疫方面的捐贈,包括試劑盒及實驗室等。此外,王石還結合自己的留學及二次創業的經歷,闡述了自己對大健康、新興數字經濟、傳統房地產等的看法。

  風馬牛的小夥伴們整理了兩位在演講中的部分精彩段落,分享給大家。

  馮叔:過去,中國人的表達有一個特點,叫做『十景病』,一看長安有八景,另外一個地方,比如鄭州,就要有十景,到了嶺南,也是十景,各地都要有十景,這是取其多,而不是準確地說。我今天也按照十來取,但其實『後開發時代的房地產』機會很多,我只講十個而已。

  馮叔:昨天我看到一個特別酷的影片,一個人住在差不多 20 多層的酒店裡,想吃披薩,點了外賣以後,一個像飛碟一樣的東西,直接飛過來,刷一下單,然後就把披薩給他。

  所以,物流倉儲,特別是智能化的物流倉儲,在房地產進入後開發時代以後,是一個非常重要的類別,這個類別值得大家去關注。如果說『開發時代』最主要的產品是住宅的話,在『後開發時代』智能倉儲一定是一個特別重要的領域。

  馮叔:我們曾經鬧過一個笑話,招聘的時候,一個人描述履歷,非常的好,說是在司法部門工作過,還獲得過表彰。我們覺得這樣的人應該很優秀,就錄用了他。但是後來發現並不是那麼回事,原來他坐過牢,坐牢也是『在司法部門工作』,叫『配合司法工作』,因為他曾經『立功減刑』,就算是得到過表彰了。

  馮叔:大家『吃飽了』以後就有很多怪的需求,這些怪的需求會帶來怪的病。我們知道,剛吃飽那會兒,很多人進了法院、醫院,成為『兩院院士』以後,因為作息規律,飲食健康,行為受到約束,身體都變好了。

  現在,有很多人因為不健康的行為、不健康的飲食、不健康的生活方式,出現很多健康問題,再加上老齡化等因素,這就給健康領域帶來很多機遇,人們對健康的需求在增強。

  過去,假如在跟身體有關的支出,要花 100 塊錢,那主要都是花在醫院。現在,這 100 塊錢,大概 30 塊錢花在生病以前,30 塊錢看病,30 塊錢用在康復和出院以後。

  所以,醫療健康的不動產設施,比如體檢中心,這就是看病以前的一些設施,而這些設施現在大量需要。看病以後的設施,比如康復中心,還有一些跟老年人相關的設施,養老設施,這些都不夠。醫療、健康這一類的不動產將是『後開發時代』一個非常重要的類別。

  馮叔:專業的空間運營商越來越值錢。比如,我以前也講過的,有人往生了,要到殯儀館告別,告別廳的運營回報就很高。而且,客戶一般也不會投訴這個空間,即使它漏風漏雨,正好表達悲傷。

  有的告別廳 45 分鐘差不多要收 2000 塊錢,利潤率很高。而且一年 365 天,絕不休息。中國一年有 400 萬具屍體要處理。不可能說人死要按照時間死,禮拜一到禮拜五死,禮拜六禮拜天堅決不死,沒有這樣的。所以,這個空間的運營就不休息,它始終收錢。

  當然,這樣的空間,要讓逝者家屬的情感得到宣洩,他們的哀思、悼念、追慕……各種情緒都在這裏得到滿足,同時還要給家屬面子,感到尊重,在各方面都感到滿意,這種空間的運營就變成了一個非常專業的運營。

  當然,還有很多專業等空間運營商,比如近年來興起的共享辦公,也是專業的空間運營。

  馮叔:在後開發時代,有一個特別的機會,我們叫做『不良資產買賣』。

  有人辦喪事,就有人辦喜事,這是自然的社會生態。那麼,經濟上行的時候,大家都辦喜事,但經濟波動甚至下行的時候,就有一些人要辦喪事。辦喪事當然就要賣掉一點東西,其中最重要的是賣房子。

  賺房地產的錢最賺錢的就是不良資產,就是別人辦喪事,你辦喜事最賺錢。

  差不多快 20 年以前,我第一次去美國學房地產,我到高盛的時候,他們就說,房地產行業里,利潤率最差的是散貨碼頭的漏風倉庫,那地方最不值錢,然後是住宅,商場,寫字樓,投資最高回報的叫不良資產。

  馮叔:我們要向互聯網企業來學習做房地產。過去,在開發時代,我們做房地產,比較多的是,買地越大越好,故事越編越大,幾百畝、幾千畝。實際上,地多,負債一定多。這種做法越來越複雜,也越來越危險。

  越做越大的模式是過去開發時代的一種做法。但是,互聯網做產品,是做一個極致單品,然後來複製。互聯網企業非常有意思,他們都是靠單品。他們又不認識很多領導,也沒有什麼特權,也不去唱歌,不大吃大喝,都是在屋子裡寫代碼的宅男,但他們做出來的東西,比我們這些房地產企業都大。還比如快手,大家用它看影片都很開心,這都是一個單品做到極致,當然還有微信,讓我們受益無限。

  所以,在房地產領域,如果你做一個單品,做成極致單品,某一種物業的單品把它做好,然後複製在全國,也是很大一個市場。

  王石:剛才主持人提到了深圳改革開放 40 年。特區還沒建立的時候,我就在深圳工作,當時是作為工程師搞工程,之後回廣州,又來深圳。40 年的經歷,讓我覺得,面對未來,機會太多了。

  到了現在,中國可以和西方平視,當然,我們還沒到俯視別人的地步,即使到了也沒有必要俯視。我現在到日本,到美國,到以色列等工業發達國家,非常明顯感到,可以與對方平視交流,而如果沒有發展,沒有現在這個成績,沒有這樣的一個地位,怎麼可能?

  但是,我們需要走的路還很長。尤其是面對高科技、數碼經濟的衝擊,原來的一切都要重新組合,包括傳統企業。實際上,對傳統企業來講,應該擁抱這個時代。未來,淘汰掉傳統企業的絕對不是這些網路經濟,而是掌握了網路經濟工具的同行。

  王石:千百年來人性沒有改變,做企業的根本邏輯是沒有變的。增長非常快的企業,他們有數字管理優勢,他們有很多新的做法,確實傳統企業也需要做改變,但同時最基本的道理,最基本的邏輯沒有變,也許他們還要向傳統企業借鑒學習。將來如何互相融合,我覺得這才代表著未來。

  問:現場有不少 80 後、90 後的創業者。對於做企業,王石總有什麼建議或者忠告?

  王石:現在創業的都是 90 後了,願意聽一個『老傢伙』的建議和忠告嗎?

  主持人之後再問現場觀眾,要求王石回答。

  王石:年輕人吃青春飯,你們有資格吃青春飯,那挺好。

  我覺得你們代表著未來。我是 1951 年出生的,之後到深圳創業。如何面對 80 後,那時候我們很困惑,因為很多是獨生子女,非常自我,後來發現他們比我們強,為什麼?

  第一,他們是在市場經濟環境下長大的,有競爭意識。競爭意識就意味著敢於面對失敗,這個是我們所不具備的。實際上,有很多不願意去努力的,是因為怕失敗。而現在年輕人,80 後、90 後、95 後、00 後,他們很厲害,不怕失敗。

  第二,我覺得我們那個時候,先賺到一定的錢,然後做公益,分兩個階段。可是現在,和這些 80 後、90 後的企業家打交道,這些年輕人是賺錢和做公益同時進行的,我覺得非常好。

  所以你問有什麼忠告,我覺得應該倒過來。我非常想聽聽這些 80 後、90 後對我們這些『老傢伙』有什麼忠告?